הקונגרס עשוי להחליף צבע. מה זה אומר למשקיעי הנדל"ן?
מתקרבים לרגעי ההכרעה. ב-3 בנובמבר יתקיימו בארצות הברית בחירות האמצע, שעשויות לשנות את מאזן הכוחות בקונגרס ואת יכולתו של הנשיא לקדם את מדיניותו בשנתיים שנותרו לכהונתו. הבחירות נערכות בנקודת זמן שבה שהכלכלה האמריקאית מציגה תמונה מורכבת: מחד, שוקי המניות מפגינים עוצמה יחסית, רווחיות החברות נותרת גבוהה וההשקעות בטכנולוגיה ובתשתיות מתרחבות.
מנגד, לחצי אינפלציה, סביבת הריבית ויוקר המחיה ממשיכים להוות משקולת כבדה על משקי הבית, תוך הרחבת הפערים בין ענפים ואוכלוסיות. יש להניח שתמונה כלכלית זו תמשיך להציב אתגרים משמעותיים בפני קובעי המדיניות גם לאחר שיתפזר עשן הבחירות.
עבור המשקיעים בשווקים הריאליים, הקשר בין תוצאות הבחירות לשוק עובר בעיקר דרך מדיניות המס והמכס, ההוצאות הממשלתיות, הרגולציה ותנאי המימון. למעשה, אם הדמוקרטים ישיגו שליטה באחד מבתי הקונגרס, או בשניהם, יכולתו של ממשל טראמפ לקדם חקיקה חדשה תצטמצם דרמטית. מנגד, המשך שליטה רפובליקנית, תרחיש שנראה כעת כמעט פחות סביר, עשוי לאפשר לממשל לקדם הרחבה פיסקלית ושינויי מיסוי נוספים.
אלא שגם כאשר המדיניות הפוליטית מעצבת את סביבת הפעילות, ביצועי שוק הנדל"ן, בשונה משוק ההון, מוכתבים בראש ובראשונה על ידי משתני היסוד הכלכליים, והמרכזי שבהם כיום הוא מחיר ההון, קרי הריבית.
תשואות האג"ח הארוכות משפיעות ישירות על שיעורי ההיוון, על מחירי הנכסים ועל יכולת המשקיעים לממן עסקאות ולמחזר חובות. חשיבותה של סביבת הריבית מתחדדת לנוכח היקף הפירעונות בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב: לפי איגוד בנקאי המשכנתאות, חובות בהיקף עצום של 875 מיליארד דולר מיועדים לפירעון ב-2026, ועוד 652 מיליארד דולר ב-2027.
נגיד הפד, שמונה על-ידי טראמפ, אמנם עורר תקוות לשיתוף פעולה עם יעדי הנשיא, אך בינתיים שומר על עצמאות המוסד, בעוד מחירי האג"ח ממשיכים להיות מושפעים מהאינפלציה שהרימה ראש, ומהחוב הפדרלי שובר השיאים.
אסף רוזנהיים
(צילום: אייל טואג)
לצד אתגר המימון, מאזן ההיצע והביקוש מכתיב את הקצב. הרחבת הייצור המקומי, קניות מקוונות והתפתחות הבינה המלאכותית יוצרות הזדמנויות עסקיות בשוקי התעשייה והלוגיסטיקה. במקביל, שוק הדיור, בפרט מולטי-פמילי, ממשיך להיות מונע ממגמות דמוגרפיות ומחירי הבתים הגבוהים. מנועי ביקוש אלו פועלים בעוצמות שונות בין אזורים, ולכן בחירת השוק והנכס היא גורם קריטי.
בניגוד לשוק ההון, שחשוף לסיכון ממשי ולתנודתיות אגרסיבית כתוצאה ממדיניות הנשיא והרכב הקונגרס, השפעת הבחירות על הנדל"ן תהיה מוגבלת. יותר מתמיד, אסטרטגיית ההשקעה שתכריע אם המשקיעים ישמרו על יציבות תידרש להיבנות סביב היצע עתידי, ביקוש מקומי, תזרים ועלויות מימון - לא לפי צבע המפלגה. בסביבה הנוכחית נדרש מינוף מבוקר, פיזור רב-ממדי והעדפה לנכסים המניבים הכנסה יציבה. בסופו של יום, בחירות האמצע בארה"ב אינן צפויות לשנות מהותית את פוטנציאל ההשקעות ארוך הטווח בשוק הנדל"ן האמריקאי.
אסף רוזנהיים הוא דירקטור בפרופימקס (Profimex)
