המשבר העמוק: הקבלנים מכרו רק 22 אלף דירות ב-2025 - צניחה של 34% לעומת 2024
על פי סקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר, שנת 2025 היתה אחת החלשות עבור הקבלנים בעשרים השנים האחרונות. בדצמבר נמכרו רק 2,504 דירות בשוק החופשי. בתוך כך, אלפי עסקאות מתבטלות ובאר שבע צפויה להוביל בביטולים
שנת 2025 הייתה אחת החלשות עבור הקבלנים בעשרים השנים האחרונות. על פי סקירה של אגף הכלכלן הראשי באוצר, בסך הכל נמכרו בה כמעט 85 אלף דירות חדשות ומיד שנייה, ירידה של 11% לעומת כ-95 אלף בשנת 2024. אבל הנתון הזה התקבל משילוב של צניחה במכירות הקבלנים לעומת שנת 2024 ויציבות במכירות דירות יד שנייה. המכירות של הקבלנים נפלו ב-25% לעומת השנה שעברה. אבל זה לא כל הסיפור, חלק מהעסקאות הן במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה. אלה עסקאות מובטחות כי הקונים מקבלים מהמדינה הטבה של מאות אלפי שקלים. בניטרול העסקאות האלה מגלים כי מכירות הקבלנים צנחו ב-34% לעומת שנת 2024.
למגמה הזו יש ביטוי מובהק בנתוני דצמבר 2025, חודש שבו הקבלנים מכרו 3,496 דירות, ירידה של 41% לעומת דצמבר שנה שעברה. בהשוואה לחודש הקודם, קרי נובמבר 2025, נרשמה עלייה של 20%, וזאת משום שלקראת סוף השנה חברות הבנייה ממהרות לשפר את הביצועים במיוחד אלו שמניותיהן נסחרות בבורסה. ללא העסקאות של מחיר למשתכן ומחיר מטרה הקבלנים מכרו בדצמבר רק 2,504 דירות, וזו כבר ירידה של 44% לעומת דצמבר 2024. בסך הכל בשנת 2025 חברות הבנייה הצליחו למכור 22,415 דירות, 34% פחות מאשר בשנה שעברה.
בלי מבצעי מימון המכירות בשפל
כמות הדירות שהקבלנים מכרו בשנת 2024 הייתה מהגבוהות בעשרים השנים האחרונות, נחתמו בשנה זו כ-35 אלף עסקאות לרכישת דירה חדשה מקבלן. רק בשנת 2021 חברות הבנייה הצליחו למכור יותר דירות.
מי שגרם לקבלנים להזיע בשנת 2025 הוא בנק ישראל שהטיל מגבלות על מבצעי מימון במתכונת של תשלום מקדמה בשיעור של 20% או פחות ממחיר הדירה, ותשלום היתרה רק עם קבלת המפתח. המגבלות האלה נכנסו לתוקף באפריל 2025 והובילו לצניחה במכירות הקבלנים.
במרץ 2025, ערב כניסתן לתוקף כ-50% מהעסקאות היו במבצעי מימון. בעקבות המגבלות שיעור הדירות שנמכרות בהטבת מימון הגיע בנובמבר ל-24%, אבל בדצמבר שיעור ההטבות האלה מסך עסקאות זינק ל-32% ומעיד על הקושי של הקבלנים למכור דירות. הנתון הזה מוזר ומחייב בדיקה של בנק ישראל משום שהמגבלה שהטיל מאפשרת להציע הטבת מימון רק לעד 25% מהדירות שנמכרות בפרויקט.
בין השורות בסקירה אפשר להבין כי בשטח כמות ההטבות גדולה אף יותר מזו המדווחת. יש לכך כמה הסברים אפשריים: חברות הבנייה מציעות הטבות שעליהן לכאורה הן לא צריכות לדווח, אך השווי שלהן הוא מאות אלפי שקלים. למשל החזר כספי חודשי של אלפי שקלים למשך כמה שנים, באופן שמכסה לפחות חלק מעלויות המשכנתא. שנית, יש לקבלנים עוד דרך לחמוק מחובת הדיווח - לקחת הלוואה מחברות הביטוח שאינן כפופות לרגולציה של בנק ישראל. במילים אחרות יתכן שיש עוד הרבה מאוד עסקאות מסוכנות במתכונת של 80-20 או 90-10 אך הן לא מדווחות. ולבסוף, יכול להיות שחברות מסוימות לא מדווחות על כל החוזים עם מבצע מימון.
בנק ישראל הטיל מגבלות על מבצעי המימון מחשש כי קונים יתפתו לחתום על עסקה בגלל הסכום הנמוך שיתבקשו לשלם במעמד החתימה - כאמור 10%-20% ממחיר דירה. גם אם הם לא בטוחים שיוכלו לגייס את כל הכסף בבוא העת. ספקולנטים לא זהירים עלולים להיכנס לעסקה כזו רק כדי לעשות סיבוב ולמכור את הדירה לאחר עליית שווי קטנה עוד לפני קבלת המפתח. אולם בשנה האחרונה מחירי הדירות ירדו. המצב הזה עלול להוביל לגל של ביטולי עסקאות, קונים שיסתבכו עם חובות לקבלנים, וקבלנים שיתקעו עם חובות לבנק ופרויקט לא מכור.
בסקירה של הכלכלן הראשי באוצר שפורסמה בינואר השנה נחשפו ניצנים של תופעה כזו שעלולה לגלוש לבעיה. התברר כי מתוך כל העסקאות לרכישת דירה חדשה שנחתמו בשנת 2023, עד ינואר 2026 בוטלו 1,300 שהן 3.6% מכלל העסקאות. באזור מיסוי באר שבע שיעור הביטולים הגיע ל-6.5%. כלומר מתוך 100 דירות בעסקאות שעליהן דיווחו קבלנים בבאר שבע, 6.5 בוטלו. אלה אנשים ששילמו רק 20%-10% ממחיר הדירה, וככל שהתקרב מועד התשלום התברר שאין להם את הסכום הנוסף.
בסקירה שפורסמה היום (רביעי) לא היה ניתוח של שיעור הביטולים, אולם קיבלנו רמז למצב בכלל ובמיוחד בבאר שבע ולנתונים שיופיעו בסקירות הבאות. במילה אחת הוא עגום.
איך יודעים את זה?
כי נכתב בסקירה שבשנת 2023 באזור באר שבע היו הכי הרבה עסקאות לרכישת דירה חדשה, בסך הכל הקבלנים מכרו 3,750 דירות. אזור המרכז מדורג במקום השני לאחר שנמכרו בו 3,319 דירות. כלומר על פי הדיווח של הקבלנים בבאר שבע נמכרו 431 דירות יותר מאשר במחוז מרכז. אבל בסקירה נכתב כי לאור מגמת הביטולים יתכן שהנתונים האלה יתעדכנו רטרואקטיבית. "לא מן הנמנע כי לאחר עדכון שנבצע בחודשים הבאים לנתוני 2023 (ככל שייקלטו עוד ביטולי עסקאות) יוביל אזור המרכז מכירות אלו בשנת 2023". במילים פשוטות כותבי הסקירה סבורים כי יתכן ש-11% מהעסקאות שנחתמו בשנת 2023 בבאר שבע יבוטלו, הדירות יוחזרו לקבלן.
גם בשנת 2025 באזור באר שבע הקבלנים מכרו הכי הרבה דירות – 4,053 ליתר דיוק. אזור המרכז מדורג שני ובו נמכרו 3,371 דירות, פער של 682 דירות. תשובה לשאלה כמה מהעסקאות האלה יבוטלו נוכל לקבל רק בעוד שנה או שנתיים.
כאמור, בעוד שהקבלנים מתקשים מאוד למכור דירות, במגזר היד השנייה המצב די יציב. בסך הכל בשנת 2025 נמכרו 52,333 דירות, גידול קל של 0.6% לעומת שנת 2024. סביר להניח כי רמת העסקאות הזו נשמרה לאחר שמוכרים התגמשו במחיר. הקבלנים לעומת זאת עושים הכל כדי לפתות קונים, אך לא ממהרים לעשות את הצעד המתבקש ולהוריד את מחיר המחירון.
