המדינה מפקחת על בניית המגדלים. ומה קורה אחרי האכלוס?
מגדל מגורים בן 40 קומות יכול להכיל מאות בני אדם, מערכות כיבוי אש, משאבות מים, גנרטורים, מעליות ומערכות בקרה ממוחשבות. תקלה אחת עלולה להשבית מערכות חיוניות ואף לסכן חיים. אבל בעוד שמדינת ישראל מקפידה על דרישות מחמירות בתכנון ובהקמת המגדלים הללו, האם היא מקפידה באותה מידה גם על מי שמנהל אותם לאחר מסירת המפתחות?
ישראל עוברת מהפכה של בנייה לגובה. בניינים בני שלוש וארבע קומות מפנים את מקומם למגדלי מגורים, ופרויקטים של התחדשות עירונית משנים שכונות שלמות. אלא שההסדרה המקצועית של תחום ניהול המבנים אינה בהכרח מדביקה את קצב השינוי. אנחנו בונים את המגדלים של המאה ה-21, אבל בחלק מהמקרים ממשיכים לחשוב על ניהולם במונחים של המאה הקודמת.
במשך 22 שנים אני עוסק בניהול ובתחזוקה של מבנים. ראיתי כיצד התחום השתנה ממקצוע שהתמקד בניקיון חדר המדרגות, בגינון ובטיפול בתקלות פשוטות, לניהול מערכות הנדסיות מורכבות המחייב ידע מקצועי, היערכות לחירום ויכולת ניהול סיכונים. למרות זאת, לא תמיד קיימת הבחנה מספקת בין חברה המנהלת בניין קטן לבין חברה המקבלת אחריות על מגדל המאכלס מאות בני אדם. ההבדל אינו רק במספר הקומות. במגדל מודרני, חברת הניהול נדרשת להבטיח תחזוקה מונעת, לתאם בדיקות תקופתיות, לפקח על מערכות חיוניות ולפעול במהירות בשעת חירום. הצפות בחניונים תת-קרקעיים, תקלות במשאבות, הפסקות חשמל ואפילו איומי סייבר על מערכות בקרה חכמות מחייבים רמת מומחיות אחרת לחלוטין.
כבר בשנת 2022 פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מדריך לניהול ולתחזוקה של בניינים עתירי מערכות. זהו צעד חשוב, אך מדריך מקצועי אינו תחליף להסדרה מחייבת. בישראל קיימים חוקים ותקנים הנוגעים לבטיחות ולתחזוקת מערכות מסוימות, אך נדרשת בחינה של דרישות הכשירות, ההכשרה והפיקוח על הגורמים האחראים לניהול הכולל של המגדלים. אחת הבעיות היא שהדיירים מתקשים להעריך את איכות הניהול. ניקיון אפשר לראות בעיניים, אבל קשה לדעת אם משאבה נבדקה בזמן, אם מערכת החירום תקינה או אם קיימת תוכנית תחזוקה. דווקא משום שהכשלים החשובים ביותר סמויים מן העין, נדרשת שקיפות שתאפשר לדיירים להבין על מה הם משלמים.
כפיר שטרית
(צילום: דוברות)
הבעיה אינה רק בטיחותית. ככל שהבניינים נעשים מורכבים יותר, כך גדלות גם עלויות התחזוקה. בפרויקטים של התחדשות עירונית, דיירים ששילמו בעבר עשרות שקלים בחודש עלולים למצוא עצמם משלמים מאות ואף יותר מאלף שקלים. כאשר העלויות מכבידות, גובר הפיתוי לדחות טיפולים, לחסוך בבדיקות ולהסתפק בתחזוקה מינימלית. אלא שבמגדל מורכב, חיסכון בתחזוקה היום עלול להפוך לנזק כבד מחר.
הגיע הזמן לקדם הסדרה מקצועית של תחום ניהול מגדלי המגורים. יש לבחון קביעת דרישות הכשרה וניסיון למנהלים, סטנדרטים מחייבים לתחזוקה מונעת, מנגנוני פיקוח וחלוקת אחריות ברורה. במקביל, המדינה צריכה לתת את הדעת גם על יכולתם של דיירים, במיוחד אוכלוסיות מוחלשות, לשאת בעלויות התחזוקה לאורך שנים. מדינת ישראל יודעת לבנות לגובה, אך עליה להבטיח שהיא יודעת גם לנהל את מה שבנתה. האחריות למגדל אינה מסתיימת ביום שבו הקבלן מוסר את המפתח. היא מתחילה בדיוק באותו יום.
כפיר שטרית הוא מייסד ומנכ״ל קבוצת חזית, העוסקת בניהול מגדלים
