המסדר הכרמליתי זכה בתביעה על תשלום של 20 מיליון שקל לעיריית חיפה
המסדר אישר תוכנית לבנייה למגורים, מסחר ומלונאות בצמוד למנזר הממוקם על צלע הר הכרמל והתחייב להשקיע את כל התמורות מהפרויקט לטובת המסדר ובפרויקטים ציבוריים בחיפה; בעירייה הסכימו להפחית את גובה היטל ההשבחה שנקבע במסגרת הסכם, אך כעת, כשש שנים לאחר שנחתם, נקבע כי ההסכם אינו חוקי
המסדר הכרמליתי לא ישלם לעיריית חיפה היטל השבחה בגובה 20 מיליון שקל, כך נקבע בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה. מסדר 'הכרמליתים היחפים' הוא מסדר אפפיורי קתולי שהוקם על הר הכרמל ומאוכלס על ידי נזירים מאז המאה ה-12. בצמוד למנזר ישנה קרקע בשטח 231 דונם בבעלות המסדר הממוקמת מדרום לסטלה מריס, מצפון לרחוב טשרניחובסקי, ובצידה המערבי מדרונות הכרמל. המסדר קידם תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע משטח פרטי פתוח שחלקו לצורכי הציבור, לקרקע למטרות מגורים עם פוטנציאל לבנייה של 350 יחידות דיור לצד מסחר, מלונאות, וכ-160 יחידות דיור של דיור מוגן.
בעת הגשת התוכנית הכרמליתים הצהירו כי התמורות מהקרקע יחזרו לעיר וכי בכוונתם להקים על חשבונם טיילת, אמפיתיאטרון, מתחם גנים, חניון ציבורי, וכן פארק שייקרא פארק סטלה מריס. את ההכנסות הבטיחו להשקיע בפרויקטים ציבוריים של המסדר בעיר חיפה כמו הרחבת בית הספר כרמל, שיקום כיכר פריז, ועוד, בעלות מוערכת של כ-50 מיליון דולר.
התוכנית של הכרמליתים הופקדה בדצמבר 2005 וקיבלה תוקף בפברואר 2007. לאחר אישורה, ערכה שמאית מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה, שומה שקבעה כי ההשבחה נאמדת ב-134 מיליון שקל, כך שההיטל הוא מחצית מההשבחה – 67 מיליון שקל. המסדר לא ערער על השומה, אך לאחריה בוצעה הידברות בין הצדדים במשך מספר שנים ובעקבותיה, בדצמבר 2009 לאחר שהתקבלה ברכת הוותיקן, נחתם הסכם פשרה בין המסדר לעירייה שבו נקבע בהתחשב בעבודות הציבוריות שהמסדר מתכוון ליזום על הקרקע, שניתן להפחית את סכום השומה מ-67 ל-20 מיליון שקל - סכום שהמסדר ישלם במקרה של הגשת תוכנית בנייה וקבלת היתר, או בעת מכירת הקרקע.
תשלום היטל ההשבחה מתבצע כאשר מתקבל היתר לתוכנית או כאשר הקרקע נמכרת, אלא שהמסדר לא החל לבנות ולכן גם לא שילם את ההיטל. נכון להיום המסדר החליט שלא לממש את התוכנית בעשר השנים הקרובות, אך באותה העת (שנת 2009) במסדר כן שקלו לממש את התוכנית. בשנת 2016 הודיע נציג המסדר כי לאחר קבלת ייעוץ משפטי, נודע לו כי ההסכם אינו חוקי והוא מודיע לעירייה על ביטולו בשל גביית כספים בלתי חוקית. בהמשך, החל מו"מ עם העירייה שלא הניב תוצאות, וב-2019 הגיש המסדר לבית המשפט המחוזי בחיפה את התביעה לביטול ההסכם. התביעה הוגשה באמצעות עו"ד רג'א ג'מאל.
בתביעה טען המסדר, כי בניגוד לעמדת העירייה, התוספת השלישית לחוק קובעת כי הם זכאים לפטור מהיטל השבחה בהיותם מסדר דתי כנסייתי קתולי המתקיים מאות שנים. "נכפה על המסדר שלא כדין 'לוותר' על הפטור מתשלום היטל ההשבחה ו'להתנדב' לשלם סך של 20 מיליון שקל. העובדה שהדרישה הבלתי חוקית עוגנה בהסכם, אינה יכולה להכשיר גביה בלתי חוקית", לשון התביעה. עוד נטען על ידי המסדר, כי ההסכם נכרת בניגוד לתיקון מס' 84 לחוק התכנון והבנייה, האוסר על שומות מוסכמות בין הוועדה המקומית לנישום. תיקון 84 נכנס לתוקף במאי 2019 כמה חודשים לפני החתימה על ההסכם. עוד נטען כי לא ניתן לגבות היטל השבחה בתמורה לעבודות ציבוריות או בדרך אחרת והתשלום חייב להיות בכסף.
בעירייה טענו מנגד, כי מדובר בהסכם חתום שהמסדר מנסה להתחמק ממנו רק כיוון שכעת הוא אינו כדאי לו מבחינה כלכלית. לטענת העירייה, השומה לקרקע נערכה כדין, והמסדר קיבל את השומה אך פנה כדי לקזז את עלות העבודות הציבוריות שבכוונתו לבצע. "רק לאחר שנים רבות מיום חתימת ההסכם, במעמד חגיגי בנוכחות ראש העיר, לאחר שהתקבלה ברכת הנהלת המסדר היושבת ברומא, החליט המסדר כי אין כדאיות כלכלית להסכם וניסה לבטל אותו", לשון טענות העירייה.
בהחלטה נכתב, כי תיקון מס' 84 ביטל את האפשרות לנהל משא ומתן על גובה השומה, וכי אין להתיר לרשות ולנישום להגיע להסכמה בדבר גובה השומה. עוד נכתב, כי הסכם הפשרה שעליו חתמו העירייה והמסדר אינו אלא שומה מוסכמת, המנוגדת לתיקון מס' 84 ולתכליתו. כאמור, השופט עפרה אטיאס קיבלה את טענות המסדר והורתה על ביטול ההסכם בשל אי חוקיותו.
