מכה לזוגות הצעירים: בנק ישראל מהדק את המגבלות על סיוע ההורים במשכנתא
הפיקוח על הבנקים פרסם הבהרה מחייבת שמצמצמת את האפשרות של הורים לסייע לילדיהם לקבל משכנתא באמצעות מנגנון המכונה "היפוך לווים". גם אם ההורה מוגדר כלווה היחיד ומשלם את מלוא ההחזר החודשי, הבנק יוכל להתחשב רק במחצית הכנסתו הפנויה, כל עוד אינו בעל זכויות בדירה. המהלך עלול להקשות על זוגות צעירים שהכנסתם אינה מספיקה לקבלת משכנתא, ולצד זאת גם למתן את רמות הסיכון בשוק
בנק ישראל מחדד את המגבלות על סיוע של הורים לילדיהם ברכישת דירה. במסמך שאלות ותשובות מעודכן (מסמך שמציג את פרשנות הבנק להוראותיו) שפרסם היום (ב'), מבהיר הפיקוח על הבנקים כי גם כאשר הורה מצטרף כלווה למשכנתא של ילדיו, ואף משלם בעצמו את מלוא ההחזר החודשי, הבנק אינו רשאי להתחשב ביותר ממחצית הכנסתו החודשית הפנויה, כל עוד ההורה אינו בעל זכויות בדירה.
ההבהרה נוגעת למנגנון המכונה בענף המשכנתאות "היפוך לווים", שבמסגרתו הורים מצטרפים להלוואת המשכנתא של ילדיהם. המנגנון אפשר לבנקים להתחשב בחלק משמעותי מהכנסת ההורים לצורך חישוב יכולת ההחזר, בעוד שהכנסת הילדים הובאה בחשבון באופן חלקי בלבד.
לפי הוראות בנק ישראל, ההחזר החודשי על משכנתא אינו יכול לעלות על 50% מהכנסתו החודשית הפנויה של הלווה – יחס המכונה PTI. בפועל, כבר מעל יחס החזר של 40% הבנקים נדרשים להקצות הון רב יותר כנגד ההלוואה, מה שמייקר את מתן האשראי ועלול להביא לסירוב לבקשה. לכן, ככל שההכנסה המוכרת לצורך חישוב יחס ההחזר גבוהה יותר, כך גדל הסכום שהלווה יכול לקבל.
נניח שזוג צעיר מעוניין לרכוש דירה, והכנסתו החודשית הפנויה מסתכמת ב־10,000 שקל. אביו של אחד מבני הזוג, שהכנסתו הפנויה היא 30 אלף שקל בחודש, מוכן להצטרף כלווה ולשאת בתשלומי המשכנתא. לפי ההבהרה של בנק ישראל, בהנחה שהזוג הוא בעל הזכויות בדירה ושמתקיימים יתר התנאים להכרה בהכנסת האב, הבנק יוכל להביא בחשבון את מלוא הכנסת הזוג, אך רק מחצית מהכנסת האב, כלומר 15 אלף שקל. בסך הכול, ההכנסה המוכרת תעמוד על 25 אלף שקל. אם ההחזר החודשי המבוקש הוא 13 אלף שקל, יחס ההחזר יעמוד על 52%, מעל למגבלה המותרת, והבנק לא יוכל לאשר את המשכנתא במתכונת הזו.
ההבהרה עשויה לפגוע במיוחד ברוכשי דירות שהכנסתם נמוכה באופן זמני, למשל צעירים בתחילת הקריירה שהכנסתם צפויה לגדול בשנים הקרובות, וכן בזוכים בתוכניות ממשלתיות לרכישת דירה מוזלת, שבהן קיימות מגבלות על צירוף ההורים כבעלי זכויות בדירה.
בכתבה שפורסמה בכלכליסט בסוף ספטמבר הזהיר לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מפני השלכות המהלך. סלע הביא כדוגמה רופא בתחילת דרכו שהכנסתו עדיין נמוכה, אך צפויה לגדול משמעותית בהמשך הקריירה. לדבריו, במקרים כאלה ההסתייעות בהורים אינה נובעת בהכרח מקושי כלכלי ארוך טווח: "לא כי הוא חלש כלכלית לאורך זמן, אלא כי הוא חלש נקודתית היום. הוא חייב למצוא פתרון להכנסות כאן ועכשיו – ובנק ישראל בא וחותך את האפשרות הזו".
עם זאת, יש להבהיר כי המהלך אינו אוסר על הורים לסייע לילדיהם ברכישת דירה, אלא מגביל את מידת ההסתמכות של הבנקים על הכנסתם לצורך אישור המשכנתא, וכי לא מדובר במגבלה חדשה לחלוטין. כבר ב־2015 קבע בנק ישראל כי ניתן להכיר לכל היותר במחצית הכנסתו של קרוב משפחה שאינו בעל זכויות בדירה, גם כאשר הוא חותם כלווה. אלא שכעת הפיקוח מבהיר במפורש שהמגבלה חלה גם כאשר ההורה מוגדר כלווה היחיד ונושא במלוא ההחזר החודשי.
בבנק ישראל ציינו כי אין נתונים פומביים על היקף ההלוואות אך שהם עוקבים אחר היקף השימוש במנגנון זה. במסמך המעודכן לא נקבעו הוראות מעבר מפורשות, אך ההערכה היא כי בקשות שכבר קיבלו אישור עקרוני תקף לא יושפעו מההבהרה.
המהלך של בנק ישראל מצטרף לשינוי נוסף שנכנס לתוקף בתחילת אוקטובר, שבמסגרתו הידק בנק ישראל את אופן חישוב יחס ההחזר בהלוואות נוספות בשעבוד נכס קיים. בשני המקרים הפיקוח מבקש לצמצם את הסיכון שמשקי בית ייטלו על עצמם חובות שלא יוכלו להחזיר, אך בענף המשכנתאות מזהירים כי המגבלות עלולות לחסום גם לווים שיש להם מקורות סיוע משפחתיים ויכולת לעמוד בהחזרים.
מבנק ישראל נמסר כי מדובר בהבהרה של הסדרה קיימת, כפי שמפרסם הפיקוח על הבנקים מעת לעת.
