מרכז הנדל"ן
"השוק בתחילת דרכו, התשואות מדהימות": חברות הנדל"ן הישראליות מגלות את פולין
מרכז הנדל"ן: חברות כמו אפריקה ישראל, לוזון רונסון והכשרת היישוב גילו בשנים האחרונות את פולין כקרקע פורייה להשקעות – החל מפרויקטים למגורים ועד נדל"ן מניב. מייסד ומנכ"ל בית ההשקעות ELG מתאר כלכלה יציבה, תשואות של 5%–7% ומערכת מיסוי נוחה למשקיעים. בעז חיים, מנכ"ל לוזון רונסון, מדגיש: "פולין היא מערב אירופה לכל דבר – תשתיות מתקדמות, אוכלוסייה משכילה ושוק צעיר". לצד הביקוש הטבעי, גם המלחמה באוקראינה תרמה להאצת הביקוש לדירות – ומי שנכנס לשוק בזמן, נהנה מעליית ערך משמעותית
פולין כבר מזמן אינה יעד רק לציידי דרכונים אירופיים. בשנים האחרונות, שורת חברות נדל"ן ישראליות גדולות ובהן G-City, אפי נכסים, אפריקה ישראל, לוזון רונסון והכשרת היישוב מצאו בה קרקע פורייה לעסקים – בין אם בתחום המגורים ובין אם בנדל"ן מניב. שחקנים ישראלים ותיקים בשוק הפולני מספרים על הייחודיות של המדינה, מיקומה הכלכלי והגיאוגרפי, ההבדלים בין מזרח ומערב אירופה – ובעיקר, על ההזדמנויות שהיא מציעה.
אלחנן לייזרוביץ', מייסד ומנכ"ל בית ההשקעות ELG ובעל השליטה בחברת המגורים ELG פולין, מצביע על קרקוב כמרכז הפעילות: "המיין ביזנס שלנו היא קרקוב. עיר מאוד מתפתחת, מודרנית, מאד מעניינת. יש לנו גם פרויקטים בז'שוב שהיא עיר מתפתחת, בקטוביץ' ועוד. אנחנו גם בתכנון בוורשה".
לדבריו, החברה נמצאת כיום בביצוע של 400 יחידות דיור ובתכנון של למעלה מאלף נוספות, כולל דירות להשכרה ולסטודנטים. בין הפרויקטים שכבר נמכרו – וילות אקולוגיות, בניין בן שמונה קומות, ושימור מבנה היסטורי בתוספת קומה ו־1,100 מ"ר.
לייזרוביץ' מסביר מה הביא אותו לפולין: "הרבה ישראלים טועים לחשוב שהיא דומה לרומניה, אבל היא הרבה יותר דומה לגרמניה... הכלכלה שם בצמיחה מאוד יציבה... שוק הנדל"ן בעשור האחרון נמצא בעלייה מתמדת, בעיקר בכל מה שקשור לסטודנטים ותיירות". הצמיחה הזו, לדבריו, ניזונה ממדיניות ממשלתית לעידוד השכלה גבוהה, שהולידה גל הקמת אוניברסיטאות חדשות לצד ותיקות. התוצאה – ערים מלאות סטודנטים, ישראלים רבים בתחום הרפואה, וחברות הייטק שהקימו מרכזים בערים הגדולות.
תשואות, מיסוי ורגולציה נוחה למשקיעים
על כדאיות ההשקעה הוא אומר: "התשואות על השקעה במגורים נאות, בערך בין 5% ל-7%, שזה כפול ממה שאנחנו מכירים פה בישראל... המקסימום שאתה משלם הוא 2% מס רכישה – וגם לא בכל עסקה". גם ברמת המחירים יש פערים גדולים: במרכז קרקוב המחיר למ"ר יכול להגיע ל־40,000 זלוטי, בעוד רבע שעה נסיעה משם המחיר עשוי לצנוח ל־13–15 אלף.
ביחס לרגולציה, לייזרוביץ' מתאר מערכת פשוטה וברורה: "בעולם התכנון יש תב"ע לכל מגרש... אין הקלות. השבחה – לא יודעים מה זה. אם חרגת – השופל הורס את הבניין". הוא מדגים ביעילות: פרויקט Solnic Residence עם 81 יחידות דיור צמודות קרקע, שנבנה בשנה וחצי בלבד מרגע רכישת הקרקע. המשקיעים הישראלים, לדבריו, מגיעים בשנים האחרונות בהיקף הולך וגדל: "הכנסנו משקיעים בשני פרויקטים שלנו... יש כאלה שמחפשים פליפ, ויש כאלה שמחפשים את התשואה, שכאמור כפולה מישראל". הוא מוסיף מימד אישי־פוליטי: "מפרוץ המלחמה אתה שומע יותר קולות שאומרים לך: 'תוציא את הכסף מפה'. זה ממש עצוב – ולא רק בתחום הנדל"ן".
שחקנים ותיקים ושוק בצמיחה
חברת הכשרת היישוב פועלת בפולין מעל 20 שנה, בשני תחומים: נדל"ן מניב ללוגיסטיקה ותעשייה, ויזמות למגורים – עם חמישה פרויקטים בוורשה הכוללים כ־1,000 יחידות דיור. עודד סתר, סמנכ"ל מימון והשקעות, מציין: "פולין היא הכי מרכז אירופה שיש... מצד אחד היא פועלת בסטנדרטים מערביים מתקדמים... מצד שני, היא לא יקרה מבחינת עלויות מחיה כמו במערב אירופה".
החברה מתמקדת בוורשה אך בונה גם במעטפת הקרובה לעיר – מהלך שהתברר כהצלחה בזכות ביקוש גבוה ומחירים נגישים יותר. סתר מסביר את מבנה השוק: "הדירה הממוצעת שנמכרת בפולין היא יותר קטנה מדירה ממוצעת בישראל... דירות מועברות לרוכשים ברמת מעטפת – כלומר, ללא עבודות גמר".
גם לוזון רונסון נמנית עם השחקנים הוותיקים, ופעילה בפולין כבר 25 שנה. מנכ"ל החברה, בעז חיים, מבהיר: "פולין היא לא מזרח אירופה. זו עיר מערבית לכל דבר". הוא מדגיש את פוטנציאל השוק: "השוק בתחילת דרכו. התשואות פה מדהימות – אי אפשר להשוות לגרמניה, איטליה, צרפת. אם אתה יעיל – אפשר להגיע לדו-ספרתי".
החברה מחזיקה עתודות קרקע לכ־10,000 יחידות דיור, בעיקר בוורשה, ומבצעת בנייה של 700–1,000 דירות בשנה, תוך שמירה על איכות גבוהה שמאפשרת לה למכור במחירים גבוהים מהמתחרים. חיים מציין כי המלחמה באוקראינה תרמה לביקוש, אך היא רק חלק מהתמונה: "יש הגירה חיובית – משפחות, חברות, צעירים, הביקוש עצום. אנחנו גם מוכרים יותר יקר מהמתחרים – בזכות איכות הפרויקטים".
