בלעדי
הפניקס מעמידה למכירה את מניותיה בחברת עד 120 לפי שווי של עד 1.9 מיליארד שקל
חברת הביטוח שכרה בנקאי השקעות כדי לאתר רוכש ל־47% ממניות רשת הדיור המוגן, שאת השליטה בה מכרה לשפיר ב־2021 לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל. הסיכום בין הפניקס לשפיר הוא שתמכור את המניות לגופים פיננסיים, אך המחיר המבוקש מרתיע את חלקם
קבוצת הביטוח והפיננסים הפניקס פועלת על מנת לממש את אחת ההחזקות המשמעותיות והוותיקות שלה - רשת הדיור המוגן עד 120, שבה היא מחזיקה כבר 18 שנים.
לכלכליסט נודע כי הפניקס, שמנוהלת בידי אייל בן סימון, שכרה את שירותיו של בנקאי ההשקעות שמואל גורטלר, על מנת לאתר רוכש למניות שלה בחברה. הפניקס מחזיקה כיום ב־47% מהמניות, בעוד בשליטה (53%) מחזיקה שפיר הנדסה, שבשליטת האחים שפירא.
כיום, הפניקס זכאית למנות שני דירקטורים לדירקטוריון עד 120, ושפיר ממנה שלושה דירקטורים, כולל היו"ר. המחיר שדורשת הפניקס עבור המניות שלה ברשת עומד על כ־900 מיליון שקל, מה שמשקף לעד 120 שווי של עד 1.9 מיליארד שקל. המניות של החברה רשומות בספרי הפניקס לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל, נכון לסוף 2024.
אומנם לא מדובר על שווי גבוה משמעותית מזה שלפיו ההחזקה רשומה בספרים, אולם כן מדובר על שווי גבוה מזה שלפיו הפניקס מכרה את השליטה לשפיר הנדסה ב־2021 — עסקה שבוצעה לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל.
הפניקס מחזיקה בעד 120 באמצעות כספי הנוסטרו (ההון העצמי) של חברת הביטוח, מה שמעניק תמריץ גבוה עוד יותר עבורה למקסם את התמורה הפוטנציאלית. הגם שההחזקה היא בכספי הנוסטרו, חברת הביטוח ערבה להלוואות שנטלה הרשת בהיקף של 500 מיליון שקל, וכן היא העמידה לדיירי הרשת ערבויות של 400 מיליון שקל.
הפניקס ושפיר סיכמו כי הראשונה תמכור את המניות שלה למשקיעים פיננסיים ולא למשקיעים אסטרטגיים. כלומר, כאלו שיהיו שותפים שקטים של שפיר. אם כך הפניקס תפעל, שפיר לא תוכל להפעיל זכות סירוב ולמנוע את העסקה. אולם אם הפניקס תחליט למכור את המניות לגורם אסטרטגי, אז שפיר תוכל להפעיל זכות סירוב, לרכוש את המניות ולעלות להחזקה של 100%.
הפניקס לא שואפת לפתוח חזית מול שפיר, אולם בשלב זה המחיר שהיא דורשת עבור המניות שלה בעד 120 מרתיע חלק מהגופים הפיננסיים שגורטלר פנה אליהם על מנת לעניין אותם ברכישת המניות. לפי ההערכות, הפניקס מעמידה את ההחזקות שלה בעד 120 על המדף בשל החלטתה לצאת מהחזקות ותחומי פעילות שאותם היא לא מגדירה כתחומי ליבה.
אם משווים את שווי עד 120 בספרי הפניקס כיום לשווי שלפיו הפניקס מכרה את השליטה לשפיר, ניתן לראות שמאז מכירת השליטה השווי של החברה צמח במתינות. זאת, בעוד שקודם לכן, תחת הבעלות הבלעדית של הפניקס, השווי צמח בקצב גבוה. שפיר, כאמור, רכשה את השליטה לפי שווי של 1.35 מיליארד שקל ואילו השווי בספרי הפניקס הוא 1.7 מיליארד שקל. מדובר על תשואה של 26%, שמשקפת תשואה שנתית ממוצעת של 5.9%.
לשם השוואה, בפרק הזמן הזה מדד ת"א־125, המדד המייצג של הבורסה, עלה בכ־73%, תשואה שנתית ממוצעת של 14.7%. זאת, בין היתר, משום שבשלב זה הביצועים הכספיים של הרשת דורכים במקום. בשנת 2024 הרווח הנקי של עד 120, לפי דו"חות שפיר, עמד על 74 מיליון שקל, בדומה לשורה התחתונה ב־2019.
אולם אם הפניקס תצליח למכור את המניות במחיר שהיא דורשת, או אף במחיר נמוך יותר, היא תרשום תשואה גבוהה מההחזקה ברשת, שכן היא נכנסה לחברה לראשונה בשנת 2007 לפי שווי של 135 מיליון שקל בלבד, כשהיא מנתה בית דיור מוגן אחד בלבד. אגב, עד 120 לא לבד בצמיחה הסולידית בשווי מאז סוף 2021.
תחום הדיור המוגן נהנה מעדנה ועלייה משמעותית בביקושים בתקופת הקורונה, על רקע הרצון של אוכלוסיות מבוגרות לקבל שירותי רפואה זמינים, אך מאז הנהירה נחלשה. וכך, מניית החברה הציבורית מגדלי הים התיכון עלתה מאז ספטמבר 2021 ב־30% בלבד, פחות מחצי מהעלייה של הבורסה.
אם כך, כיצד השווי של עד 120 בכל זאת עלה? כששפיר רכשה את השליטה, היא שילמה 600 מיליון שקל במזומן, והעבירה לידי עד 120 שתי קרקעות — בנס ציונה ובשכונת ארנונה בירושלים — בשווי של 255 מיליון שקל. הקרקעות האלו מיועדות לבניית שני בתי דיור מוגן נוספים — פרויקטים שמתקדמים בימים אלו.
הבית בנס ציונה, שיכלול 310 דירות, נחשב למנוע צמיחה משמעותי, והוא זה שקורץ במיוחד לגופים שמתעניינים ברכישת המניות, במיוחד לאחר שבדצמבר האחרון הרשת חתמה על רכישת בית גיל פז בכפר סבא, שבו 248 דירות, תמורת 162 מיליון שקל, והעסקה לא הושלמה עד היום.
בנוסף, ישנם מי שסבורים שהגידול הטבעי של האוכלוסייה בישראל והעלייה בתוחלת החיים הכללית, יהוו בסופו של דבר מנוע צמיחה, גם אם סולידי, לתעשיית הדיור המוגן בטווח הארוך.
עד 120 היא רשת דיור מוגן יוקרתית שפונה לאוכלוסיות אמידות. כיום הרשת מפעילה ארבעה בתים — ברמת החייל בת"א, בהוד השרון, במודיעין ובראשון לציון — והיא מקדמת את הקמתם של שלושה בתים נוספים — בנס ציונה, בירושלים ובקריית מוצקין. מהדו"חות של שפיר עולה כי הבית ברמת החייל מוערך לבדו ב־1.15 מיליארד שקל.
הרשת מנוהלת בידי תומר רוזנברג. בסך הכל כיום יש לה 708 דירות, לאחר שאת הבית ברמת החייל הרחיבו בשתי קומות, מה שהוסיף לו 46 דירות בסך הכל.
כאמור, הפניקס רכשה את עד 120 בשנת 2007, כשמדובר היה בבית אחד. מי שדחף לכך היה בעל השליטה בהפניקס באותה העת — יצחק תשובה, שהחזיק בה באמצעות קבוצת דלק שבשליטתו. באותה שנה, הפניקס רכשה את חברת אמ־חל, שהפעילה בית דיור מוגן אחד בהוד השרון בשם עד 120 בתמורה כוללת של 125 מיליון שקל (29.3 מיליון דולר).
לעסקה הזו הכניס תשובה כשותפה בשיעור של 18% את חברת ההחזקות גולדן מיבר, שבבעלות יצחק מיוחס ושרון ברביץ. שלוש שנים לאחר הרכישה, ביולי 2010, ניהל תשובה משא ומתן למכירת עד 120 לפי שווי של 200 מיליון שקל לחברת מליבו שבשליטת משפחת שניידר, אולם המגעים הללו לא הבשילו לכדי עסקה. ב־2016 רכשה הפניקס את חלקם (18%) של השותפים בבית הדיור המוגן שבהוד השרון תמורת 24 מיליון שקל ועלתה להחזקה מלאה (100%) בו.
