משכירי דירות על הכוונת של רשות המסים
בעלי דירות עלולים למצוא עצמם חשופים לחיובי מס מיותרים של מאות אלפי שקלים, רק בשל פרשנות כמותית צרה של רשות המסים
מתי השכרה דירות למגורים תיחשב הכנסה פאסיבית במסלול מס מופחת של 10%, ומתי היא תסווג כ"עסק" ותמוסה בשיעור מס שולי שעלול להגיע עד 50%? השאלה הזו ניצבת בלב הוויכוח בין בעלי דירות להשקעה לבין רשות המסים, המבקשת לאחרונה להרחיב את גבולות ה"עסק".
נזכיר תחילה, כי שאלה זו, שהעסיקה בעבר רבות את בית המשפט, לכאורה, זכתה למענה בראשית 2018, בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניינם של עו"ד שרגא בירן והאחים לשם (דיון מאוחד). בית המשפט המחוזי קבע תחילה, כי ההכנסות מדמי שכירות בגין השכרת יותר מ-20 דירות הן פרטיות וחייבות במס מופחת של 10%. אולם בערעור בית המשפט העליון הפך את הכרעת המחוזי וקבע כי השכרה של למעלה מ-20 דירות למגורים היא פעילות עסקית, ולכן אין זכאות למסלול המס המופחת של 10%. העליון לא הסתפק בפרשנות משפטית, אלא התערב גם בממצאים שבעובדה, צעד חריג יחסית והעמיד במרכז את המבחן הכמותי. נקבעה חזקה שלפיה החזקה ב- 20 דירות ומעלה היא עסק, חזקה הניתנת לסתירה רק בנסיבות מיוחדות.
בשנת 2024 חזר הנושא שוב לפתחו של בית המשפט המחוזי בירושלים, הפעם בעניינו של ד"ר גדליה שטרן, רופא שיניים שהחזיק 12 דירות. שטרן טען, כי ההשכרה היא פעילות משנית לחלוטין: חלק מהדירות התקבלו בירושה, תחלופת הדיירים הייתה נמוכה והוא השקיע בכך זמן מזערי בלבד. ואולם פקיד השומה טען מנגד כי עצם הכמות, השווי של הנכסים והעובדה שהניהול נעשה בעזרת גורמים מקצועיים מצביעים על "עסק" .בית המשפט המחוזי קבע באופן ברור, כי גם החזקה של 12 דירות בלבד מספיקה כדי להיחשב כעסק. כך, בפועל, ירד הרף שנקבע בפרשת בירן ולשם מ-20 דירות ל-12 דירות בלבד, והמשמעות היא חיוב במס שולי שעלול להגיע עד לשיעור של 50%.
במקביל לפסיקה ניסתה רשות המסים לעגן מבחן כמותי בעמדה רשמית. בפברואר 2018 פורסמה טיוטת חוזר שנועדה לעגן מדרג כמותי: עד 5 דירות תיחשב כהכנסה פאסיבית; 6-9 דירות ההכרעה תיעשה לפי נסיבות המקרה ולפי מבחני הפסיקה המקובלים לסיווג "עסק". השכרה של 10 דירות ומעלה תסווג כ"עסק"; הטיוטה נגנזה בעקבות ביקורת ציבורית על פגיעה בוודאות ובמשקיעים קטנים, אך חשפה היטב את מגמת ההחמרה במיסוי נדל״ן בישראל.
המצב המשפטי כיום רחוק מלהיות ברור. נקודת הסיכון המשמעותית מתחילה כבר בעשר דירות רף שבעבר נחשב "בינוני", אך כיום מציב את המשכיר בסכנה ממשית לתשלום מס שולי של עד 50%. מדיניות המבוססת בעיקר על המבחן הכמותי (מספר הדירות) מתעלמת לא פעם מהמציאות הכלכלית. כך נוצרות תוצאות מעוותות: בעל 10 דירות קטנות בעלות ערך נמוך, עשוי להיחשב כעסק ולשלם מס שולי גבוה, בעוד בעל 3 דירות יוקרה בשווי עשרות מיליוני שקלים יוכל להמשיך ליהנות ממס של 10% התוצאה פוגעת בחלוקה הוגנת בנטל המס ומעודדת צעדים מלאכותיים כמו פיצול בעלויות בין בני פיצול בעלויות בין בני משפחה או שימוש במבנים תאגידיים, רק כדי להימנע מסיווג עסקי.
במציאות זו, בעלי דירות להשקעה, ובמיוחד מי שמחזיקים בעשר דירות ומעלה, חייבים להבין שאין פתרון אחיד או נוסחה קבועה. כל מקרה נבחן לפי מבנה הניהול, היקף ההכנסות ומידת המעורבות האישית. המשמעות היא שבעלי נכסים עלולים למצוא עצמם חשופים לחיובי מס מיותרים בהיקפים של מאות אלפי שקלים, רק בשל פרשנות כמותית צרה של רשות המסים, שלא פרסמה עמדה ברורה בעניין.
בשורה התחתונה, המצב המשפטי אינו חד משמעי אך המגמה ברורה, משקלו של המבחן הכמותי (מספר הדירות) עולה. חשוב לבצע בחינה מדוקדקת ותכנון מס מוקדם בשעה שרשות המסים לא פרסמה את דברה בקול ברור. הבדל בין מס מופחת של 10% לבין חיוב במס שולי כבד של עד 50%, הינו לפתחו של כל בעל דירות (כנראה עשר דירות ומעלה), גם אם מדובר בדירות קטנות ששווין נמוך.
עו"ד (רו"ח) אהוד ברזלי ועו"ד תהילה אביטל בן עמי, ממשרד אודי ברזלי עורכי דין
