הנפקות חברות הנדל"ן צוברות תאוצה: "כל שקל שנוסף ניתן למינוף במכפלות"
אחרי שנתיים של בצורת, עוד ועוד חברות נדל"ן נכנסות לבורסה. מה הסיבות שהובילו לגל ההנפקות הנוכחי וכמה זמן הוא יימשך: "מידת ההצלחה של ההנפקות משפיעה גם על המשוואה הזו"
גל ההנפקות של חברות הנדל"ן הפך בחודשים האחרונים מתחזית אופטימית למגמה עקבית. חברות רבות כבר ביצעו לאחרונה הנפקת מניות ובכך קטעו את בצורת ההנפקות שאפיינה עד לא מזמן הבורסה בישראל, ואת ענף הנדל"ן בפרט. לצידן, חברות רבות נמצאות בשלבים כאלו ואחרים של הערכות לתהליך, כאשר ירידת האיום הביטחוני מספקת רוח גבית למגמה." השינויים הגיאו-פוליטים באזור יוצרים אופטימיות לגבי מעמדה ומצבה של ישראל לאחר המלחמה בדרום ובצפון ולאחר שהאזור יתייצב. יש אמון גדול בשוק הישראלי", אומרת רו"ח (ועו"ד) חופית גוטסדינר, שותפה וראש אשכול הנדל"ן ב-BDO. "לאור זאת, קרנות ומוסדיים שהקטינו חשיפה לישראל בתחילת המלחמה חוזרות להשקיע באפיקי השקעה מקומיים. רואים את זה גם בעליה בשווי החברות הנסחרות בשוק ההון ובעסקאות מחוץ לבורסה".
עו"ד מני גורמן, שותף במשרד עוה"ד שטיינמץ הרינג גורמן ושות' מצביע על כך שגל ההנפקות הוא תוצר של מספר גורמים בו זמנית. "קודם כל, אנחנו רואים צמיחה עקבית בתחום ההתחדשות העירונית, שכמעט הפך מילה נרדפת לתחום המגורים. חברות רבות שפועלות בסקטור הזה, החלו את דרכן כחברות קטנות, אך עם הזמן גדלו, התפתחו, חלקן אף צירפו משקיעים ושותפים – וכעת הן מגיעות לבשלות מבחינת הגודל, פוטנציאל הצמיחה וצרכי ההון שלהן. בנוסף לכך, יש הערכות כי בסיום המלחמה נראה גל של בניה ופיתוח שחלקו יגיע מעלייה לישראל, מה שצפוי לייצר ביקוש לנדל"ן ולסייע לצמיחת החברות. דחיפה נוספת לביקושים מגיעה מצד אלפי הישראלים שנאלצו להתפנות מביתם עקב הטילים האיראניים. אמנם, הנזק שנגרם לא היה חמור כמו שחזו תרחישי הייחוס – ועדיין יש צורך למצוא פתרון להמוני תושבים. גם הנסיבות האלה מעניקות תמריץ נוסף למהלכים של הנפקה".
לצד זאת הוא מבהיר כי ישנם אפקטים שעשויים לצנן את שוק הנדל"ן. "מכירות הדירות נמצאות בסוג של קיפאון שמשפיע גם על מחירי הדיור שהפסיקו לעלות, ולעתים אפילו יורדים; הריביות עדיין גבוהות - גם אם יש ציפייה להפחתה; בנק ישראל מגביל את מבצעי ה-20-80 וכך פוגע במכירות הקבלנים; ומעל לכלל המשק הישראלי עדיין מרחפת עננה של חוסר יציבות חברתית ופוליטית, שקשה לראות בה רגיעה ומתי תגיע לסופה".
"לבצע את התהליך ולא לחכות"
נקודה נוספת שגורמן מציין היא "חלון הזמן" שנוצר לחברות לביצוע ההנפקות. "מניסיוני, חלונות הזמן להנפקות נפתחים בדרך כלל לפרק זמן קצוב של כמה חודשים בלבד. כשהתקופה הזו חולפת, החלון נסגר. חברות נדל"ן, חשוב לזכור, הן מצרכניות ההון הגדולות ביותר במשק – וזקוקות מאוד לגיוסי כסף באמצעות הנפקה של הון או של חוב. לכן, אחד הגורמים שקובעים כמה זמן חלון ההנפקות נשאר פתוח, הוא שווי ותמחור החברות הנסחרות שעולה ויורד מסיבות שיכולות להיות אקסוגניות. גם מידת ההצלחה של חברות אחרות שיצאו להנפקה ועד כמה המשקיעים הרויחו בהם משפיעה על המשוואה הזו".
לדברי גוטסדינר, אי אפשר לדעת בדיוק מתי גל ההנפקות הנוכחי ייעצר. "אף פעם אי אפשר לדעת מתי מפסיק הגל. זה יכול לקרות ברגע אחד. לכן אני ממליצה לחברות המעוניינות בכך להיערך ולבצע את התהליך ולא לחכות".
"הקונים יחזרו במוקדם או במאוחר"
בשנתיים האחרונות, בין היתר על רקע הלחימה וסביבת הריבית הגבוהה, מתמודדות לא מעט חברות נדל"ן גם עם קשיי מימון והעדר יציבות. מגמה זו תומכת גם היא בהנפקות שכן היא עשויה לסייע להן להכניס הון משמעותי לחברה בעלויות נמוכות יחסית. "הון שנכנס לחברה - תמיד מחזק אותה", אומר גורמן. "כל שקל נוסף ניתן למינוף במכפלות שמאפשרות מימון פרויקט נוסף וצמיחה הרבה יותר מהשקל עצמו, תוך ניצול גל הזדמנויות עיסקיות ברכישה או בהשקעה. בהקשר הזה, אפשר לראות שהמגמות הנוכחיות בשוק הנדל"ן, בדגש על המחסור בכוח האדם שנמשך כבר שנתיים, משפיעות גם הן מצידן על היציבות של החברות וחוסנן: השחקנים הגדולים בשוק גדלים עוד יותר ומצליחים לגייס בקלות יחסית ובתנאים טובים לא רק משוק ההון, הבינוניים 'מתמודדים ונאבקים' מבחינה תזרימית, ואילו הקטנים עלולים לקרוס או להידחק החוצה מהשוק".
לדברי גוטסדינר, הנפקות הון אכן מעניקות אורך נשימה לחברה, אך גם מצריכות תשומת לב לעניין הפירעון. "הנפקת אג"ח מחזקת את הנזילות לטווח הקצר אבל צריך לזכור שאג"ח צריך לפרוע או למחזר", היא מחדדת. "ברמה הכללית הצרכים גבוהים מההיצע. כרגע החברות בגל שלילי של מכירות. בקורונה היה מצב דומה, ירידה דרסטית במכירות לכמה חודשים ואחר כך התפרצות של ביקושים ועליה חדה במחירים. בסוף אנשים בישראל מעדיפים דירה בבעלות וגם משקיעים רואים בזה השקעה יציבה ולכן אני מעריכה שהקונים יחזרו לשוק במוקדם או במאוחר".
השפעה רגולטורית עקיפה
אחת ההשלכות המרכזיות של ההנפקות היא החמרה ברגולציה, לנוכח הפיכתה של החברה לציבורית. הדבר מצריך היערכות מוקדמת מצד החברות, יחד עם התאמות, גיוסים ושינויים באופי פעילותה. "במהלך התהליך לקראת ההנפקה הבעלים וההנהלה נחשפים למשמעויות של חברה מדווחת או חברה ציבורית ורובם עושים את ההתאמות הנדרשות לפני ההנפקה או מיד בסמוך לאחר ההנפקה", אומרת גוטסדינר. "רוב החברות הפרטיות לא מורגלות בהוצאות הנדרשות כמו עלויות גבוהות יותר של בקורת דוחות כספיים, עורכי דין לשוק ההון, מבקר פנימי, דירקטורים. לרוב נדרש גם עיבוי של מחלקת הכספים וחלקות אחרות בתוך החברה ולכן קשה להם להתחייב לפני ההנפקה. יחד עם זאת כאשר רואים שההנפקה מתממשת, החברות עושות את ההתאמות הנדרשות באופן מיידי או בתהליך".
לדברי גורמן, "רגולציה בדרך כלל מגיעה כסוג של אבולוציה או במקרה של צורך לתת מענה לסוגיות או בעיות של משבר או כשל שוק. בהקשר הזה, אני לא רואה באופק צורך בשינוי בחוק החברות או חוקי ניירות ערך שנוגע להנפקות של חברות הנדל"ן. עם זאת, קיימת רגולציה שמשפיעה על ההנפקות באופן עקיף. למשל, ההנחיה של בנק ישראל להגביל את מבצעי 20-80 הופכת את ההנפקות לרלוונטיות יותר, שכן הקבלנים מתקשים לממן את תזרימי המזומנים של הפעילות על סמך המכירות בלבד".
