אמות מציגה צמיחה מתונה; שוקלת כניסה למרכזי הקניות הפתוחים
החוזים עם סיילספורס ו-WeWork מקדמים את אכלוס מגדל ToHa2 בתל אביב, ולכלכליסט נודע כי גם גוגל מבקשת להרחיב את שטחיה בו. בינתיים, ההכנסות התפעוליות מהנכסים הזהים עלו ב-1% בלבד, ואמות בוחנת רכישת מרכזי קניות פתוחים כדי להפחית את התלות במשרדים
קצב ההשכרות במגדל ToHa2 מתקדם, ובמקביל אמות מזהה עלייה בביקושים לשטחי משרדים גם במעגלים השני והשלישי שמחוץ לתל אביב. לצד זאת, החברה מבקשת להרחיב את זרוע המסחר שלה, בדגש על מרכזי קניות פתוחים, כדי לצמצם את התלות בשוק המשרדים. אלא שעד שהמגדל במרכז העסקים הראשי באזור השלום בתל אביב יאוכלס, ההתעניינות המחודשת במשרדים תתורגם לחוזים מחייבים ומניבים וצבר נכסי המסחר יגדל, הצמיחה של אמות נותרת מתונה. גם ברבעון השלישי המשיכה החברה בקצב האיטי שאפיין אותה בתקופה האחרונה.
חברת הנדל"ן המניב, שמנוהלת בידי שמעון אבודרהם, מחזיקה במחצית ממגדל ToHa2 ברחוב יגאל אלון, סמוך לתחנת רכבת השלום בתל אביב. המגדל כולל 78 קומות ו-154 אלף מ"ר להשכרה, והקמתו צפויה להסתיים בשבועות הקרובים. תחילת האכלוס צפויה בשנה הקרובה.
בשבוע האחרון חתמו אמות ושותפתה גב ים, המחזיקה במחצית הנותרת, על שני חוזים להשכרת 25 אלף מ"ר במגדל: עם חברת תוכנות הענן האמריקאית סיילספורס (Salesforce) ועם מפעילת חללי העבודה המשותפים WeWork. בעקבות החתימות הגיע שיעור השטחים ששווקו בפרויקט ל-62%. חלקה של אמות בהכנסות השנתיות משטחים אלה צפוי להסתכם ב-96 מיליון שקל, לעומת צפי של 160-155 מיליון שקל באכלוס מלא.
שתי החברות נמצאות במגעים מתקדמים להשכרת 13% נוספים משטחי הפרויקט. מעבר לכך, לכלכליסט נודע כי גוגל, שוכרת העוגן במגדל, מעוניינת להרחיב את השטח שתשכור בכ-5,500 מ"ר. ב-2024 חתמה גוגל על הסכם לשכירת 60 אלף מ"ר בפרויקט, כ-38% משטחי המשרדים.
בשיחת המשקיעים שקיים הבוקר (שלישי) העריך אבודרהם כי בהתאם לקצב ההשכרות ולביקושים, מלוא שטחי המגדל יושכרו במהלך 2027. לדבריו, אף שבאזור הוקמו או מוקמים כמה פרויקטים מתחרים, מועדי ההשלמה השונים מביאים לכך שההיצע הזמין אינו מספק את הביקוש. לכן הוא אינו צופה ירידת מחירים בתקופה הקרובה, ומעריך כי דמי השכירות באזור ימשיכו לעמוד על כ-150 שקל למ"ר ברמת מעטפת.
אמות עצמה צפויה להקים באזור שני פרויקטים נוספים: בית אמות רבד, בשטח של 65 אלף מ"ר, ו-ToHa3, שבו מתוכננים 200 אלף מ"ר של משרדים וחלקה של אמות עומד על 50%. הקמת ToHa3 צפויה להתחיל בחודשים הקרובים, וכבר נרשמה התעניינות מצד שוכר עוגן אפשרי.
בינתיים הסתכמו ההכנסות התפעוליות נטו של אמות ברבעון ב-268 מיליון שקל. מתוכן, 265 מיליון שקל הגיעו מהנכסים הזהים, שהושכרו לאורך מלוא הרבעון הנוכחי והמקביל. ההכנסות מנכסים אלה עלו ב-1% בלבד לעומת הרבעון המקביל, בהמשך לקצב הצמיחה המתון של 3%-1% שנרשם ב-2025 ובשני הרבעונים הקודמים.
על הצמיחה הכוללת בהכנסות התפעוליות מכבידים, בין היתר, מימושי נכסים שביצעה החברה, שגרעו את ההכנסות מהם, וכן שיעור ההשכרה הנמוך בקמפוס אמות חולון. להערכת אבודרהם, שיעור ההשכרה בפרויקט יגיע ל-70% רק בקרוב, אף שהקמתו הסתיימה כבר ב-2022. הקמפוס כולל 47 אלף מ"ר של משרדים.
אמות עדיין מתקשה להשכיר גם את פרויקט המשרדים שלה במתחם הלח"י בבני ברק, שבו השלימה הקמת 87 אלף מ"ר לשיווק וחלקה עומד על 50%. אבודרהם ציין בשיחת המשקיעים כי החברה החלה לשווק בו גם שטחים קטנים יחסית, של כמה מאות מ"ר, ולא רק שטחים של אלפי מ"ר, ובתקופה האחרונה היא מזהה ביקושים והתעניינות גוברים.
לדבריו, במעגלים השני והשלישי שמחוץ לתל אביב, ובהם חולון ובני ברק, נרשמת עלייה בהתעניינות מצד שוכרים המבקשים לשדרג את משרדיהם ולעבור למבנים מודרניים יותר באותם אזורים, כדוגמת שני הפרויקטים של אמות.
המשרדים הם תחום הפעילות המרכזי של החברה, והיו אחראים ברבעון ל-45% מההכנסות התפעוליות נטו שלה. נכסי הלוגיסטיקה והתעשייה תרמו 29%, נכסי המסחר 18% והמרכולים 5%. אמות מבקשת להרחיב את פעילות המסחר ובוחנת רכישת מרכזי קניות פתוחים. בהמשך היא עשויה לבחון גם הקמת מרכזים כאלה.
היקף פעילותה המצומצם יחסית בתחום המסחר החליש את כוח המיקוח שלה מול קבוצות שוכרים גדולות. הרחבת הפעילות בתחום, שהוא מקור הכנסות מרכזי וצומח אצל חברות נדל"ן מניב כמו עזריאלי, מליסרון וביג, תאפשר לאמות גם להפחית את תלותה בשוק המשרדים, שסובל מקשיים בשנים האחרונות. אבודרהם אישר בשיחת המשקיעים כי החברה בוחנת גם כניסה לשוק המגורים באמצעות רכישת חברות.
אמות הותירה ללא שינוי את תחזית ההכנסות התפעוליות נטו, שהפחיתה ברבעון הקודם, בטווח של 1.8-1.07 מיליארד שקל. עם זאת, היא הורידה את הרף העליון של תחזית הרווח התזרימי הנקי ל-790 מיליון שקל, לעומת 800 מיליון שקל קודם לכן. זאת, בעקבות הפחתת ההערכה לעליית מדד המחירים לצרכן ל-1.7%, לעומת 2% בתחזית הקודמת.
אמות, הנסחרת לפי שווי של 9.3 מיליארד שקל, תחלק בהמשך החודש דיבידנד של 133 מיליון שקל. החשיפה הגבוהה שלה לשוק המשרדים והצמיחה האיטית בתקופה האחרונה משתקפות בביצועי המניה, שאיבדה 21% מתחילת השנה, לעומת ירידה של 9% במדד ת"א מניב ישראל. מניית גב ים, שכבר החלה בשנה האחרונה לאכלס פרויקטים שהקימה וליהנות מההכנסות מהם, ירדה בתקופה זו ב-1% בלבד.
