"התחדשות עירונית בישראל היא לא עניין של נוחות היא צורך קיומי"
פורום Duns 100 לבכירות ובכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית נערך בתזמון אקטואלי יוצא דופן: פסק דין שמשנה את מנגנון התמורה לדיירים, חוק שאושר לא מכבר לשיקום נזקי טילים באמצעות התחדשות עירונית וסביבה מאקרו-כלכלית מורכבת שפוגעת בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. איך זה ישפיע על הענף ומה האתגרים שמצריכים טיפול מהיר?
תחום ההתחדשות העירונית הופך בשנה הנוכחית לרלוונטי וחשוב אפילו יותר. הלחימה מול איראן, שעשויה להתחדש בכל רגע, הוכיחה כי יישום של פרויקטי התחדשות קריטי לטובת שיפור המיגון של אזרחי ישראל. אלא שבמקביל, פסק הדין שניתן ממש לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב קובע תקדים שעשוי לעכב את אותם פרויקטים בדיוק: אם עד כה כל הדיירים בבניין שעובר התחדשות עירונית זכאים לתוספת שטח זהה, הרי שכעת – ובהתאם לפסיקה – יש לשנות את מנגנון התגמול בהתאם לגודל הדירה. לפי מנגנון זה, בעלי דירות גדולות זכאים לתמורת שטח גדולה יותר באופן יחסי, ובדומה בעלי דירות קטנות יותר זכאים לתמורה קטנה יותר. כתוצאה מכך, עשויים להיות מחלוקות משפטיות רבות, פתיחה מחודשת של הסכמים וחוזים ועוד שלל השגות ועיכובים סביב פרויקטים שכבר יצאו לדרך.
כל אלו סיפקו במה רלוונטית במיוחד לפורום בכירות ובכירי ענף המשפט של Duns 100 מבית דן אנד ברדסטריט שהתקיים אתמול (שלישי) במלון קרלטון שבתל אביב. עורכי הדין המובילים בענף התייחסו לסוגיות האקטואליות המרכזיות והביעו את עמדתם על חוק שיקום מבנים באמצעות התחדשות עירונית, בעייתיות בייצוג הדיירים ועוד שלל נושאים אקטואליים.
"הערך החשוב הוא הוצאת הפרויקט לפועל"
פסק הדין המגדיר את שינוי שיטת התגמול בפרויקטי התחדשות עירונית היה כאמור אחד הנושאים המרכזיים בדיון והוביל לשורה ארוכה של התבטאויות בדיון המקצועי. עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז-כהן-פרשקר ושות' אמרה כי "בית המשפט הכריע על בסיס טענות חסרות ועל כן יישם את כלל השוויון היחסי באופן שאינו תואם את המציאות ואת תפיסת הצדק החלוקתי האריסטוטלי. אין חולק, כי בתחומים רבים עדיף השוויון היחסי המחלק משאבים בהתאם לערכה היחסי של ההשקעה הראשונית. כך בהון מניות בתאגיד, כך באיחוד וחלוקה וכך בפסיקה הנודעת בעניין בית מרכזים. אולם במיזמי התחדשות עירונית מידת ההשקעה הראשונית מורכבת משני רכיבים שונים. ראשית, כל דייר משקיע את דירתו הישנה. כל דייר זוכה לדירה חדשה בשטח הקיים ובתוספת. בהחלפה זו מתקיים שוויון יחסי אמיתי. כל דייר מחליף את דירתו בדירה חדשה שערכה עולה בשיעור קבוע ואחיד עבור כל הדיירים: שווי שטח נתון חדש עשוי להעלות כדי פי 1.5 או יותר משטח הדירה הישנה. כלומר, בגין החלק הראשון של דירות התמורה, קיימת חלוקת משאבים בין המשקיעים בהתאם לשוויון היחסי. רכיב ההשקעה השני הוא העול האישי המוטל על כל אחד מהדיירים: פינוי הדירה הישנה, נטילת סיכונים של השתתפות במיזם, מעבר לדירה חלופית לתקופה של כשלוש שנים, והתאמת מרכז החיים לדירה הזמנית. רכיב זה, במידה כזו או אחרת, הוא השקעה זהה של הדיירים כולם. בעבור רכיב זה ראוי להקצות תוספת תמורה זהה. בעבור רכיב זה ראוי שהתוספת, בדירת התמורה, מעבר לשטח המקורי, תהייה זהה עבור הדיירים כולם. כך מתקיים השוויון היחסי החלוקתי המלא לא הרי שיעור בעלות בקרקע פנויה כבעלות בדירת מגורים. מיזם בדירת מגורים מטיל עול נוסף שאינו נוגע לשוויה של הדירה המקורית. עול נוסף זה , שווה בקירוב בין הבעלים השונים. מאפיין זה מצדיק את התוספת שבפסק הדין מכונה שוויון פורמלי. דווקא השוויון שבית המשפט מכנה כפורמלי, היא השוויון החלוקתי האריסטוטלי".
לדברי עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה, נדל"ן תכנון ובנייה והתחדשות עירונית במשרד ארנון תדמור-לוי,
"מאז שפורסם פסק הדין האחרון של בית המשפט המחוזי - אנחנו שומעים נבואות זעם רבות, שמדברות על חשש מגל של ביטולי הסכמים ומהפיכת המו"מ בין יזמים לבעלים לבלתי אפשרי. לדעתי, הפאניקה הזו לא מוצדקת ואפילו מזיקה – ואם נמשיך 'לנפנף' בחלקים ספציפיים מתוך פסק הדין, בלי להבין את התמונה הגדולה, היא עלולה להפוך לנבואה שמגשימה את עצמה. קריאה זהירה של פסק הדין מלמדת אותנו, דווקא, שהערך החשוב ביותר הוא הוצאת הפרויקט אל הפועל. כאן הכול מתחיל ונגמר. שוויון מושלם 'על הנייר' זה טוב ויפה, אבל לא עוזר לאף אחד אם בסוף אין פרויקט. צריך להבין, שזו אמירה משמעותית מאוד. משם ממשיך השופט וחוזר על ההלכה הידועה שעיקרון השוויון מחייב יחס שווה לשווים. כאן אין כל חדש – בשנים האחרונות בתי המשפט עושים שימוש רב בהלכה זו, כדי להצדיק חריגה מעיקרון השוויון ה-'פורמאלי' (תוספת שטח שווה לכולם) במקרים מתאימים. ברור, למשל, שבעל דירת מגורים טיפוסית בקומה שלישית בבניין, לא דומה לבעלים של סופרמרקט בקומה הכניסה. בשורה התחתונה: פרשנות זהירה ואחראית של פסק הדין לא רק שאינה פוגעת בקידום פרויקטים, אלא שהיא עתידה לאפשר את הגמישות, החשובה כל כך בפרויקטים מסוג זה, למתן תנאים ייחודיים לבעלי נכסים מיוחדים, במקרים המתאימים".
עו"ד אביב טסה, מנכ"ל אביב טסה עורכי דין, הוסיף כי "האנומליה בהתחדשות העירונית 21 שנים לאחר שהחלה מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל, היא שסוגית התמורות לדיירים עדיין אינה מוסדרת בחוק או בתקנות ברורות. היעדר כללים אחידים, לצד פסיקות שונות של בתי המשפט, יצר חוסר ודאות שמוביל לעיכובים ואף מונע קידום פרויקטים.הבעיה באה לידי ביטוי בעיקר בהעדר מנגנון ברור לקביעת דירות התמורה – לפי שטח, אחוזים או תוספת קבועה, דרישות מצד בעלי עסקים על אובדן הכנסות בתקופת הבנייה וכן היווצרות פערים במתחמים גדולים ודרישות לא אחידות בין בניינים שונים. התוצאה היא פגיעה ביכולת לקדם פרויקטים חיוניים של התחדשות עירונית".
"פסק הדין מעורר סרבנות"
עוד" עמית ניסים, שותף, מינצר-נסים ברזידה הסביר כי "הדבר הכי חשוב בפרויקט התחדשות עירונית הוא הוודאות. הדיון האם פסק הדין נכון או לא משפטית הוא לא הדיון שצריך לנהל. ככל הנראה פסק הדין שניתן הוא במתחם הסבירות. אך גם פסק דין הפוך לחלוטין שמאשר תמורה שוויונית הוא במתחם הסבירות. השופט התעלם לחלוטין מהסכמה של 35 מתוך 37 בעלי דירות , כולל בעלי דירות גדולות, שאישרו תמורה שווה ביניהם. הוא התעלם מהנזק הישיר והעקיף שפסק הדין גרם ויגרום. הוא מתעלם מרווח יזמי קטן (14%) לפי פס"ד שתשלומי האיזון עלולים לגרום לו להיות לא כלכלי; פסק הדין מעודד סרבנות, ובשורה התחתונה, במנעד האפשרויות לתת פסק דין נכון וסביר משפטית, הוא היה צריך להכריע בצורה שונה לחלוטין, ולתת פסק דין שיקדם את רצון המחוקק לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית ושל רוב מוחלט של הבעלים, חלף טיעונים אקדמיים וחתירה דווקנית לצדק מוחלט. בהכרעתו פסק הדין מטלטל את אמות הסיפים וגורם לחוסר וודאות הן לגביי פרויקטים שנחתמו כבר והן לגביי פרויקטים שעתידים להיחתם."
עו"ד אלכסנדרה זהר, שותפה במחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד שניצר, גוטליב, סאמט עורכי דין הוסיפה כי "לאור פסק הדין בעניין קרן אור שירותי כוח אדם - שהתקבל לאחרונה ועלה לכותרות, אני חושבת שראוי לתת את הדעת גם על השלכות של שינוי בתמורה במסגרת פסקי דין בהליכי תביעת בעלים סרבנים על יתר בעלי הזכויות באותו פרויקט וכיצד מתן תמורה שונה לבעלים סרבן (גם אם יש לה הצדקה) תשפיע על בעלים עם נתונים זהים בפרויקט שכבר חתמו על ההסכם והאם פסק הדין כשלעצמו לא פוגע בעיקרון השוויון בין הבעלים הסרבן לבין בעלי דירות אחרים בפרויקט להם דירות בעלות מאפיינים זהים".
לדברי עו"ד ליאת ורנר, שותפה בבן ארי פיש משרד עורכי דין, "אחד החידושים המעניינים כיום בהתחדשות עירונית הוא המעבר ממודל של תמורה אחידה למודל של תמורות דיפרנציאליות. ההבנה שלא כל הדירות ולא כל בעלי הזכויות מצויים באותה נקודת פתיחה, משנה את כללי המשחק. זהו שינוי חשוב משום שהוא מציע לראשונה לא רק שוויון פורמלי, אלא ניסיון אמיתי לייצר צדק מדויק יותר בתוך פרויקטים מורכבים."
עו"ד אריאל דינובצקי, בעלים ושותף ב-BDOA LAW FIRM הוסיף כי "היום פרויקטים רבים של התחדשות עירונית נתקעו בשל העדר כלכליות. מצופה מבעלי הזכויות אשר נהנו בתקופת השפע וביקשו מהיזמים מעבר לתמורה בהגדלת שטח הדירות גם חלוקה ברווח במקרה של רווחיות עודפת לגלות גמישות רבה יותר היום לרבות בהפחתת התמורות המקוריות וזאת על מנת לאפשר רווחיות מינימלית. כך נוכל להגשים את התכלית המקורית של התחדשות העירונית החלפת הדירות הישנות ובדירות חדשות וממוגנות".
רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' – חברת עורכי דין, הבהיר כי "התחדשות עירונית בישראל היא לא עניין של נוחות היא צורך קיומי. העובדה הזו חלחלה עמוק להלך הרוח בפסיקות בתי המשפט והמפקחים העוסקים בדיירים סרבנים.אם בעבר קבלת טענת הסרבן היתה מביאה לכך כי הפרויקט היה מבוטל על ידי בית המשפט, הרי שכיום גם במקרה של קבלת טענות הסרבן יעדיפו בתי המשפט סעד של תשלומי איזון אשר מאפשר את אישור הפרויקט תוך עריכת השינויים הנדרשים בחלוקת עוגת התמורות. זה ניכר מפסיקת המפקחת בתל אביב בעניין יהודה פוליקר, וניכר אף יותר בפסיקתו האחרונה של השופט גלעד הס בבית המשפט המחוזי.נקודה נוספת בהקשר הזה נוגעת לאופן חלוקת התמורות בין בעלי הדירות. מהפסיקה האחרונה של בית המשפט המחוזי נגזרת המסקנה כי גם בפרויקט פינוי בינוי אין חובה להעניק תוספת זהה לכל הדירות ולכל הבניינים, ולמעשה חלה חובה להעניק תוספת גבוהה יותר לבניינים במתחם אשר במצב הנכס בנויות בהם דירות גדולות יותר. זו פסיקה חשובה שתהיה לה השלכה רוחבית".
"המלחמה מיקדה את תחום ההתחדשות העירונית"
נושא אקטואלי וחשוב לא פחות היה החוק לשיקום נזקי טילים באמצעות התחדשות עירונית שאושר לא מכבר בכנסת, וכן השלכות המלחמה על הענף. עו"ד עינת שקד, ממשרד עוה"ד יהב ושות' אמרה כי "המלחמה הנוכחית לא הרגה את ההתחדשות העירונית. להפך, היא מיקדה אותה: היא פשוט הוציאה מהמשחק את מי שלא בנוי לעבוד נכון, והוכיחה שדווקא בתקופות כאלה הערך של ליווי משפטי עצמאי ומקצועי הוא קריטי. התפקיד שלנו כעורכי דין המייצגים דיירים הוא לא רק לנהל משא ומתן על תמורות, אלא לוודא שהפרויקט שנבחר הוא באמת בר ביצוע, ולא רק כזה שנשמע טוב על הנייר בשלב החתימות. החוסן הכלכלי של היזם הוא תנאי סף הכרחי. דיירים חייבים לבחור יזם בעל חוסן פיננסי מוכח, כזה שיודע להתמודד עם עלויות מימון גבוהות ועם טלטלות בשוק, ולא להתפתות בהכרח למי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר. במקביל, המשימה שלנו היא לייצר הסכמים מאוזנים וחכמים: כאלה שמגנים על הדיירים בצורה הרמטית מחד, ומאידך מאפשרים ליזם את הגמישות הנדרשת להתמודד עם שינויים מאקרו כלכליים, מבלי שהפרויקט יקרוס באמצע הדרך..
בסופו של דבר, למדנו שהתחדשות עירונית היא לא רק פרויקט של חברות ענק או 'ספינות גדולות וותיקות'. מדובר בשוק של אנשים. כדי לבנות לאנשים את החיים שלהם מחדש צריך לייצר קהילה, וזה דורש שותפים שיודעים להפגין גמישות, אנושיות ותעדוף נכון. פרויקטים מצליחים כשיש בהם אנשים שיודעים לעבוד ביחד, ורק כך מתגברים על המכשולים, גם אלה שצפינו מראש בחוזה, ובעיקר אלה שפוגשים בדרך".
לדברי עו"ד יואב זהבי, שותף מנהל וראש תחום נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד ERM, "לפני כמעט חודשיים נחקק החוק ונדמה שכל בר דעת ייחל לחוק כזה הרי הדעת אינה סובלת מצב שבו יד אחת משלמת, מכספי הציבור, סכומי עתק עבור שכר דירה ועלויות שיקום או הקמה מחדש של בניינים שנפגעו, בעוד היד השנייה ממשיכה להערים קשיים בירוקרטיים על מי שמבקשים לקדם התחדשות עירונית באותם מבנים ממש. אז אמנם נעשה צעד משמעותי קדימה, אך כעת נותר לקוות שמנגנון ה"מקל והגזר" שנקבע בחוק - בדמות העברת מתחמים לותמ"ל אם לא יקודמו בקצב שקבע המחוקק, לצד הסיוע לבעלי דירות שביתם חרב במובן המילולי, אכן יצליח להניע את הליכי התכנון בקצב שאליו כיוון החוק. קצב שנשמע כמעט כמו מדע בדיוני לכל מי שניסה בעבר להתמודד עם הליכי התכנון בארץ הקודש".
עו"ד רויטל סולוביי, שותפה במשרד עמית פולק מטלון, "צריך לומר ביושר, בין אם לפני המלחמה או אחריה, אין כמעט פרויקט של התחדשות עירונית שלא נתקל לאורך הדרך בקשיים, שינויים תכנוניים או עיכובים. השאלה בדרך כלל איננה האם יופיעו חסמים, אלא כיצד מתמודדים איתם ואיך מצליחים לקדם את הפרויקט גם בנקודות מורכבות. אני מאמינה שחשוב לייצר לדיירים תחושת ודאות גם בתקופות של חוסר ודאות כמו מלחמה ממושכת, וזאת באמצעות עדכונים שוטפים, הסברים ברורים ושקיפות לגבי התהליך והשלבים הבאים. מהניסיון שלנו, כאשר הדיירים מרגישים מעורבים וכאשר משתפים אותם באופן רציף, הרבה יותר קל להתמודד גם עם מורכבויות שמתעוררות בדרך. כך, למשל, ליווינו פרויקט שבו התקבלה החלטה תכנונית להפחית באופן משמעותי את מספר הקומות, דבר שיצר עצירה ממשית בפרויקט וחוסר ודאות בקרב הדיירים. בסופו של דבר הצלחנו להביא לשינוי שאיפשר את המשך קידום הפרויקט. לשמחתנו, מאחר שעמית פולק מטלון עוסק בתחומים משיקים כמו תכנון ובנייה, מיסוי וליטיגציה, זה מסייע בקידום פתרונות גם במקומות שבהם נוצרים עיכובים או חסמים מקצועיים שונים".
עו"ד שלום סימון, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד כורש ושות' ציין כי "למרות שמצופה שהמלחמה הארוכה שעוברת עלינו תיצור זרז ותמריצים לבעלי דירות להתקשר בהסכמי פינוי בינוי, בפועל לא כך הם פני הדברים, הדיירים לא מזדרזים בהכרח לחתום על הסכמים בגלל חוסר הודאות שקיים בתחום ופס״ד החדש שפורסם בעניין התמורות לאחרונה - לא תרם לכך. זה חייב להשתנות ולרשות להתחדשות עירונית חייב להיות בזה חלק מהותי".
"נראה יותר יותר ואיומים בדבר ביטול הסכמים"
גם סוגיית הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים על רקע השלכות המלחמה, האינפלציה והריבית זכתה לתשומת לב רבה מצד עורכי הדין המתמחים בתחום. לדברי עו"ד דורון אריאל, שותף מייסד בדורון אריאל ושות', ההתחדשות יצרה מתחמים גדולים והיצע נקודתי גדול בשכונות וערים מסויימות – בכמות עולה על הביקוש – דבר שמוביל לעיכובים במכירות. יזמים שהתרגלו לפתוח פרויקטים של התחדשות בסיטונאות – כי ההון העצמי הנדרש ביחס אליהם כמו גם המינוף לגביהם נמוכים – כבר מהססים מ"לפתוח פרויקטים" דבר שמגדיל את החיכוך עם הדיירים הקיימים – שלא מבינים אחרי שנים מדוע עכשיו היזם "לא רץ" לקבל היתר.בקרוב נראה יותר ויותר איומים בדבר ביטול הסכמים מול יזמים שמעכבים פרויקטים.
עו"ד נעמה שיף, שותפה וראש מחלקת התחדשות עירונית במשרד שוב ושות' ציינה כי "עליית עלויות המימון כתוצאה מעליית הריבית, לצד העצירה בעליית מחירי הדירות והירידה בביקושים יצרו עיכובים ביציאה לדרך של פרויקטים. למגמה תרמה גם העלייה במלאי הדירות למכירה בעיקר בתל אביב. נוצר מצב שיזמים חוששים שאם יצאו לבנייה של פרויקטים חדשים בשלב זה הם יתקשו למכור את הדירות בטווח הקצר בזמן שההוצאות שלהם בגין הבנייה, השכירות והמימון הן גבוהות, ואז יש סכנה לעצירת הפרויקט באמצע. על מנת למצוא פתרונות שיתאימו גם ליזמים וגם לבעלי הדירות ( שהאינטרס הברור שלהם הוא שהפרויקטים יצאו לביצוע בהקדם ) יש לפעול בשקיפות מול בעלי הדירות ולנסות להגיע יחד להסכמות. אם מדובר בהפחתת תמורות יש לבצע זאת באמצעות דוחות שמאיים אובייקטיביים שיקבעו את הכדאיות הכלכלית העכשווית של הפרויקט לאור המצב ולבעלי הדירות מומלץ לבחון את הנושא ולא למהר לפנות לפתרון של החלפת יזם שיכולה לעכב עוד יותר את הפרויקט ולא בהכרח מבטיחה תמורות גדולות יותר. חשוב להיות מיוצגים על ידי עורכי דין שמכירים את הענף על כל רבדיו על מנת שיסייעו לבעלי הדירות לקבל את ההחלטה הנכונה לאור המצב".
עו"ד איתי דרכסלר, שותף במיתר עורכי דין, הוסיף כי בפרויקטים שנמשכים שנים ארוכות, ההנחות הכלכליות שעל בסיסן נבנה הפרויקט בתחילת הדרך לא תמיד נשארות רלוונטיות כשהפרויקט מגיע סוף סוף לביצוע. אם בתחילת הדרך התמורות לבעלי הדירות חושבו על בסיס מחירי מכירה מסוימים, עלויות מימון מסוימות ועלויות ביצוע אחרות - אחרי שנים של עיכובים, המציאות יכולה להשתנות לחלוטין. התחדשות עירונית לא נופלת היום רק על תכנון או הסכמות דיירים, אלא בעיקר על זמן. פרויקטים שנמשכים שנים ארוכות נשענים על הנחות כלכליות שכבר לא קיימות כשהם מגיעים לביצוע. עלויות המימון והבנייה מזנקות, ומחירי המכירה שעל בסיסם חושבו התמורות לבעלי הדירות הופכים ללא רלוונטיים. בלי קיצור אמיתי של הליכי התכנון והרישוי, גם פרויקטים טובים פשוט מאבדים היתכנות כלכלית".
עו"ד דור אבינרי, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ליפא ושות' ציין כי "עסקת התחדשות עירונית נכנסת לתוקף סופי לאחר שמתקיימים שורה של תנאים מתלים בהסכם. ההסדר החוזי מבטיח שהפרויקט יחל לאחר סיום ההליך התכנוני בלוח הזמנים שנקבע בין הצדדים ובכפוף לכך שכלכלת הפרויקט מקיימת רווח מינימלי. הבעיה היא, שהסכמי התחדשות עירונית, ברובם, אינם מבטיחים שהפרויקט יצא לפועל אם תנאי השוק ישתנו באופן משמעותי. בדרך כלל ישנה התאמה בתמורות לבעלים במקרה של רווחיות עודפת, אך כמעט תמיד נעדר מההסכם מנגנון התאמה של התמורות במקרה של העדר רווחיות. לצערנו השוק מתמודד בשנים האחרונות עם תנודות גדולות בכלכלת הפרויקט בין התחזית בשלב החוזי לבין שלב הביצוע. נתקלנו במגוון פתרונות חדשים שנוצרו בין היזם לבין הבעלים, כדי להבטיח את קיום הפרויקט. למשל, הקטנת תמורות או מימון מכספי בעלים. לעיתים ההתאמות צלחו, ולעיתים לא ואז הפרויקט נכשל. הדבר הדגיש לנו, כעורכי דין, את הצורך בשילוב במנגנוני התאמה חדשים מראש. המטרה היא להסיר אי-ודאויות בעתיד ולהימנע ממשא ומתן מחודש על תנאי ההסכם".
עו"ד אברהם בבג'נוב, מייסד אברהם בבג'נוב ושות' משרד עורכי דין, אמר כי "בהתחדשות עירונית, לעיתים פתיחת הסכמים אינה סטייה מהדרך- אלא תנאי להתקדמות. המציאות המשתנה מחייבת התאמות, וכאשר יזמים, דיירים ושותפים פועלים בגמישות ובשקיפות, ניתן לגשר על פערים ולהניע פרויקטים קדימה. בחינה עניינית של כל בקשה לעדכון הסכם אינה רק פתרון נקודתי, אלא מפתח לבניית אמון, יציבות והצלחה משותפת לאורך זמן".
"מודל ההתחדשות העירונית מתקשה לעמוד במבחן הזמן"
עו"ד שירלי שניידר, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד פירון, הפנתה את הזרקור למודל הכלכלי של ההתחדשות העירונית. לדבריה, "מודל ההתחדשות העירונית מתקשה לעמוד במבחן הזמן: פרויקטים שמתחילים ככלכליים נשחקים לאורך שנים של עיכובים, ריבית גבוהה, מלחמה והתייקרות עלויות של כוח אדם וחומרי גלם, ולבסוף אינם יוצאים לפועל. זו לא רק בעיה של יזם בודד אלא סוגיה בעלת השלכות רחבות. אם המדינה רוצה בניינים בטוחים ודירות חדשות, היא חייבת לאמץ מודל שבו חלוקת האחריות רחבה יותר בין המדינה, הרשויות המקומיות, היזמים ובעלי הדירות, כדי לאפשר לפרויקטים ראויים להתממש. כך, למשל, אפשר לשקול מנגנון לבחינה מחודשת של הכדאיות הכלכלית של התב"ע בשלב שני, לקראת היתר, אשר יכלול גם מנגנוני התאמה אם מתברר שהרווחיות אינה עומדת בתנאי הסף - כגון הקלות במס, הפחתת מטלות ציבוריות, ואולי אף קרן מדינה למימון חלק מעלויות הפרויקט הנוספות כדוגמת קרן התחזוקה המוטלת על היזם. אם לא נשנה כיוון, מאות ואלפי יחידות דיור לא ייבנו, בניינים מסוכנים יישארו על כנם, ומשפחות רבות ימשיכו להתגורר ללא מיגון ראוי".
עו"ד יוחאי שכטר, שותף במחלקת נדל״ן בש. פרידמן, אברמזון ושות׳, המוביל את תחום ההתחדשות העירונית בירושלים והמרכז, אמר כי "פרויקט התחדשות עירונית הוא אירוע מורכב ומתגלגל. בשלב כתיבת ההסכם כמעט בלתי אפשרי לצפות את כל הסיטואציות שיתעוררו בשטח. לכן, היזמים זקוקים למנגנוני גמישות שיאפשרו פתרונות למקרים חריגים (לדוגמא - קביעת מנגנון המבוסס על הסכמת נציגות וב"כ הדיירים לשינויים מסוימים בתמורה במקרים הדורשים התייחסות שונה). זאת, לצד שמירה על עקביות באופן ששומר מפני טענות לאי־שוויון, סרבנות ועיכובים. האתגר הוא לאפשר פתרונות נקודתיים למקרים ייחודיים, מבלי שכל חריג יהפוך לדרישת רוחב, תוך שמירה על יחס דומה למקרים דומים ועל ודאות משפטית לקידום הפרויקט".
עו"ד נטע זילברמן, שותפה וראש תחום התחדשות עירונית במשרד מויאל מלאכי ושות' אמרה כי "בשנים האחרונות יזמים פועלים בסביבה שבה תנאי השוק משתנים כל הזמן, ולכן היכולת לשמור על יציבות כלכלית של פרויקט לאורך שנים הפכה לאתגר משמעותי בפני עצמו. כל שינוי בעלויות הבנייה, בגובה הריביות או במחירי הדירות משפיע באופן ישיר על כדאיות הפרויקט, היתכנותו וקצב ההתקדמות שלו. כדי להבטיח את המשך צמיחתו של ענף ההתחדשות העירונית, יש צורך במערכת שיודעת לפעול מהר יותר, לקבל החלטות בצורה יעילה ולספק ודאות ואופק ברור, באופן שיאפשר הוצאה לפועל של פרויקטים מורכבים בהיקפים משתנים."
עו"ד עידן מנצ'ל, שותף, מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה בגולדפרב גרוס זליגמן, אמר כי "כאשר פרויקט מתעכב בשל קשיים מימוניים, נכון לאזן בין הרצון לקדם את הפרויקט לבין הצורך לשמור על זכויות הדיירים ועל הוודאות שלהם. הדרך הראויה מתחילה כבר בשלב ההסכם: קביעת בדיקות חוסן פיננסי ליזם, אבני דרך ברורות, חובת דיווח ושקיפות, בטוחות מתאימות והגדרה של מצבים שייחשבו להפרה יסודית. מנגנונים אלה מסייעים לצמצם את הסיכון שהדיירים יישארו תלויים ביזם שמתקשה לקדם את הפרויקט. כאשר מתעורר קושי, אין מקום לפעולה נמהרת, אך גם לא לדחייה ממושכת. רצוי לדרוש מהיזם גילוי מלא, לרבות נתונים כלכליים, תוכנית פעולה ברורה ולוחות זמנים סבירים ומחייבים להתמודדות עם הכשל. אם מתברר שמדובר בקושי מהותי ומתמשך שאינו ניתן לפתרון בתוך פרק זמן ראוי, נכון לשקול מנגנון להחלפת יזם או לסיום מסודר של ההתקשרות. בסופו של דבר, הגנה על הדיירים נבחנת לא רק בסיכוי שהפרויקט יושלם, אלא גם בשמירה על שקיפות, בטוחות, יכולת אכיפה ואפשרות מעשית שלא להישאר במצב של חוסר ודאות מתמשך."
עו"ד אלעז זוסמנוביץ, בעלים גבאי זוסמנוביץ ושות' משרד עורכי דין, ציין כי "השוק היום מאתגר ודינמי. אנחנו בתור משרד שמייצג בעלי דירות עושים את ההתאמות הנדרשות על מנת לייעל את הפרויקטים ולהוציאם לפועל".
"דיירים חמושים במודלי שפה משוכנעים שהם מומחי מקרקעין"
סוגייה נוספת שנמצאת בליבת ענף ההתחדשות העירונית, ומעסיקה לא מעט מעורכות ועורכי הדין המובילים בענף, היא הדיירים – ובפרט הייצוג שלהם. לדברי עו"ד עופר אבן, שותף מייסד בהורוביץ, אבן, אוזן ושות', "בעידן 'הזיות ה AI', דיירים חמושים במודלי שפה משוכנעים שהם מומחי מקרקעין, אך בפועל מוצפים במידע מטעה שמסרבל את המו"מ ומייצר חשדנות הרסנית. במקום להישאר עם עיניים על המטרה ולהתמקד במיגון מציל חיים וברווח כלכלי ודאי, עסקאות מתעכבות או מתפוצצות בגלל ניסיונות "להמציא את הגלגל' בחסות הבינה המלאכותית. התפקיד שלנו כיום הוא לנטרל את רעשי הרקע הטכנולוגיים, לנפץ בועות מידע מטעות ולהחזיר את בעלי הזכויות לפעולה לפי האינטרס הרציונלי שלהם."
עו"ד רועי בר יוסף, שותף מייסד בבר יוסף, נאוי, תורג'מן, גרבובסקי הוסיף כי "מעטים הם המשרדים המתמחים אך ורק בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית וכיום בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש, אנו עדים לתופעה מסוכנת: עורכי דין ללא ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית מתמנים בן לילה לייצג עשרות ומאות דיירים בפרויקטים מורכבים. הם שוכחים שייצוג דיירים הוא ריצה למרחקים ארוכים - עשור מהחתימה ועד המפתח במקרה הטוב ולא אירוע של 'זבנג וגמרנו'. חוסר המקצועיות הזה פוגע בבעלי הזכויות, מייאש יזמים, תוקע רשויות ומסכן פרויקטים שלמים. ייצוג דיירים הוא התמחות ייחודית, הגיע השעה שלשכת עורכי הדין והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ירימו את הכפפה ויקבעו קריטריונים ותבחינים ברורים לבחירת עורך דין המייצג דיירים".
גם עו"ד אדם סורקין, שותף בשלומוביץ סורקין ושות' מציין כי "אחד הנזקים האדירים שקורים בשוק ההתחדשות העירונית, אף אחד לא מדבר עליהם וישפיעו עלינו שנים קדימה, הוא המגמה ההולכת וגוברת של עורכי דין הקוראים לעצמם מייצגי דיירים בזמן שהם סוחרים בדיירים וזכויותיהם, אלו לא אשמים אפילו בסחר סוסים למקסום תמורות לקוחותיהם אלא בסחר סוסים באמצעות קופים למקסום תמורות עצמם. ללא טיפול מקיף של הגורמים הרלוונטיים והוצאת שחקנים אלה מהשוק נישאר בשנים הבאות עם שוק התחדשות עירונית שבו לבעלי הדירות אין במי להאמין, ואיפה שאין אמון אין חתימות על הסכמים, איפה שאין אמון אין פינויים מהדירות ואיפה שאין פינויים מהדירות אין פרויקטים חדשים".
עו"ד ליעד מרציפרו, שותף מייסד במשרד מרציפרו ורשבסקי ושות' (MW LAW) הוסיף כי "דיירים לא צריכים לבחור בין ביטחון אישי, תמורה כלכלית ושקט נפשי - התפקיד שלנו הוא לוודא שהם מקבלים את שלושתם. התחדשות עירונית טובה היא כזו שמכבדת את בעלי הזכויות, מאפשרת ליזם לעבוד, ולא נתקעת שנים בגלל חוסר החלטיות של המערכת".
"טרם ניתן פתרון לבניין הסרבן"
משתתפים אחרים מקרב בכירות ובכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית ניצלו את הבמה לקריאה למחוקק לפעולה במספר נושאים. לדברי עו"ד תומר צדוק, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד וקסלר ברגמן ושות', "תחום ההתחדשות העירונית בישראל מתפתח וצומח, אך עדיין דורש הסדרה חקיקתית במספר נושאים חשובים. כך למשל, נושא חלוקת התמורות בין הדיירים היה צריך להיות מוסדר בחוק במקום שיוכרע על ידי בתי המשפט (לעיתים בפסיקות סותרות). נושא התמורות החלופיות לדיירים קשישים זקוק הן לקביעת שיעור ההיוון והן להגדרה מחדש של קשיש שתבחן את הגיל במועד הפינוי ולא במועד החתימה על ההסכם הראשון. הדין הקיים מעניק כלים להתמודד עם דייר סרבן אולם אינו מעניק כלים להתמודד עם בניין סרבן והדבר נחוץ במיוחד על רקע המעבר לפרויקטים מתחמיים רחבי היקף. אני קורא למחוקק לפעול להסדרת נושאים אלו, ונושאים נוספים המצריכים הסדרה, על מנת לייתר מחלוקות מיותרות, להסיר חסמים ולהגדיל וודאות למימושם של פרויקטים".
עו"ד סתיו דדון מרום, שותפה בכירה במשרד עו"ד אברהם (אייבי) נאמן, ציינה כי "החוק נתן מענה לדייר הסרבן, אך טרם נתן פתרון לבניין הסרבן — וזו אחת מנקודות הכשל בתחום ההתחדשות העירונית. פרויקטים של התחדשות עירונית נתקעים במקרים רבים לא בשל היעדר היתכנות כלכלית, אלא בשל לקונה רגולטורית שמסכלת אינטרס ציבורי ולאומי: זכות יתר בעלי הדירות במתחם לשפר איכות חיים ולהתמגן מרעידות אדמה וטילים, לצד אינטרס היזמים בוודאות תכנונית והיכולת לקדם פרויקטים, ואינטרס הרשויות בחידוש המרחב העירוני. ראוי כי המחוקק יבחן מענה חוקי וכלים אופרטיביים להתמודדות עם התופעה".
עו"ד רוית סיני, מייסדת ובעלים של רוית סיני עורכי דין ומגשרת מוסמכת ציינה כי "המדינה רוצה לקדם פרויקטים במסגרת התחדשות מוציאה חוקים אבל מצד שני דירות הדיור הציבורי לא חותמים עד שאין רוב מדיניות שמעכבת מאות פרויקטים גם רמי ששותף בכמה פרויקטים לא מקדם ולא מאשר פרויקטים מסוג זה, אז מה נפקא מינה, מה הואילו חכמים בתקנתם".
