יזם התחדשות עירונית תבע 10 מיליון שקל מהדיירים – והפסיד
יזם שהתחייב לקדם פרויקט תמ"א 38 בגבעתיים לא עמד בלוחות הזמנים, וכשהדיירים ביטלו את ההסכם עמו הוא תבע אותם וביקש לכפות עליהם את מימוש ההסכם; בית המשפט שם דגש על עמידה בלוחות הזמנים והציע ליזמים לבטל את התביעה
יזמי התחדשות עירונית שפעלו בגבעתיים, תבעו את הדיירים שעמם חתמו על הסכמים לפרויקט תמ"א 38, לאחר שאלה ביטלו את ההסכם עימם. היזמים - אורי נחתומי, רונן דוידוף וחברת כוכב הנגב שאליה חברו השניים - פעלו במסגרת חברה שהוקמה לצורך הפרויקט ונקראה בוני ילדי טהרן 6-8. היזמים תבעו את הדיירים על סכום של 10 מיליון שקל, בטענה כי הודעת הביטול של הדיירים ניתנה שלא כדין. היזמים דרשו בתביעה שהגישו כי בית המשפט יכפה את ההסכם על הדיירים, משום שהדיירים הם אלו שהפרו אותו, ולטענתם נהגו בחוסר תום לב כלפיהם - היזמים. עוד טענו היזמים, כי עד כה הוציאו על הפרויקט מיליוני שקלים ודרשו פיצוי כספי בנוסף לכפיית ההסכם.
הפרויקט המדובר ממוקם ברחוב ילדי טהרן 6-8 בגבעתיים, בניין בן ארבע קומות הכולל 16 דירות. ההסכם בין היזמים לדיירים נחתם ב-2015 וכלל חיזוק (תמ"א 38/1). לפי היזמים התובעים, הם פעלו להכנת התוכניות לפרויקט כולל הכשרת שטח של חניון שהיה בבעלות עיריית גבעתיים. לטענתם, לדיירים לא הייתה כלל בעיה עם החריגה מלוחות הזמנים, וסיבת הביטול נובעת מרצונם לקבל תמורות גבוהות יותר עבור הפרויקט. עוד הם טענו, כי היה ידוע לדיירים כי מדובר בפרויקט מורכב אשר מימושו תלוי בין היתר בהסכמת עיריית גבעתיים.
אלא שהדיירים טענו אחרת, כך למשל עולה מדבריו של חבר הנציגות בבניין – שולמן בן חורין, אשר טען בתצהיר שהגיש לביהמ"ש, כי המתינו שנים רבות למימוש ההסכם ודבר לא קרה. בתצהירו אמר בן חורין כי בתשע השנים שחלפו, היזמים לא הצליחו להוציא היתר בנייה, הם החליפו שלושה משרדי אדריכלים ומספר עורכי דין, איחרו בהכנת מסמך העיצוב האדריכלי שהיווה תנאי להגשת ההיתר, וכלל לא הגישו בקשה להיתר בנייה. בכל התקופה הזו, הדיירים המתינו וקיוו שהיזמים יצליחו לקדם את הפרויקט, ורק לאחר שחלף המועד החוזי האחרון שעליו חתמו מול היזמים - אוגוסט 2022 - הועברה על ידי הדיירים הודעת הביטול שהינה בהתאם לדין ולהסכם בין הצדדים.
בכתב ההגנה שהגישו הדיירים, באמצעות עו"ד אלעד כהן ממחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית בפירמת עוה"ד AYR – עמר רייטר ז'אן שוכטוביץ ושות', נטען כי היזם ביקש להוסיף זכויות לפרויקט, ובשנת 2017 הביא לאישורה של תוכנית בניין עיר שהוסיפה על זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38, אולם החל ממועד זה כשל היזם בהמשך קידום הפרויקט.
עוד נטען, כי לאורך השנים, התובעת הציגה בפני הדיירים מצגים שונים בדבר התקדמות הפרויקט, אך המציאות בשטח הייתה שונה בתכלית. בעוד היזם מעדכן את בעלי הדירות, שוב ושוב, כי הפרויקט מתקדם וכי הבנייה צפויה להתחיל בקרוב, התובעת לא החלה בהכנת תוכנית עיצוב אדריכלית עד לשנת 2021 ולא הצליחה להביא להתקשרות עם העירייה בהסכם לבניית חניון שהיווה, לפי התב"ע שהיא עצמה יזמה, תנאי להיתר בנייה.
עוד נטען, כי בחודש אוקטובר 2020 הגישה התובעת לנתבעים בקשה להיתר בנייה לחתימתם, תוך שהיא דוחקת בהם לחתום בדחיפות. לאחר החתימה, הודיעה התובעת לבאי כוח הדיירים כי "הוגשו ונקלטו כל הבקשות" בוועדה המקומית, אך בדיעבד, התברר לנתבעים כי מדובר היה במצג שווא וכי לא הוגשה כל בקשה להיתר, וכי התובעת כלל לא יכלה להגיש בקשה כזו, שכן התובעת כשלה מלהביא לאישורו של מסמך עיצוב אדריכלי שהיה תנאי סף מחייב בתב"ע עוד משנת 2017. נוכח אובדן האמון ביזמים וחוסר ההצלחה בקידום היתר בנייה במשך כתשע שנים ממועד ההתקשרות המקורי, הודיעו הנתבעים בחודש ספטמבר 2022 על ביטול ההסכם.
יש לציין, כי במהלך ההתנהלות אל מול היזמים נכנס לתוקפו תיקון חוק המגדיר מחדש את חובתו של היזם לעמידה בלוחות הזמנים בפרויקטים מסוג זה, והוא נועד לפתור את אחת הבעיות הכואבות ביותר בתחום, מצב שבו דיירים חותמים על הסכם עם יזם, והוא "תוקע" אותם במשך שנים ארוכות מבלי לקדם את הפרויקט, כשהם שבויים שלו ולא יכולים לעבור לחברה אחרת. בהקשר של היתר הבנייה קובע החוק כי ליזם יש 18 חודשים להגיש בקשה לקבלת היתר בנייה.
אך כאמור, בתיק זה נסמכה שופטת בית המשפט המחוזי בת"א, יעל בלכר, על ההסכמים הכתובים. בדיון שהתקיים באפריל 2026 הבהירה השופטת ליזמים את חשיבות לוחות הזמנים ואף התייחסה לנושא החקיקה החדשה. "גם כל החקיקה מאורגנת כך, גם כדי להגן על הדיירים בפינוי בינוי, ואפילו בחקיקה יש את הנושא של לוחות הזמנים, והזכות לבטל, זאת אומרת זה נושא מאוד קריטי וחשוב והוא גם כתוב במפורש וגם כתנאי מתלה אפילו בהסכמים, אז זה לא נושא שאפשר לעבור עליו הלאה והאמת שלא מצאתי על זה תשובה בראיות", אמרה בלכר בדיון. בעקבות הערות בית המשפט, הסכימה התובעת לדחיית התביעה.
עורך הדין אלעד כהן שייצג את בעלי הדירות בפרויקט אמר: "מדובר בניצחון מוחלט וצודק של עשרות בעלי דירות. בית המשפט הבהיר במהלך הדיון כי יש חשיבות רבה ללוחות הזמנים שנקבעים בהסכמי התחדשות עירונית. לא ייתכן שיזם יחזיק בעלי דירות כבני ערובה במשך שנים, יציג מצגי שווא, ולא יעמוד באבני הדרך המהותיות שנקבעו. אי-עמידת היזם בלוחות הזמנים הללו מקנה לבעלי הדירות את הזכות החוקית לביטול ההסכם ולהשתחררות מהיזם, כדי שיוכלו לקדם את ענייניהם עם גורמים שיעמדו בהתחייבויותיהם".
