בלעדי
הבנקים בארה"ב הכניסו להליכי עיקול שלושה מיזמי נדל"ן של ולורה הישראלית
מדובר בשלושה פרויקטים, ששוויים נאמד ב־28 מיליון דולר. נכס נוסף נמצא בסכנה דומה, לאחר שהחברה הממונפת לא הצליחה לעמוד בהחזרי הלוואות בעקבות זינוק הריבית. המשקיעים צפויים לאבד את כספם. המקרה מצטרף למשברים דומים בחברות רילקו וויז'ן אנד ביונד, שמשקיעיהן איבדו את רוב כספם. ולורה רשומה בארה"ב אולם הוקמה ומנוהלת על ידי רועי מעודי הישראלי וקהל היעד שלה הוא משקיעים ישראלים לצד אמריקנים
המשבר בשוק הנדל"ן האמריקאי פוגע גם ביזמים הישראלים הוותיקים ביותר. לכלכליסט נודע כי בחודשים האחרונים שני בנקים אמריקאיים, Merchants capital corp ו־Merchants bank of Indiana, החלו בתהליכי עיקול של שלושה נכסים של החברה הישראלית VALORE (ולורה). שווי הנכסים נאמד ב־28 מיליון דולר, ונכס נוסף, בשווי 10 מיליון דולר, נמצא בדיונים מול הבנק -לאחר שהבנק עצר כספים שהנכס הניב בעקבות הקשיים מולו.
ולורה, שבלטינית פירוש שמה הוא "ערך", נוסדה בידי בעל השליטה רועי מעודי. לחברה מאות משקיעים ונכסים בשווי של 330 מיליון דולר, כמעט מיליארד שקל, כך לפי אתר החברה.
שלושת הנכסים בבעלות ולורה החלו בהליך העיקול לבנקים לאחר שהחברה התקשתה לעמוד בתשלומים, לנוכח התמשכות הריבית הגבוהה בשוק האמריקאי ורצון הבנקים המלווים "לחתוך הפסדים", כהגדרת אחד מבכירי החברה.
שלושת הנכסים שנמצאים בהליך עיקול נמצאים במדינת אינדיאנה, שניים מהם באוונסוויל ואחד באינדיאנפוליס. בנוגע לנכס נוסף באוונסוויל שבאינדיאנה, הנהלת החברה פנתה למשקיעים בבקשה שיזרימו כסף נוסף כדי להצילו ולמנוע את העברתו לבנק. בין החברה לבנק עדיין מתקיימים דיונים בניסיון למנוע את העברת השליטה בו.
ולורה, שהוקמה ב־2011, ושיווקה את עצמה כחברת נדל"ן שבה משקיעים הייטקיסטים, פועלת בתחום מקבצי הדיור להשכרה בארצות הברית (המכונים מולטי־פמילי). החברה גייסה לאורך השנים הון ממשקיעים ישראלים, ורכשה באמצעותו מתחמי מגורים, בעיקר בדרום ובמערב התיכון של ארצות הברית. המודל התבסס על שילוב של הון משקיעים, חוב בנקאי, השבחת הדירות, העלאת שכר הדירה ומכירת הנכסים לאחר כמה שנים.
נראה מצוין על הנייר
המקרה של ולורה ממחיש את עוצמת הפגיעה ביזמי הנדל"ן שרכשו נכסים באמצעות מינוף בתקופת הריבית הנמוכה. העסקאות נעשו בהנחה שניתן יהיה להשביח את המתחמים, להגדיל את ההכנסה מהם ובהמשך למחזר את ההלוואות או למכור את הנכסים ברווח. אלא שמאז 2022 עלתה הריבית בארצות הברית בחדות, במקביל התייקר המימון ושיעורי ההיוון עלו — שילוב שפגע בשווי הנכסים גם כאשר הדירות נותרו מושכרות. התוכניות העסקיות של היזמים הישראלים נראו מצוין על הנייר, אך הן איבדו מהרלוונטיות שלהן עם העלאת הריבית מ־3.5% ל־9%. ככל שהיזם הסתכן יותר, כך הוא מתקשה כיום לתפקד, והמשקיעים שלו נמצאים בעמדה פגיעה יותר.
בכיר נוסף בענף מבקר את היזמים הישראלים. לדבריו, ההפסדים הנוכחיים נובעים מכך שהיזמים לא לקחו מרווחי ביטחון רחבים מספיק; היזמים הישראלים מתאפיינים במידה מועטה מאוד של שמרנות, ומי שמוכן להשקיע איתם צריך לדעת עד כמה השקעה זו מסוכנת. כמו כן, כמעט בכל ההשקעות הללו נגבות עמלות היזם כבר בתחילת העסקה, עם סגירתה, ללא קשר לתשואה שהיא מניבה ולהצלחתה. מסמכי ולורה מעידים כי מנהל קרן ההשקעות, שבאמצעותה נרכשים הנכסים, זכאי לעמלת רכישה של עד 3%.
משקיעי ולורה סיפרו לכלכליסט כי בניגוד ליזמים אחרים, מעודי נטל על עצמו ערבויות אישיות. כמו כן, משקיעים שנפגעו ביצעו בדיקות עם חוקרים פיננסים ששללו טענות לאי־סדרים. לכן אם הנכסים מפסידים, הוא מפסיד גם באופן אישי ועלול להידרש לפרוע את החוב לבנק, כלומר העסקאות שניהל מעודי גרמו למשקיעים הפסדים של עשרות מיליוני דולרים. מקורב למעודי אמר לכלכליסט כי "מעודי עבר שנה של גיהינום, שבה נדרש להתמודד במקביל עם הבנקים, עם תפעול הנכסים ועם משקיעים שהפסידו את כספם".
בכיר בתחום ההשקעות, שעבד עם ולורה בעבר ומעיד כי הוא מניא את לקוחותיו מהשקעה ישירה בשוק הנדל"ן האמריקאי, הוסיף כי המקרה של ולורה מבהיר ש"המשקיעים בעולם הנדל"ן האמריקאי האמינו בכסף קל. לצערם, הם גילו כי מדובר בעסק מורכב שדורש המון מקצועיות ונע בחדות עם התנודתיות בשוק. העבודה עם יזם, מקצועי ככל שיהיה, אינה מפחיתה מהסיכון. גם אם היזם הצליח בשמונה מתוך עשר עסקאות, עדיין קיימים עשרות אנשים שלא הצליחו והפסידו את מלוא כספם. זהו תחום שעדיף להתרחק מדובשו ומעוקצו".
"המשקיעים הופכים לאויבים"
לדברי בכיר בתעשייה, האתגר עלול להחריף ב־2027, כאשר הלוואות נוספות יגיעו למועד המימון מחדש. גם בעלי נכסים שנהנים כיום מתזרים בזכות הלוואות ישנות בריבית נמוכה עלולים להיפגע משמעותית עם החלפתן, בייחוד בהנחה שהריבית בארצות הברית לא תשוב לרדת בשנה הקרובה. לדבריו, "לא רק תנאי הריבית בשוק הנדל"ן האמריקאי השתנו, אלא גם הגישה. אם בעבר הבנקים היו מאפשרים גלגול של הלוואות, מתוך התפיסה כי הריבית תרד והנכסים יימכרו בעתיד במחיר גבוה שיבטיח את השבת החוב, היום התפיסה אחרת.
"הבנקים האזוריים שמלווים את היזמים הישראלים איבדו את הסבלנות ומחפשים לחתוך הפסדים, ועל כן הם משתלטים על נכסים ומוכרים אותם בכל מחיר. יש טריליון דולר בהלוואות שמגיעות לסיום, והבנקים חייבים עכשיו לממש את ההפסדים שלהם. כאשר מועד פירעון ההלוואה מגיע, היזם נדרש למחזר אותה בריבית גבוהה בהרבה, להזרים הון נוסף או להעביר את הנכס למלווה. הצפי הוא שבחודשים הקרובים יזמי נדל"ן ישראלים רבים, כמו מעודי, יוותרו על נכסים. בנקודה הזו המשקיעים הופכים לאויבים עסקיים".
"משבר מימון רוחבי"
ההסתבכות של ולורה מצטרפת לשורה של משברים בחברות ישראליות ששיווקו השקעות נדל"ן בארצות הברית. כפי שנחשף בכלכליסט בחודש שעבר, חברת רילקו, שהוקמה בידי תומר חי וגיא רג'ואן, מכרה בניין משרדים באוהיו ב־2 מיליון דולר בלבד, חמש שנים לאחר שנרכש ב־17 מיליון דולר. בבניין הושקעו כמעט 7 מיליון דולר בידי 42 משקיעים, והיתרה מומנה בידי הבנק, שהיה היחיד שניגש להליך המכירה. עשרות ממשקיעי רילקו התאגדו בניסיון להשיג שליטה בנכסים ובהשקעותיהם, ושלושה נכסים נוספים צפויים להימכר בהפסד. בשיאה הציגה רילקו כ־1,000 משקיעים ונכסים בהיקף של כ־3 מיליארד שקל.
מקרה חמור עוד יותר הוא קריסתה של ויז'ן אנד ביונד (VNB), שהקימו סטס גרינברג ופיטר גיזונטרמן. החברה החזיקה בשיאה בנכסים בשווי של כרבע מיליארד דולר, כאשר רוב הכסף גויס מהציבור, בעיקר מיוצאי צבא. מאות משקיעים ישראלים, ובהם אנשי צבא ומילואים, איבדו כמעט את כל ההון שהשקיעו בנכסים ובדירות באוהיו ובטקסס. נגד השניים מתנהלים הליכים משפטיים, שבמסגרתם הועלו טענות להונאה ולזיוף מסמכי משכנתא.
ממעודי נמסר בתגובה: ״שינויי המאקרו־כלכלה וזינוק הריבית בארה"ב בשנים 2021–2023 יצרו משבר מימון רוחבי חסר תקדים בשוק הנדל"ן המסחרי. במקרה של העסקאות המדוברות, המצב אינו נובע מכשל תפעולי, אלא מסירוב הבנקים להאריך את תקופת ההלוואות ומדרישתם לפירעון החוב במלואו, וזאת בתקופה שבה לא ניתן לבצע מיחזור חוב בעקבות שחיקה רוחבית של כ־30% בשווי הנכסים בשוק.
"במשך כל שנות פעילותה מעולם לא נתקלה החברה באירוע מסוג זה, ולאורך כל הדרך פעלנו ואנו ממשיכים לפעול מתוך סרגל ערכים יוצא דופן: בעסקאות המדוברות לא משכנו אגורה אחת מדמי הניהול, ומעולם לא ביצענו בהן קריאות להון מהמשקיעים. את כל מיליוני הדולרים שנדרשו לייצוב נכסים אלו ולהתמודדות מול הבנקים הזרמתי מכיסי הפרטי בלבד — כמי שהוא המשקיע הגדול ביותר וחתום אישית על ערבויות מלאות מול הבנקים המלווים.
"כאשר המשקיעים הם הקהילה שלי, וחלקם בני משפחתי הקרובה, הונם קודם לכל. ההוכחה החד־משמעית לכך שמדובר בכשל שוק ולא בכשל ניהולי היא עסקת 'הידן הילס' — נכס בבעלותי הפרטית, ללא משקיעים חיצוניים, שמתמודד בדיוק עם אותה דרישת פירעון בנקאית וקושי במימון מחדש. נמשיך לפעול בשקיפות ובאחריות לניהול האתגרים בשוק המורכב הזה״.
