הלוליינות של עמרם אברהם: 31 מיליון שקל הון עצמי קיבלו שווי של 370 מיליון שקל
חברת הנדל"ן איבדה שליטה בחברה־בת הפסדית ונותרה עם 50% ממנה. לצורך איחודה לדו"חות החברה־האם בוצעה למניות הערכת שווי של BDO, שהתבססה על פוטנציאל הפרויקטים העתידיים ולא על תוצאותיה בפועל
הערכת השווי של BDO הזניקה את הרבעון של חברת הבנייה עמרם. חברת הנדל"ן, שנסחרת בשווי של כמעט 3 מיליארד שקל באחוזת בית, דיווחה על התוצאות שלה לרבעון השני של השנה והציגה זינוק ברווח של פי שלושה ל־165 מיליון שקל לעומת 53 מיליון שקל ברבעון המקביל. הכנסות החברה ממכירת דירות, קרקעות וביצוע עבודות בנייה הסתכמו ב־742 מיליון שקל, עלייה בשיעור של 7% לעומת 694 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. השיפור בשורה התחתונה נבע מרווח של כמעט 150 מיליון שקל ממימוש שליטה בחברה שאוחדה — עמרם את נידם התחדשות עירונית.
עמרם את נידם היא חברה להתחדשות עירונית שעמרם אברהם החזיקה בשליטה בה. ב־30 ביוני שונה הסכם בעלי המניות ועמרם אברהם ויתרה על השליטה הבלעדית בעמרם את נידם ועברה לשליטה משותפת בחלקים שווים עם אלי נידם - שהוא בעל השליטה בחברת האשראי החוץ־בנקאי שוהם ביזנס. הוויתור נעשה בשל הרצון להנפיק אג"ח לחברת ההתחדשות העירונית, והביא למיזוג תוצאותיה של עמרם את נידם לתוך דו"חותיה הכספיים של עמרם אברהם, ולהצגת ההחזקה בה לפי שיטת השווי המאזני.
עמרם אברהם הזמינה בעקבות המהלך שיערוך ל־50% ממניות עמרם את נידם מאת חברת הערכות השווי BDO, שהעניקה להן שווי של 327 מיליון שקל, שהניב רווח חשבונאי של 149 מיליון שקל, מאחר שהערכת שווי קודמת של החברה־הבת עמדה על מיליונים בודדים.
ההון העצמי של עמרם את נידם עמד על 31 מיליון שקל והיא הפסידה 3.2 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2026. כלומר הערכת השווי נשענה בעיקר על הפוטנציאל העתידי של צבר הפרויקטים להתחדשות העירונית שבהם מחזיקה החברה ולא על תוצאותיה הנוכחיות. מתוך עשרות פרויקטים נכללו במודל 30 פרויקטים שכבר עברו את רף חתימות הדיירים הנדרש.
2 צפייה בגלריה
אלון עמרם, יו"ר עמרם אברהם. "הירידה במכירות נובעת מעיתוי יציאת פרויקטים לשיווק"
(צילום: אוראל כהן)
עמרם אברהם היא אחת מחברות הנדל"ן היזמי הגדולות בישראל, בשליטת האחים אלון ויורם עמרם (33% כ"א). במאי 2024 השלימה החברה הנפקת מניות לאחר גיוס 313 מיליון שקל לפי שווי של כמעט 1.6 מיליארד שקל. מתחילת השנה ירדה מניית החברה ב־9.6% על רקע קיפאון יחסי בענף הנדל"ן המקומי. לנוכח הרווחיות הגבוהה שהציגה עמרם אברהם זינקה מניית החברה ב־8% לשווי של יותר מ־3 מיליארד שקל. בחברה מחזיקים מוסדיים כמו מגדל (10.7%) והפניקס (8%).
החשבונאות בדו"ח של עמרם אומנם גרמה לדו"ח הרבעוני להיות רווחי במיוחד, אולם אלו לא מסתירים את הקושי במכירת דירות. ברבעון השני של 2026 מכרה עמרם אברהם 199 יח"ד לעומת 486 יחידות ברבעון המקביל ב־2025, ירידה של 59%. בתוך זה, המכירות במסגרת "מחיר למשתכן" ירדו ל־79 יחידות לעומת 409 יחידות אשתקד, ירידה חדה שנובעת, על פי החברה, "בעיקר מעיתוי יציאת פרויקטים לשיווק". בשוק החופשי מכרה החברה 120 דירות לעומת 73 דירות ברבעון המקביל, זינוק של 64%. לעומת הרבעון הראשון של 2026, שבו נמכרו 105 דירות בשוק החופשי, מדובר גם בעלייה של 14%. סך הכל בינואר-יוני מכרה עמרם אברהם 225 דירות לעומת 259 דירות בתקופה המקבילה, ירידה של 13%.
על פי גלעד מנו, מנהל קרן הגידור מאקרו ואליו, "החשבונאות היצירתיות של חברות הנדל"ן בעונת הדו"חות האחרונה הגיעה לשיא חדש עם 'רווח מאיבוד שליטה' של עמרם אברהם. הערכת השווי שצירפה החברה לדו"חותיה כדי להפוך חברה עם 31 מיליון הון עצמי לנכס בשווי 370 מיליון שקל, שלכאורה בוצעה על ידי צד שלישי, התבססה על 'הערכות הנהלת החברה', על בסיס הערכות שאינן תואמות את סביבת שוק הנדל"ן הנוכחי שסובל מסביבת ריבית מאתגרת וקושי במכירות. זה אומנם לגיטימי לשערך לפי שווי הוגן בשינוי מבני שכזה, אך כשרוב השווי נשען על פרויקטים בשלבי תכנון — ראוי לנקוט בשמרנות יתרה, שכן בתחום הנדל"ן ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית ברוב הפרויקטים החברות לא עומדות בלוחות הזמנים בשל מכשולים בירוקרטיים ולא בשיעורי הרווחיות שאליה הן שואפות".
לדברי נועם גרייף מנכ"ל עמרם אברהם, הערכת השווי של BDO לחברת עמרם נידם נקבעה "בצורה שמרנית מאוד, תוך לקחת בחשבון את סביבת הריבית ואת הסטגנציה במחירי הדירות". לדבריו, לא מדובר בציפיות ערך ספקולטיביות, אלא בצבר של יותר מ־85 פרויקטים פעילים בהתחדשות עירונית הכוללים כ־27,000 בצנרת. בנוסף, הוא ציין כראיה לאמינות הנתונים את הביקורת של גופים חיצוניים כמו פירמת Deloitte ורשות ני"ע לקראת תשקיף האג"ח.
