75 אלף דירות בשנה או שמחירי הדיור ימשיכו לעלות – זו לא תחזית, זה חשבון פשוט
מחירי הדיור בבעלות ובשכירות הם מעמסה גדולה ביותר על אזרחי ישראל ובמיוחד הצעירים. עלות הדיור בבעלות ומשכר דירה מהווה כ-40% מיוקר המחיה העודף בישראל ביחס למדינות דומות ומפותחות באירופה והיא ממשיכה להעיק על משקי הבית ברכישה או השכרת דירה. בשנים 1975 עד 2012, מחירי הדירות עלו בתנודות משמעותיות, אך המגמה הרב שנתית תאמה את העליה בהכנסה של משק הבית וכן בהשוואה לעולם.
מאז 2012, כשמחיר דירה ממוצעת עמד על 1.43 מיליון שקל (במחירי 2025), מחירי הדיור עלו ריאלית בכ־70%, בעוד הכנסת משק בית עלתה בכ־24% בלבד. מכאן מוגדר משבר הדיור – יכולת הרכישה של משק בית ממוצע ירדה בכ־27% ומשק בית ממוצע כיום יכול לקנות רק 70% דירה עם הסכום שהוציא בשנת 2012 והוא גבוה ב 35% מהמקובל במדינות מובילות באירופה.
כדי להבין את הגורמים לעליית מחירי הדירות, חשוב לבחון את מרכיבי העלויות. ב-25 שנה עלויות הבנייה הכוללות עבודה וחומרים, נמצאות במגמת עלייה מתונה יחסית שמבטאת בעיקר את איכות החומרים. עובדה מדהימה היא שמחירי המשרדים עולים לאורך זמן, בקצב שתואם העלייה בעלויות הבנייה. כלומר, עליית מחירי הדיור לא נובעת מעליות חריגות בתשומות הבנייה או במיסוי, אלא משקפת אך ורק עלייה במחירי הקרקע למגורים וחלקה של היזמות.
ממה נובעת עליה דרמתית זו במחירי דיור אך לא במחירי משרדים התואמת את עלויות הבניה? הסיבה המרכזית היא היצע חסר בהיתרי בנייה למגורים לעומת משרדים, בשל עיכובים באישור תוכניות וקצב היתרים נמוך ברשויות. עבור הרשויות, כל משק בית חדש כרוך בעלויות גבוהות של חינוך, רווחה, תשתיות ותברואה, בעוד הארנונה למגורים מכסה בממוצע רק כ-50% מהן ויוצרת גירעונות לרשויות. חשוב לדעת שזו תופעה עולמית, רק שבישראל ובמרכז היא בהיקף ענק: עיריות מתמרצות משרדים ומסחר ומעכבות היתרי מגורים בהיקף התואם את הביקוש. בעשור האחרון נבנו כ־150 אלף דירות פחות מתוספת משקי הבית.
לממשלה אין אסטרטגיה כוללת להתמודד עם משבר הדיור המתואר ובסיבות ממנו נובע. הדרך הפופוליסטית היא לחלק סובסידיה לדירה ראשונה לצעירים במונחי מחירי קרקע בבעלות הממשלה במחירים זולים במיוחד. תוכנית "מחיר למשתכן" ובמידה רבה גם "מחיר מטרה" עזרו לקבוצה קטנה של צעירים אשר נבחרו בהגרלה. בנוסף, האמידים ביניהם, שיכלו לרכוש דירה גדולה יותר, זכו לסבסוד רב יותר. הדבר אף גרם לעליית מחירי הדיור באזורים בהם התממשה.
הדרך להתמודד עם עליית המחירים היא הגדלת מספר היתרי הבנייה מעבר לגידול כמות משקי הבית, באמצעות תמריצים לרשויות המקומיות. כדי להעריך את היקף ההיתרים הנדרש לבלימת עליית המחירים, פיתחנו מודל כמותי המבוסס על הקשר בין מחירי הדירות, מספר סיומות הבנייה והריבית הריאלית. לפי המודל, אם מספר סיומות הבנייה לא יגדל באופן מהותי, מחירי הדירות ימשיכו לעלות גם אם בקצב מתון יותר.
באסטרטגיה המוצעת על פי המודל שפיתחנו, נמצא כי כדי לבלום את עליית מחירי הדיור, נדרש להגיע להיקף של לפחות 75 אלף סיומות בנייה בשנה, עם גידול הדרגתי של כ־3% מדי שנה לאחר מכן, תוך התאמת ההיצע בבעלות ובשכירות, כך שהדיור יהיה מותאם להכנסה הריאלית של משק הבית הממוצע בעוד כעשר שנים.
כדי לשנות את התמריץ השלילי הנוכחי, נדרשת מדיניות תמריצים חדשה שתהפוך את בניית המגורים לאטרקטיבית ומשתלמת יותר עבור הרשויות המקומיות. מדיניות זו יכולה לכלול הקצאה ישירה של חלק מהכנסות היטלי ההשבחה לרשות המקומית, וכן שיתוף ברווחי הפיתוח, בין היתר באמצעות העברת קרקעות מניהול רמ"י לניהול עירוני.
רכיב מרכזי בכל אסטרטגיית דיור ארוכת טווח, ששמה לה למטרה את הפחתת מחירי הדיור, הוא חיבור תחבורה ציבורית איכותית בין אזורי מגורים לאזורי תעסוקה וביקוש. כיום, התחבורה הציבורית הקיימת והמתוכננת אינה משולבת באופן אינטגרטיבי עם תכנון המגורים, מה שמוביל לכך שתחנות מטרו, רכבת קלה ורכבת כבדה אינן מנוצלות למיצוי פוטנציאל הציפוף והבנייה הגבוהה הסמוכה להן.
שילוב תכנון הדיור עם מערך התחבורה הציבורית ומתן תמריצים לרשויות המקומיות עבור הציפוף של דיור ותעסוקה בקרבת התחבורה יאפשר להרחיב את היצע יחידות הדיור במיקומים נגישים תחבורתית, לקרב את האוכלוסייה למוקדי תעסוקה ולקדם התחדשות עירונית על בסיס תשתיות קיימות בקרבת תחנות המטרו והרכבת הכבדה. כל זאת תוך קיום הכנסות טובות לרשויות ושיפור השירות הציבורי.
אנו מציעים יעד אסטרטגי להחזיר בתוך כ־15 שנה את נגישות הדיור לרמת 2012: שמירה על מחירי דיור ריאליים יציבים והפחתת יחס מחיר-הכנסה בכ־2% ריאלי לשנה. היעד ישמש עוגן תכנוני למדיניות, ויתאפשר רק בהרחבה עקבית ומשמעותית של ההיצע.
פרופ' צבי אקשטיין הינו ראש מכון אהרן למדיניות כלכלית באוניברסיטת רייכמן ; סני זיו הוא חוקר בכיר במכון אהרן
