השותפים מניו ג'רזי מגייסים בת"א אג"ח בחצי מיליארד שקל שישחררו אותם מחובות בערבות אישית
אמריקן אקוויטי פרטנרס מעוניינת לגייס אג"ח שתמורתן מיועדת בעיקר לשרת חובות של 410 מיליון שקל. רק 17% מהגיוס מיועדים להשקעה
אחרי שתי חברות BVI חדשות שהנפיקו אג"ח בתל אביב מוקדם יותר השנה, אמריקן אקוויטי פרטנרס (American Equity Partners) מבקשת לגייס חוב של כחצי מיליארד שקל באחוזת בית, במטרה לפרוע הלוואות שמועד פירעונן קרוב ושלבעליה ערבויות אישיות עליהם.
החברה המגייסת רשומה באיי הבתולה במודל BVI באוקטובר האחרון, עוסקת בנדל"ן מניב בארה"ב, בעיקר בניו ג'רזי, ותחזיק בנכסי משרדים, תעשייה ולוגיסטיקה. בעליה הם אפריים שטיינברג, דוד אלקובי, בנציון פישביין, ובארי פרידמן (25% כל אחד), יהודים אמריקאים מניו ג'רזי - שלושת הראשונים גם מכהנים בתפקידי הניהול בחברה. לאחר הנפקת האג"ח, ובהתאם להמרת הלוואות מצידם של בעלי המניות ושותפים נוספים, אל הארבעה יתווספו שני גורמים נוספים, בהם קרובה של שטיינברג. אך שטיינברג עצמו יישאר בעל השליטה ואלקובי ופישביין ימשיכו לכהן בתפקידי ניהול בה לצידו.
החברה־האם של החברה המגייסת התחייבה להעביר לרשותה, בסמוך להשלמת הגיוס את זכויותיה בתשעה מנכסיה, מהם שישה נכסי משרדים ושלושה נכסים לוגיסטיים, שממוקמים בניו ג'רזי ובפלורידה (נכס יחיד) ־ ארבעה מהם ישמשו בטוחה למחזיקי האג"ח. תמורת הגיוס מיועדת ברובה לפירעון חמש הלוואות קיימות של 410 מיליון שקל (122 מיליון דולר) על ארבעת הנכסים שישועבדו למחזיקים, והיתרה נועדה להשקעה באחד מהנכסים. ארבע מהלוואות - 350 מיליון שקל (כ־104 מיליון דולר) - נדרשות לפירעון עוד השנה. לבעלי החברה ולשותפיהם קיימות ערבויות אישיות מצרפיות של 312 מיליון שקל (93 מיליון דולר) על כלל ההלוואות. סדרת האג"ח שתונפק דורגה על ידי חברת הדירוג מידרוג בדירוג A3, ומוערך שהריבית עליה תגיע לסביבות 7%.
אמריקן אקוויטי פרטנרס נוהגת לרכוש נכסי משרדים Class B בשיעורי תפוסה נמוכים, ולשפצם לרמה של Class A במטרה להשכירם מחדש בדמי שכירות יקרים יותר. היא ממקדת את השקעותיה בצפון מדינת ניו ג'רזי, בקרבה יחסית למנהטן ולעורקי תחבורה מרכזיים, רכבות ונמלים. בתשקיף לקראת הגיוס החברה מציינת לחיוב כי החל מהרבעון הרביעי של 2024 מורגש שינוי מגמה בשוק הנדל"ן למשרדים בארה"ב ובפרט בניו ג'רזי, והחלה עלייה בביקושים, במחירי השכירות ובעסקאות ההשכרה, לצד ירידה בשיעורי השטחים הפנויים בנכסים מ־19.4% ל־18.8%.
בפועל, בכל הקשור לתשעת נכסי החברה, שלושת הנכסים הלוגיסטיים מושכרים בתפוסות מלאות, ובנכסי המשרדים שלושה מושכרים בתפוסות של 93% עד 100%, שניים נוספים ב־81% וב־84% ונכס נוסף שאותו היא רכשה ב־2023 ריק משוכרים, מושכר כבר ב־69% תפוסה. כחלק מהסכם להשכרת 61% משטחיו היא נדרשת להשקעה של 25 מיליון דולר נוספים, בשיפוצו ובתשלום עמלות תיווך, שמיועדים מתמורת ההנפקה.
ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מהנכסים שיועברו לחברה המגייסת הגיע ברבעון הראשון ל־5.25 מיליון דולר, שיפור של 28% לעומת הרבעון המקביל, ובכל 2024 הוא עלה ב־46%, ל־21.3 מיליון דולר. חברה תולה את השיפור בהסכמי שכירות שנחתמו במחירים גבוהים יותר. מנגד, בגלל הוצאות מימון שעלו ב־27% לעומת הרבעון המקביל, ל־7.5 מיליון דולר, ה־FFO - שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית (והוא המדד העיקרי לבחינת רווחיותן של חברות נדל"ו מניב) - גרם להעמקת ההפסד של החברה ל־3 מיליון דולר, לעומת הפסד של 2.5 מיליון דולר ברבעון המקביל.
העלייה בהוצאות המימון מיוחסת בעיקר להלוואה של 44 מיליון דולר על אחד הנכסים המועברים שהיתה אמורה להיפרע בנובמבר 2024, אך החברה לא עמדה בכך ורק ביוני הגיעה עם הגורם המלווה להסכם להארכתה עד לספטמבר השנה. לחברה הון חוזר שלילי של 139 מיליון דולר, אך ממנו 126 מיליון דולר משויכים להלוואות שנדרשות לפירעון עוד השנה.
ההנפקה של אמריקן אקוויטי מגיעה על רקע הזינוק שנרשם בשנה וחצי האחרונות בגיוסי חוב חברות BVI, שעמדו על 4.8 מיליארד שקל במחצית הראשונה של 2025 לעומת 3.8 מיליארד בזו המקבילה אשתקד, ו־8.4 מיליארד שקל ב־2024 לעומת 3.9 מיליארד ב־2023. עיקר הגיוסים היו של חברות ותיקות, אך ב־2024 הצטרפה למגמה חברה חדשה אחת (גרייסטון) וב־2025 המגייסת החדשה היא השלישית - אחרי נץ ארה"ב וקסטלן.
העלייה במספר חברות הנדל"ן הזרות שמגיעות לגייס חוב בתל אביב מגיעה במקביל לקשיים של כמה מהחברות הוותיקות, בהן הרץ פרופרטיס שעוסקת בנדל"ן למשרדים ודה זאראסאי שמשכירה נכסי מגורים בניו יורק, ושתיהן חדלו מלפרוע את תשלומיהן למחזיקים. קשיים שמזכירים איך זכו חברות ה־BVI לתדמית בעייתית שנוצרה להן עם קריסתן הרועשת של כמה מהחברות ב־2020-2018, שהבולטות בהן היו ברוקלנד, אולייר וסטארווד.
