מרכז הנדל"ן
משבר חמור בשוק המשרדים, זינוק לדאטה סנטרים: התחזית הדרמטית של JLL ל-2026
דוח התחזית השנתי של ענקית הנדל"ן הגלובלית מעריך כי נוכח ההיקף הגבוה של המשרדים הלא־מאוכלסים הקיים כיום בעולם, היקפי הבנייה החדשה צפויים להצטמצם באופן חד. מנגד, תחום ה־Data Centers צפוי לצמוח בכ-19% ואף להכפיל את היקפו בתוך שנים ספורות
שנת 2026 צפויה להיות שנת "בלימת חירום" בהיצע הנדל"ן המניב בארה"ב ובעולם, כך עולה מדוח התחזית השנתי Global Real Estate Outlook 2025 של ענקית הנדל"ן והמחקר JLL, שפורסם בסוף 2025. הרקע הוא גידול חד בהיצע בשנים האחרונות, במקביל לירידה בביקושים למשרדים באזורים נרחבים בארה"ב. לפי התחזית, היקף גמר הבנייה של משרדים בארה"ב ב-2026 יהיה נמוך בכ-75% לעומת ממוצע הפיתוח בשנים 2021–2025.
הדוח נשען על עבודתם של יותר מ-550 חוקרים ב-60 מדינות, ומשלב נתוני שוק בזמן אמת, סקרים ייעודיים ותחזיות מאקרו-כלכליות. עיקר המידע נאסף על ידי JLL במהלך 2025, לצד נתונים מגופים בינלאומיים וניתוח מגמות רגולטוריות וטכנולוגיות, במטרה לשרטט תמונת מצב ותחזית ל-2026.
הירידה הצפויה אינה מוגבלת למשרדים. בתחום הלוגיסטיקה, היקף מסירות הפרויקטים בעולם ב-2026 צפוי להיות נמוך בכ-42% לעומת השיא שנרשם ב-2023. בנוסף, בערים הגדולות בעולם כ-130 מיליון מ"ר של משרדים נמצאים בסיכון להתיישנות (Stranding). לפי הדוח, הפוטנציאל המשמעותי עבור יזמים מצוי בהשבחה ובהתאמה של נכסים קיימים – ולא בהכרח בבנייה חדשה.
החריג המרכזי הוא תחום מרכזי הנתונים (Data Centers), היחיד שבו נרשמת האצה בפיתוח. הקיבולת צפויה לגדול בכ-19% מעבר לרמות השיא של גמרי הבנייה (Supply Peak) בשנים 2021–2025, בעיקר כדי לתמוך במהפכת ה-AI. הקיבולת העולמית צפויה כמעט להכפיל את עצמה – מ-103 ג'יגה-ואט (GW) כיום ל-200 ג'יגה-ואט עד 2030 – עם קצב צמיחה שנתי ממוצע (CAGR) של כ-14%. במקביל, המחסור בנכסי Grade A איכותיים צפוי להדק את התחרות ולהפעיל לחץ על דמי השכירות במוקדי הביקוש.
גדעון מנחם גרציאני (56), מייסד ומנכ״ל קבוצת ההשקעות RePrime Group, הפועלת בארה"ב יותר מ-20 שנה, מסכים עם הערכת JLL ואף סבור כי היא שמרנית בחלק מהסקטורים. ״היא אפילו שמרנית בחלק מהסקטורים". הסיבה פשוטה: מימון בנייה שעבד בריבית של 3%-4% לא עובד בריבית של 7%. יזמים פשוט לא יכולים לסגור עסקאות. זה יוצר מחסור אדיר בהיצע שיכה בשוק ב-2027-2028.
לדבריו, "השוק האמריקאי מפוצל לחלוטין. בריטייל יש תפוסה של 95% - הגבוהה ביותר זה 20 שנה, עם ביקוש חזק מרשתות דיסקאונט ומרכזי קניות עם עוגן של סופרמרקט. בתעשייתי חזרנו לממוצע ההיסטורי של 93% תפוסה. במקבצי המגורים ("מולטי-פמילי") יש התאוששות עם תוספת של 183,000 יחידות ברבעון האחרון. הבעיה המרכזית היא במשרדים - תפוסה של 80% לעומת 88% לפני הקורונה, ועבודה מרחוק ששינתה את המשוואה לצמיתות. בנוסף המחירים ירדו בממוצע ב-21% מהשיא של מרץ 2022, אבל התייצבו ואפילו עלו 2%-3% בשנה האחרונה.
מה ההבדל בין האזורים השונים בארה"ב?
"חגורת השמש (רצף מדינות בדרום ארה"ב הכוללת בין היתר את פלורידה, אריזונה וטקסס, דנ"ק) עדיין מושכת את רוב ההגירה הפנימית, אבל יש עודף היצע חמור באוסטין ופיניקס עם ירידה של 4%-5% במחירי השכירות. דווקא ערי מערב-תיכון כמו דטרויט, קנזס סיטי וקליבלנד מראות עליות שכירות של 2%-3% כי לא בנו שם יותר מדי. סן פרנסיסקו היא סיפור מיוחד - 35% מהמשרדים ריקים, אבל חברות AI סוגרות 90% מהחוזים החדשים. מנהטן מובילה את ההתאוששות עם תוספת של 7.5 מיליון רגל רבועה במחצית הראשונה של 2025.
"רוב המשקיעים הישראלים מחפשים השקעות נדל״ן בארה״ב באזורים מוכרים ובטוחים יחסית, בעיקר בחוף המזרחי, סביב ניו יורק ובפלורידה. עם זאת, משקיעים ותיקים ומנוסים יותר מרחיבים את החיפוש לאזורים פחות 'ממותגים', מתוך מטרה למצוא נכסים במחירים נגישים יותר ותשואות גבוהות יותר מהמקובל בערים הגדולות והיקרות.
"יעדים בולטים בשנים האחרונות נמצאים בדרום ובמרכז ארה״ב, במיוחד במדינות כמו טקסס, עם ערים כגון דאלאס, אוסטין ויוסטון, וכן באוהיו, כולל קליבלנד, טולידו ואקרון, שבהן מחירי הנכסים נמוכים יחסית ותשואות השכירות גבוהות. גם ג׳ורג׳יה ודרום קרוליינה מושכות משקיעים בזכות שווקים מתפתחים, גידול אוכלוסייה וביקוש יציב לשכירות, במיוחד בקרב עובדים צעירים ואוכלוסיות מבוגרות. בנוסף, יש עניין גובר בנכסים ליד אוניברסיטאות ובתי חולים, וכן בנכסים תעשייתיים, לוגיסטיים ומקבצי מגורים (Multifamily), המספקים תפוסה גבוהה ותזרים יציב.
"הבחירה במיקומים הללו נובעת בעיקר מפער התשואות מול ישראל, כאשר בארה״ב ניתן לעיתים למצוא תשואות שכירות של כ־8%–12% ברוטו לעומת כ־2%–3% בלבד בישראל, לצד מחירי כניסה נמוכים יותר המאפשרים רכישת נכס שלם בהון עצמי נמוך יחסית".
גרציאני, שביצע למעלה מ-3,000 עסקאות נדל”ן מסחרי בהיקף מצטבר של 15 מיליארד דולר במהלך 30 שנות קריירה, הקים קרן ייעודית דרך RePrime Group לרכישת נכסים במצוקה, על רקע גל מיחזורי חוב מתקרב. "בתחילת השנה מתחיל אירוע פיננסי שמומחים מכנים 'קיר הפירעונות'. 2.2 טריליון דולר בהלוואות נדל”ן מסחרי בארה”ב יגיעו לפדיון תוך ארבע שנים. הבעיה: ההלוואות נלקחו בתקופת הריבית האפסית (2.5%-4%), וכעת צריכות למחזר בריבית של 6.5%-8%. לפי הערכות, 82% מבעלי הנכסים לא יוכלו למחזר - מה שיוביל לגל של מכירות כפויות והנחות של 40-60% מערך השוק.
"ברבעון הראשון של 2026 בלבד צפויות הלוואות בהיקף של כ-125 מיליארד דולר להגיע לפדיון בתוך 90 יום, ובמהלך כל שנת 2026 הסכום הכולל צפוי להגיע לכ-440 מיליארד דולר. בשנת 2027 צפוי השיא, עם כ-680 מיליארד דולר בהלוואות לפדיון. בסך הכל בין השנים 2026 ל-2030 מדובר בהיקף מצטבר של כ־2.2 טריליון דולר, סכום הגבוה מהתמ״ג של קנדה".
למה זה רלוונטי לישראל?
"מוסדות ישראליים - קרנות פנסיה, חברות ביטוח - חשופים להשקעות נדל”ן בארה”ב. חלקם עלולים להיפגע. עבור המשקיעים זו הזדמנות כמובן".
עוד מציין הדוח כי עושר המיליארדרים בעולם זינק ב-265% מאז המשבר הפיננסי הגלובלי והגיע ל-15.4 טריליון דולר ב-2025. הון פרטי זה, לצד שינויי רגולציה המרחיבים השקעה ישירה בנדל"ן באמצעות קרנות פנסיה, צפוי להזרים נזילות לשוק ולפצות חלקית על הירידה באשראי הבנקאי.
בנוסף, האנרגיה הופכת לגורם מרכזי בשווי נכסים. עלויות האנרגיה עשויות להגיע עד 26% משווי השכירות, ולכן היעילות האנרגטית עומדת בלב האסטרטגיה העסקית. נכסים שישלבו פתרונות ייצור ואגירה עצמאיים באתר (On-site Energy) עשויים להציג עלייה של 25%–50% בהכנסה התפעולית (Net Operating Income) בהשוואה למודלים מסורתיים.
מור זיו, מנהלת תחום השקעות הנדל"ן ב-JLL ישראל, מסכמת: "התחזית ל-2026 מציגה תמונה של ירידה בהיצע בגלל ירידה משמעותית בהתחלות בנייה. מגמה זו מצטרפת לתקופה שבה חווינו גם ירידה בביקושים בשל השינויים הגיאופולטיים, חוסר הוודאות, ורמת הריבית הגבוהה. לכן אנחנו רואים ב-2026, נקודות מפגש בין קונים ומוכרים.
"תקופה זו מחייבת את המשקיעים לפעול באופן מתוחכם, ולחשוב מחדש על הפורטפוליו. זה כבר לא רק 'מיקום', אלא היכולת של הנכס להיות יעיל אנרגטית, טכנולוגי ולספק חוויה. המשקיעים הישראלים יצטרכו לנווט בין ההזדמנויות החדשות שיוצר המחסור בהיצע לבין הצורך לשדרג נכסים קיימים כדי שיתאימו לסטנדרטים החדשים".
JLL מחזיקה נציגות ישראלית מאז 1997 המונה כיום כ-300 עובדים ובראשה עומד יניב לוטרינגר, ומעניקה שירותים לחברות בינלאומיות וללקוחות ישראליים.
