2026 - שנת המבחן של ההתחדשות העירונית
תחום ההתחדשות העירונית עבר בשנים האחרונות דרך ארוכה, ממושג תכנוני ליוזמה ממשית בשטח - ועל כך יעידו בעיקר תושבי המרכז (אבל לא רק). מלחמת "חרבות ברזל" ומבצע "עם כלביא" חידדו עוד יותר את הצורך בכך, וחשפו עד כמה ההתחדשות העירונית היא לא רק עניין נדל"ני, אלא צורך ביטחוני וחברתי. ובכל זאת - פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מתעכבים או מעוכבים.
לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2024, היתרי בנייה ניתנו בשנה זו ל-31,200 יחידות דיור במיזמי התחדשות עירונית. מדובר במספר שאולי נשמע סביר, אבל למעשה הוא "טיפה בים", מספר נמוך מאוד ביחס לכמות שבאמת צריכה התחדשות. לפי הערכות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ, בישראל ישנן כ-1.67 מיליון דירות שאינן ממוגנות מתוך כ-2.96 מיליון דירות (נכון לסוף 2024). כלומר, כ-56% מהדירות בארץ (למעלה ממחצית) הן ללא ממ"ד או מיגון ראוי ומותאם לצרכים ולמציאות הנוכחית, והדרך היחידה של הדירות הללו להתחדש ולהתמגן היא באמצעות מיזמי התחדשות עירונית.
הפער בין ה"מצוי" ל"רצוי" אינו טכני - הוא מבני. כשהיתרים מעוכבים וכשהתחדשות עירונית הופכת למירוץ מכשולים בין עיריות, ועדות מחוזיות, משרד הבינוי, רמ"י, שמאים, בנקים, דיירים ויזמים - התוצאה צפויה מראש: פרויקטים נתקעים. המצב בארץ מאז ה-7 באוקטובר המחיש לכולנו עד כמה ההתחדשות העירונית היא גם צורך ביטחוני מובהק.
אלפי מבנים ישנים בישראל נבנו ללא ממ"ד, עם שלד מתפורר ותשתיות לא מותאמות. כל סבב הסלמה מזכיר לנו את המחיר של "דחיינות תכנונית". הוספת ממ"דים, חיזוק מבנים והחלפת תשתיות ישנות במערכות חדשות אינם רק שדרוג - הם הצלת חיים של ממש. פרויקטים של התחדשות עירונית במוקדים עירוניים צפופים צריכים להיתפס כחלק ממדיניות ההגנה על העורף, לא רק כעסקה כלכלית בין יזם לדייר; וכל זה בשעה שטרם התייחסנו למבנים ישנים שאינם מוכנים למקרה של אסון טבע כמו רעידת אדמה.
שנת 2026 הנמצאת בפתח תהיה שנת מבחן אמיתית, ואמורה לספק מענה לשאלה האם ההתחדשות העירונית תצליח להפוך למנוע צמיחה לאומי. ברמת המאקרו, תנאי השוק צפויים להיות טובים יחסית. סביבת הריבית מתייצבת, הביקוש לדיור במרכזי הערים נותר גבוה, ונראה שיש כוונה במערכת התכנון להסרת חסמים בירוקרטיים. אז מה צריך לעשות כדי שזה יקרה בפועל? הקלה בירוקרטית, הסרת חסמים - ושיתוף פעולה של רשויות, יזמים ודיירים.
היום, פרויקט ממוצע של פינוי-בינוי עובר כ-7 עד 10 שנות תכנון ואישורים, כאשר כל שלב כרוך באינספור דרישות טכניות ורגולטוריות. המדינה חייבת להפעיל "מסלול ירוק להתחדשות עירונית" - מנגנון רישוי מקוצר, עם לוחות זמנים קשיחים של עד שנתיים מרגע אישור עקרוני.
מבחינת הדיירים, כניסה לפרויקט מחייבת בחירה זהירה של שותפים מקצועיים. יש לוודא שהיזם בעל גב פיננסי אמיתי, ניסיון בביצוע וליווי בנקאי מלא. ראינו לא מעט פרויקטים שנתקעו לאחר שהיזם קרס כלכלית - מה שהוביל לעיכובים ארוכים ולעיתים להפסקת עבודה מוחלטת. מנגד, יזמים צריכים לנהוג באחריות ולבחור פרויקטים שניתנים למימוש תכנוני וכלכלי. לא אחת, הדיירים כלל לא מבינים מי עומד מולם: האם זה יזם אמיתי או רק גוף שיווקי שאוסף חתימות?. ותמיד כדאי לזכור שמאחורי כל עסקה עומדים אנשים, זיכרונות ובתים שנבנו בעשר אצבעות. זו אחריות כבדה שמחייבת תכנון מדויק, אמינות הדדית ורגישות אנושית - לא פחות מהבנה הנדסית.
המתח בין יזם לדייר הוא טבעי, אבל לעיתים הוא גולש לחשדנות מיותרת. חובתם של הדיירים לבדוק היטב כל מסמך משפטי ולהיזהר מהבטחות שווא. במקביל, גם ליזמים יש אחריות - ונכון יהיה להימנע מהתחייבויות לא ריאליות שנובעות מרצון "לסגור עסקה" מהר מדי. לוחות זמנים, מפרטים טכניים ופתרונות דיור זמני חייבים להיות שקופים, כתובים וברי-ביצוע. רק כך ניתן לשמור על האמון בין הצדדים.
אם כל אלה יתכנסו, ויעבדו היטב אלה עם אלה - 2026 תהיה שנה משמעותית להתחדשות העירונית. לתפיסתי, התחדשות עירונית היא לא רק נדל"ן; היא ביטוי ליכולת של החברה הישראלית לשתף פעולה, להתמודד עם מורכבות ולתכנן לטווח ארוך. כשזה קורה נכון, כולם מרוויחים: העיר, התושבים והמרחב הציבורי כולו.
ישי שנקולבסקי הוא מייסד שותף של חברת "חצב התחדשות עירונית"
