ועדת ערר דחתה החלטת עיריית ת"א להגבלת גובה בפרויקט תמ"א
הוועדה המחוזית קבעה כי ניתן לאשר 11 קומות בפרויקט תמ"א ברחוב אפטר, בניגוד להחלטת הוועדה המקומית שאישרה 9.5 קומות בלבד. בהחלטה נקבע כי התוכנית "נמצאת בשלבי הכנה, ולכן אין בה כדי לשנות את המצב התכנוני החל"
ועדת הערר המחוזית בתל אביב פרסמה אתמול החלטה בערר של חברת "בית וגג" נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הערר עוסק בפרויקט תמ"א 38 ברחוב אפטר 5 בשכונת תוכנית ל' בתל אביב. הוועדה המקומית אישרה בניית 9.5 קומות בלבד, בניגוד להמלצת מהנדס העיר לאשר 11 קומות, לאחר שדיירים בבניין התנגדו לתוכנית המקורית.
ההחלטה של ועדת הערר מעניינת מאחר שהפכה את החלטת הוועדה המקומית: "מצאנו כי במקרה הזה, על רקע העיכוב בבקשה להיתר, בנסיבות שאינן באשמת המבקשים, לאור המצב התכנוני החל לפי מדיניות בחינת בקשות מכח תמ"א 38 והן לפי תוכנית תא 5000, לאור מיקומו של הבניין ומרקם הקומות הקיים באזור, וגם לאחר ששקלנו את התכנון המוצע בתוכנית תא 5555 - התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית, ניתן לאשר את הבקשה להיתר כך שהבניין יעמוד על 11 קומות אבסולוטי".
שטח המגרש המדובר ברחוב אפטר 5 הוא כדונם, ובנוי עליו בניין מגורים בן 4 קומות מעל קומת עמודים וקומת מרתף ובו 16 יח"ד. ע"פ הוראותיה של תוכנית המתאר הכוללנית של ת"א, תא 5000, ניתן לבנות במקום עד לגובה של 15 קומות. תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38 קובעת כי ניתן להוסיף לבניין הקיים 3.5 קומות. במסגרת הבקשה להיתר ביקשה בית וגג להקים מבנה מגורים חדש בהתאם למדיניות התכנון וכולל הקלה, בגובה 11 קומות הכולל 42 יח"ד.
בהחלטה של הוועדה המקומית, שהתקבלה אחר העברת התנגדויות השכנים, היא בחרה שלא להיענות להמלצת הצוות המקצועי של העירייה כולל מהנדס העיר, ולצמצם את מספר הקומות ל-9 בלבד. הנימוק הוא שהגובה נקבע ע"פ תוכנית תא, היא התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית בניינית של ת"א.
תא 5555 שעדיין לא אושרה אמורה להחליף את תמ"א 38, שהסתיימה בפברואר 2024, והיא מגדירה את היקפי הבנייה הצפויים בשכונות שאינן במרכז העיר, שאין בהן תוכניות רובעים (3,4,5,6) או שהן חדשות. בסה"כ מדובר ב-1,720 מגרשים ובתוספת של 20,500 יח"ד ל-20,000 קיימות.
טענת העוררים, חברת בית וגג, הייתה כי ההחלטה של הוועדה המקומית עומדת בניגוד לעמדת הצוות המקצועי ואינה מנומקת כנדרש. לדברי עורך דינם רונן ירדני, נדרשת הנמקה כבדת משקל לחריגה מהמלצת הצוות המקצועי. עוד נטען כי "תוכנית תא 5555 אינה תוכנית תקפה, ואף טרם הופקדה. לתוכנית אין מעמד סטטוטורי כלשהו, כבר מטען זה אין מקום לבסס החלטה על הוראותיה של תוכנית תיאורטית זו אשר מסמכיה טרם פורסמו לציבור". עוד הוא טוען כי הקביעה כי גובה הבנייה ברחוב אפטר תעמוד על כ-9 קומות בלבד באופן אחיד, אינה תואמת את מצגת עדכון הציבור שנעשה ביחס לשכונה.
תשובת הוועדה המקומית ת"א היתה שמדובר בבקשה שהוגשה ב-2023, טרם גיבושה של תוכנית תא 5555. לדברי הוועדה, תוכנית תא 555 אומרה להתאשר להפקדה בקרוב, ונמצא כי הבקשה ל-11 קומות, סותרת את התכנון המקודם. בשונה ממה שאמרה חברת בית וגג, טענה הוועדה המקומית כי תוכנית תא 5555 קובעת גובה מקסימלי של 10 קומות במקרים של הריסה ובנייה-כמו במקרה של אפטר 5, וגובה מקסימלי של 11 קומות במקרים של חיזוק ותוספות.
הוועדה המקומית מדגישה כי "מדובר בבקשה להקלה ובזכויות תמ"א 38, שהן בשיקול דעת ואינן זכויות קנויות", וגם, ש"המלצת הצוות המקצועי היא שיקול דעת חשוב ומרכזי, אולם אינה כובלת בסופו של יום את שיקול דעתה של הוועדה, אשר לה נתון שיקול הדעת לאישור הקלה, או חריגה ממדיניות".
כאמור ועדת הערר המחוזית בראשותה של עו"ד מיכל דגני הלברשטם, החליטה לקבל את ערר החברה היזמית, וקבעה כי "שינוי מדיניותה של הרשות והחלפתה במדיניות אחרת, גם אם היא ראויה יותר, או מתאימה יותר לנסיבות המשתנות, כרוך בפגיעה בפרטים מהציבור, שנוצרה אצלם ציפיה כי הרשות תנהג כלפיהם באותה דרך בה נהגה בעבר. מטעם זה, במקרים רבים קיימת הצדקה לקביעתן של הוראות מעבר". ועדת הערר קובעות מפורשות כי "הכנת התוכנית להתחדשות עירונית (תא 5555) נמצאת עדיין בשלבי הכנה, וטרם גובשה, טרם נקלטה בוועדה המחוזית וטרם הופקדה, ולכן, אין בה כדי לשנות, בשלב זה את המצב התכנוני החל".
