רגע לפני ההנפקה, הערת שוליים חושפת פגיעה באחד מפרויקטי הדגל של בסר
חברת הנדל"ן היזמי שבשליטת נחשון קיויתי וקרן JTLV צופה שההכנסות מפרויקט בבאר שבע יהיו נמוכות ב־15% מאלו שפרסמה בתשקיף קודם לפני חצי שנה. שיעור הרווחיות הגולמית הצפוי צנח מ־22% ל־13%. בסר הנמיכה תחזיות רווחיות גם לשני פרויקטים בת"א
המשבר בשוק הנדל"ן למגורים מחלחל גם לפרויקטים מרכזיים של יזמים גדולים. במקרה של בסר הנדסה, הוא כבר ניכר במספרים: בתוך שישה חודשים בלבד צנח צפי ההכנסות בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ביותר של החברה ב־262 מיליון שקל, והרווחיות הגולמית הצפויה ממנו נחתכה בחצי ל־13% בלבד. למרות מרכזיותו של הפרויקט, הפער שנוצר בין ההערכות בתשקיף שפורסם באוגוסט האחרון לקראת הנפקת אג"ח, לבין הנתונים המעודכנים בדו"חות השנתיים שפורסמו השבוע, מוסבר בהערת שוליים בלבד – דווקא בזמן שבו החברה מתכוננת להנפקת מניות (IPO) בבורסת ת"א. בסר עוסקת בתכנון, ייזום וביצוע פרויקטי נדל"ן למגורים, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, לצד פעילות בנדל"ן מניב וניהול קבוצות רכישה. בסוף 2025 היו לחברה שלושה פרויקטים בביצוע ושלושה נוספים בתכנון, ולצדם 20 פרויקטים של התחדשות עירונית שבהם כ־3,500 דירות.
הפרויקט המרכזי מבין פרויקטי ההתחדשות העירונית שלה הוא במתחם רגר בבאר שבע. בפרויקט זה שותפה בסר יחד עם אפריקה התחדשות עירונית שבשליטת יעקב לוקסנבורג (בשרשור), ואלקטרה מגורים, החברה־הבת של אלקטרה שבשליטת האחים זלקינד (בשרשור), כאשר חלקה של כל אחת מהחברות עומד על 33.3%. במסגרת הפרויקט מתוכננת הקמת 874 דירות, מהן 738 דירות לשיווק. היקף ההכנסות הצפוי ממנו הוא הגבוה ביותר מבין פרויקטי ההתחדשות העירונית של החברה (בחישוב 100% מערך הפרויקט). בתשקיף שפרסמה החברה בסוף אוגוסט, לקראת הנפקת אג"ח בהיקף של 150 מיליון שקל, העריכה בסר את ההכנסות הצפויות ממנו ב־1.77 מיליארד שקל. בכך היה מדובר בפרויקט השני בגודלו בפורטפוליו של החברה, כאשר רק בפרויקט ורטיקל ברמת גן – שאותו היא מקימה יחד עם ישראל קנדה וכלל ביטוח (חלקה של בסר 20%) – צפויות הכנסות גבוהות יותר, של 2.05 מיליארד שקל (במונחי 100%). בתשקיף העריכה בסר כי הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט במתחם רגר יעמוד על 392 מיליון שקל, נתון ששיקף רווחיות גולמית של 22%.
השבוע, בחלוף שישה חודשים בלבד מפרסום התשקיף, פרסמה בסר את דו"חותיה לסיכום 2025, ובהם טבלה מעודכנת של פרויקטי ההתחדשות העירונית שלה. הפעם הסכום בעמודת ההכנסות הצפויות בפרויקט במתחם רגר כבר אינו עומד על 1.77 מיליארד שקל אלא על 1.5 מיליארד שקל - ירידה של כ־15%, שהם לא פחות מ־262 מיליון שקל. הרווח הגולמי הצפוי ממנו נחתך בחדות: במקום 392 מיליון שקל, כפי שהוערך בתשקיף, הוא עומד כעת על 192 מיליון שקל בלבד - צניחה של 51%, שהם כ־200 מיליון שקל.
בסר אומנם מספקת בדו"ח הסבר לפער שנוצר, אך למרות מרכזיותו של הפרויקט, ההסבר מופיע רק בהערת שוליים שאליה מופנים הקוראים שעיינו בטבלה. לפי החברה, הסיבה לירידה היא "בחינה עדכנית שביצעה החברה בקשר עם מחירי השוק באזור הפרויקט והיתכנות ביחס ליכולת החברה לממש את הקרקע המשלימה שנכללה". החברה הוסיפה כי היא פועלת "על מנת לעדכן את הזכויות בפרויקט באופן שיאפשר רווחיות גולמית מקובלת".
לא קל למכור דירות בב"ש
הסקירות האחרונות של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר בנוגע לשוק הנדל"ן למגורים מספקות הקשר רחב יותר לירידה בהערכות. לפי נתוני האגף, בשנת 2025 נרשמה ירידה של 36% במכירות הקבלנים באזור באר שבע. בנוסף, באזור נרשם גם שיעור ביטול העסקאות הגבוה ביותר - 6.5% ממכירות הקבלנים שבוצעו בשנת 2023. בארבעת החודשים האחרונים של 2025 אף נרשמה באזור ירידה גם במכירת דירות יד שנייה. וזאת כחלק ממגמה רחבה יותר - כאשר שיעור הירידה במספר הדירות שנמכרו ב־2025 מגיע ל־11% בהשוואה ל־2024, ושיעור הירידה במספר הדירות החדשות שנמכרו מגיע ל־25%. אם מנטרלים מהקטגוריה של הדירות החדשות את הדירות שנמכרו בתוכניות ממשלתיות לסוגיהן, שיעור הירידה מחריף ועומד על 34%.
בהתאם לכך, הפרויקט בבאר שבע אינו היחיד שבו נאלצה בסר לעדכן כלפי מטה את הרווח הגולמי הצפוי ואת שיעורו. בפרויקט לב בבלי בתל אביב, שבו מתוכננות 168 דירות לשיווק ושאותו כבר החלה החברה להקים, ההכנסות הצפויות בסוף דצמבר נותרו אומנם דומות לאלה שהוערכו בתשקיף - 823 מיליון שקל - אך הרווח הגולמי הצפוי ירד ב־25 מיליון שקל, ל־134 מיליון שקל, והרווחיות הגולמית הצפויה ירדה מ־19% ל־16%. בפרויקט ברחוב לה גארדיה בתל אביב, שבו מתכננת החברה להקים גם כן 168 דירות, לאחר ירידה של 8 מיליון שקל בהכנסות הצפויות ל־529 מיליון שקל, ירד הרווח הגולמי הצפוי ב־13.5 מיליון שקל ל־124 מיליון שקל, והרווחיות הגולמית ירדה מ־26% ל־23%. עדכונים אלה נותרו ללא הסבר בדו"ח. בדו"ח השנתי ציינה בסר כי קיימת מגמת ירידה במחירי הדירות ובהיקף העסקאות למכירתן בשוק, אך לא פירטה האם וכיצד מגמה זו משפיעה על פעילותה.
שואפים לשווי של פי 2
הירידה בהערכות בפרויקט בבאר שבע - והעובדה שההסבר לכך מופיע רק בהערת שוליים, לצד היעדר הסבר דומה לעדכונים בפרויקטים אחרים - בולטות במיוחד על רקע סמיכות הזמנים בין התשקיף שפורסם באוגוסט לבין הדו"חות הנוכחיים, ובצל כוונתה של החברה לצאת להנפקת מניות בקרוב. בפברואר דיווחה בסר על כוונתה לבצע הנפקת מניות, ולפי הערכות היא שואפת לבצע אותה לפי שווי של כ־1.5 מיליארד שקל – פי 2.2 מהשווי שלפיו JTLV נכנסה להשקעה בחברה ביוני 2024, אז הקרן הזרימה לבסר 180 מיליון שקל וקיבלה לידיה 27% מהמניות בעסקה ששיקפה לבסר שווי של כ־670 מיליון שקל. ההחלטה על קידום מהלך ההנפקה נחשפה לראשונה בכלכליסט בחודש יולי האחרון. בסר אינה חברת הנדל"ן הגדולה היחידה שמתחממת על הקווים ונערכת להנפקה. כך, גם קבוצת תדהר - שבשליטת משפחות גבע, גירון, ויסמן ובכר, ובניהול אורי לוין, לשעבר מנכ"ל בנק דיסקונט - נערכת לבצע הנפקה השנה לפי שווי של 8 מיליארד שקל.
כיום בעלי השליטה בבסר הם המייסד נחשון קיויתי וקרן ההשקעות בנדל"ן JTLV, המחזיקים כל אחד ב־24.5% מהמניות. הקרן השוויצרית TRL מחזיקה ב־15.3%, בעל השליטה באוטו גלס איתן אלדר מחזיק ב־12.9%, רעיה שטראוס מחזיקה ב־6.9% ורועי גיל ב־4.4%.
בסר סיימה את 2025 עם הכנסות של 48.4 מיליון שקל, עלייה של 15% ביחס ל־2024, בעיקר הודות לפעילות בתחום קבוצות הרכישה. לאחר שיערוכים חיוביים בפרויקט ורטיקל ורווחים ממכירת קרקע בבית שמש, הרווח הנקי של החברה עלה ב־19% והסתכם ב־47.6 מיליון שקל. בנובמבר התקשרה החברה בעסקאות למכירת קרקע בבית שמש בתמורה ל־983 מיליון שקל, ובפברואר חתמה על מזכר הבנות עם נופר אנרגיה לשיתוף פעולה בהקמת דאטה סנטר. עלות שכרו של מנכ"ל החברה אייל בצלאל הגיעה בשנת 2025 ל־5.7 מיליון שקל. עלות שכרו של קיויתי, המשמש כיו"ר החברה, הגיעה ל־5.1 מיליון שקל. לצד קיויתי מועסקים בחברה גם שלושה מילדיו, ורעייתו מעניקה לה שירותים משפטיים.
