הריבית יורדת, הביקושים חוזרים? כך עשוי להיראות השלב הבא בשוק הדיור
ירידה בריביות, התאמת מחירים והטבות מצד הקבלנים מאותתות על שינוי כיוון זהיר בשוק הדיור הישראלי
לא צריך להיות שמאי או כלכלן כדי להבין שמשהו עמוק קורה בשוק הנדל"ן הישראלי.
במשך כמעט שני עשורים פעל השוק במציאות של ריבית אפסית, אשראי זמין וציפייה תמידית לעליות. התוצאה: עלייה ריאלית של כ־130% במחירי הדירות מאז 2008 בזמן שהשכר עלה בקצב איטי בהרבה. מעבר לאייטמים בחדשות על "קיפאון בשוק", ניתן לראות את זה היטב בשטח: משרדי המכירות התרוקנו, הקמפיינים של היזמים הולכים ונעשים יצירתיים ומגוונים, והשאלה הגדולה – לאן יפנה השוק מכאן.
הנתונים מחזקים את אותה תמונה:
הריבית כבר אינה אפסית, מבצעי המימון נעלמו, והציבור מצביע ברגליים.
לפי נתוני הלמ״ס לסוף אוגוסט 2025, מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב־33% מתחילת השנה,בעוד שמכירות דירות יד שנייה עלו ב־3%.
זו לא היעלמות של ביקוש, אלא שינוי כיוון – הרוכשים הבינו שחדש זה יקר יותר ונדדו לדירות יד שניה שבהם המחירים גמישים יותר ליכולת הכלכלית של המשפחה הישראלית הממוצעת.
פערי המחירים בין חדש לישן הפכו למוקד הבעיה. בערים כמו תל אביב, בת ים, נתניה וחיפה – שבהן הפערים מגיעים למאות אלפי שקלים – נרשמה צניחה חדה במיוחד במכירות החדשות, בעוד ששוק היד השנייה נשאר יציב ואף צמח.
מנגד, בערים עם פערים צנועים יותר, כמו רעננה וכפר סבא, נרשמה דווקא התאוששות קלה במכירות קבלנים – עדות לכך שהציבור התפקח וכאשר המחיר סביר, הביקוש קיים.
במקביל, מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לשיא של כ־83 אלף יחידות, לעומת כ־60 אלף בלבד לפני כשנתיים.
הנתון הזה מלמד שהבעיה אינה רק ביקוש אלא גם התאמה לקויה של המוצר לשוק – גודל הדירות, תמהיל, מיקום, ובעיקר התמחור.
כוחות חדשים שעשויים לעורר את השוק:
גם בתוך המציאות המורכבת של החודשים האחרונים, מתחילים להופיע סימנים זהירים לאופטימיות. ראשית, סיום הלחימה וחזרת החטופים צפויים לסמן נקודת יציאה מתקופה ארוכה של אי־וודאות ביטחונית וכלכלית, ולתרום ליצירת סנטימנט ציבורי יציב יותר – תנאי בסיסי לחזרת אמון לשוק. אליהם מצטרפת הציפייה להורדת ריבית הדרגתית בחודשים הקרובים, שתקל על רוכשי הדירות ותעודד פעילות מחודשת בענף.
בנוסף, גלי העלייה הצפויים בעקבות האנטישמיות הגואה בעולם עשויים לתמוך בביקושים, בעיקר במרכזי תעסוקה ובערים המבוקשות.
תחום ההתחדשות העירונית, שכבר מהווה כ־30% מהתחלות הבנייה בישראל, מוסיף לפעול גם בתקופות האטה ונשען על ביקוש מבני במרכזי הערים. תהליך זה מגביר יציבות ומייצר תנועה כלכלית, במיוחד על רקע מיזוגים ורכישות בענף והכניסה של חברות גדולות המחליפות יזמים קטנים המתקשים בגיוס מימון.
שילוב של גורמים אלה, לצד התאמות מחירים ריאליות, עשוי להוביל לתחילתה של התאוששות מדודה ויציבה כבר במהלך השנה הקרובה.
איך נכון להתנהל בתקופה הזו?
• ליזמים וקבלנים:
זה הזמן לשינוי תפיסה – מהמתנה פסיבית לחזרת הביקושים הלוהטים (שליוו אותנו למעשה מ-2008) אל בנייה והבנה מותאמת לשוק שונה.
רוכשי הדירות של 2025 מחפשים מחיר ריאלי, תמהיל מגוון וגמישות במימון. מי שידע להציע מוצר כזה – ימצא ביקוש גם בתקופה מאתגרת.
• למשקיעים:
נכון לעכשיו, מעמסת המיסוי הכבדה – מס רכישה ושבח – שוחקת את שולי הרווח אך גם מסננת החוצה ספקולנטים ומשאירה בשוק רק משקיעים סבלניים.
מי שיבחר באזורים עם פוטנציאל התחדשות, תעסוקה ותחבורה, ויבחן את העסקאות בהיבט תזרימי ולא רק הוני – יוכל ליהנות מהתשואות האמיתיות של שוק מתאזן.
• ולציבור הרוכשים:
אחרי שנים של עליות כמעט אוטומטיות, השוק חוזר לידיים של הקונים. רמות המלאי הגבוהות, ההנחות והמבצעים מאפשרים היום לבדוק, להשוות, ולנהל משא ומתן מושכל. למי שמחפש דירה למגורים, התקופה הנוכחית מאפשרת רכישה מושכלת בתנאים משופרים: סביבת הריבית במגמת ירידה, המחירים מתייצבים, והקבלנים מציעים חבילות תמריצים אטרקטיביות – משדרוגי דירה ועד תנאי מימון גמישים והלוואות נוחות. במקביל, סיום הלחימה וגלי העלייה הצפויים עשויים לתמוך בביקושים ולחזק את יציבות השוק.
מילות סיום:
בשוק הדיור הישראלי מתרחש כעת תהליך של התכנסות הדרגתית – בין ציפיות הרוכשים לבין יכולת היזמים והקבלנים להתאים את המחירים וההיצע למציאות הכלכלית החדשה.
עם זאת, חשוב לזכור כי מדינת ישראל קטנה וצפופה (מידי), מלאי הקרקעות מוגבל והביקוש למגורים היה ונותר גבוה מאוד – נפתח כאן חלון הזדמנויות צר, נצלו זאת, זה עוד עשוי להשתנות.
מאת מאור אביב, סמנכ"ל פיתוח עסקי, ס.ע.ן זהב
d&b – לדעת להחליט
