פסח 2026
מנכ"ל קרסו נדל"ן: "הריבית צריכה לרדת, אבל היא לא אשמה במצב השוק"
דן פרנס מקדם בצעדי ענק את פרויקט הדגל של החברה במתחם ריב"ל בתל אביב, שנשען על שטחי מסחר, מלונות ומשרדים עצומים. הוא מאמין בו כי "טרנד העבודה מהבית מאחורינו, למשרדים שממוקמים נכון יש סיכוי להצליח". אבל מודה שדירות למגורים בעיר קשה למכור: "זו נקודה כואבת"
הריאיון עם דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, מתקיים בלב אזור שחי על זמן שאול — בהמשך השנה כולו עתיד להיהרס, להיבנות מחדש ולהפוך לאחד מפרויקטי ההתחדשות העירונית הגדולים בתל אביב. רוב הקרקע שעליה יוקם הפרויקט שצמוד לרחוב המסגר ותחום במשולש הרחובות יגיע כפיים, יד חרוצים וריב"ל נמצאת כבר שנים בבעלות משפחת קרסו ובמשך עשרות שנים פעלו עליה בעיקר בתי מלאכה, משרדים ומוסכים ישנים. לאחר שהשטח יפונה סופית, ייבנו עליו שלושה מגדלים בני עד 48 קומות, שבהם יהיו יותר מ־100 אלף מ"ר למשרדים, מסחר, מלונאות, ו־410 יחידות מגורים. בין הבניינים, שיושלמו עד 2033, תהיה כיכר גדולה וסביבה כ־10 אלף מ"ר שטחי ציבור (למשל, בריכה עירונית ואודיטוריום). במסגרת ההיערכות הפיננסית לקראת תחילת העבודות קרסו ניהלה מו"מ על מכירת 49% מהפרויקט לכלל ביטוח, אך המו"מ לא הבשיל לעסקה.
"זה לא התכנס עם השותף הזה אז עכשיו אנחנו מדברים עם שותפים פוטנציאליים אחרים, אבל הפרויקט ייצא לדרך בסוף השנה בהתאם לתוכניות", אומר פרנס (61). "גם אם לא יהיה לנו שותף, לא נצטרך להתמנף יותר מדי כי הקרקע בבעלותנו ויש לה שווי מאוד גבוה — כ־1.3 מיליארד שקל לפני היטלי השבחה. נשעבד את הקרקע ונקבל מהבנק את יתרת הכסף הדרושה להקמת הפרויקט. במילים אחרות: הקרקע תממן את הבנייה".
העסקה לא הבשילה משום שכלל ביטוח נרתעת מהשקעה בנדל"ן בעת הזאת?
"נדל"ן הוא ערוץ השקעה מקובל מאוד ולכל גוף השקעה יש שיקולים משלו".
התאכזבת מכך שהנגיד החליט כבר פעמיים שלא להוריד את הריבית?
"ציפיתי בחודש שעבר שתהיה הורדה של רבע אחוז כך שזה קצת מאכזב. הורדת ריבית חשובה כדי לעורר את הפעילות העסקית, לשמור על האינפלציה בשליטה, להוריד לחץ מקונים, להוריד עלויות מימון ולשחרר את השוק כדי שיוכל לעבוד חזק ומהר".
השיחה בינינו מתקיימת אחרי יותר משבועיים של לחימה. כיצד קרסו מושפעת ממנה?
"אנחנו עובדים במשרדים, למעט עובדים שיש להם קושי עם הילדים. אתרי הבנייה שלנו עובדים בתפוקה של 80%, והמכירות כמובן נחלשו. הן לא ירדו לאפס, אבל בימים כאלה אין מספרים גדולים. עם זאת, בסופו של דבר המלחמה תסתיים, ובדרך כלל הסנטימנט שיש במדינה שלנו אחרי מלחמה הוא חיובי ומתפרץ. המשק חזק והוא יחזור לתפקוד תקין מיד אחרי שהמלחמה תסתיים".
המלחמה הנוכחית משנה את תחזית הצמיחה שלכם ל־2026?
"כמעט שלא. אנחנו ממשיכים לבנות ולא עוצרים גם אם התפוקה באתרים יורדת. גם אם יש תקופה של האטה במכירות, כשהן חוזרות המצב מתוקן רטרואקטיבית משום שברגע שדירה נמכרת, מכירים בהכנסות וברווח כאילו היא נמכרה היום".
אתה אומר שהכל יסתדר אחרי המלחמה, אבל גם לפניה המצב בענף לא היה להיט.
"מאז 2022 אנחנו נעים בין שנה שהיתה טובה לענף לשנה שלא היתה טובה לו. ב־2025 קרסו הכפילה את היקף הפעילות שלה בתחום המגורים. הבאנו לשוק פי 2 יחידות דיור ממה שהיו לנו קודם, וב־2026 נשווק 3,500 יחידות דיור".
אנחנו רואים את ההשפעה של סגירת המשק על מכירת דירות. אתה חושב שמצבכם טוב מזה של חברות נדל"ן אחרות?
"לצד הפעילות היזמית בנינו מרכזים שכונתיים שהיום מניבים לנו וזה מייצר לנו תזרים גם בתקופות כאלה או כמו בקורונה. מאז שהתחלנו ב־2009 יש לנו פעילות מניבה שלא תלויה בפרויקט שהתעכב, מכירות שירדו או במלחמה, ותזרים מגיע מכמה מקורות".
מה מיוחד בפרויקט הדגל שלכם ריב"ל?
"הוא יוקם על חלקת קרקע ענקית שרובה על נכסים היסטוריים של קרסו, אבל יש בו גם שני נכסים אחרים שרכשנו לפני 8 שנים בערך כדי להשלים את ה'בלוק'. האזור הזה שננטש בלילות ובסופי שבוע יהפוך למקום של עירוב שימושים שיהפוך אותו למרכז דומיננטי בכל שעות היום, וימתח את לב העיר דרומה".
יש הצפה של משרדים. אתה לא חושש שהם יעמדו ריקים?
"הכלכלה הישראלית היא לא כלכלה של ייצור מכוניות או תעשיית פלדה אלא מושתתת על שירותים, כך שמי שמאמין בכלכלה הישראלית חייב להאמין במשרדים. בקורונה חשבו שהתחום מת, אבל לאחר מכן המשרדים היו בפריחה חסרת תקדים ומחירים טיפסו לגבהים שלא הכרנו. בשנתיים האחרונות לא היו כמעט התחלות בנייה של משרדים בתל אביב ולדעתי העיתוי שלנו יהיה בסדר. נבנה בניין משרדים ראשון ובכפוף לקצב ההשכרות נעבור לבניין המשרדים השני. הבניין השלישי במתחם יהיה מגדל מגורים".
אתה מודע לזה שבמציאות אנשים הרבה פחות הולכים למשרדים מאשר בעבר?
"אני חושב שהטרנד של עבודה מהבית די מאחורינו ושהעולם חוזר למה שהיה לפני הקורונה. פגישות בזום לא יכולות לספק מענה לכל דבר. היה אירוע קיצון בינלאומי שטרף את הקלפים ויצר נורמה של עבודה מהבית, אבל אנשים הם חיות חברתיות ומשרדים הם לא מוצר גנרי. למי שממוקם נכון ונותן מוצר טוב יש סיכוי טוב יותר להצליח".
"זמן בישראל הוא גורם סיכון שצריך לצמצם"
לקרסו נדל"ן יש עשרות פרויקטים בשלבי ייזום ובינוי, בעיקר באזורי ביקוש כגון תל אביב, גבעתיים, קריית אונו וירושלים, אלא שהיא חלק מענף שחווה האטה משמעותית במכירות דירות חדשות: הקבלנים מחזיקים במלאי של יותר מ־80 אלף דירות חדשות על המדף. בראשית 2026 הלמ"ס פרסמה נתונים שמצביעים עלייה של כ־0.8% במחירי הדירות בין נובמבר לדצמבר 2025, ונתונים עדכניים אף יותר מראים כי גם בחודשיים האחרונים חלה עלייה של 1.4% במחירן.
השוק בהאטה. אפשר לומר קיפאון?
"בשנת 2022 מכרנו יפה. שנת 2023 היתה חלשה בעיקר בגלל הריבית שטסה, זה הכניס קונים לשוק וחייב אותם להתאמות. אם לקחת הלוואה לקניית דירה בגובה מסוים, כשהריבית טסה למעלה אתה צריך לחשוב מה יכולת ההחזר שלך. ב־2024 המכירות עוד היו טובות למרות המלחמה. ב־2025 המכירות היו חלשות, והיום, נכון למרץ 26', אני לא רואה שינוי ביחס לשנה הקודמת".
הנתונים הללו לא מצביעים על כך שהמשבר מעמיק?
"אם אתה קונה דירה בתנאי 20-80 (20% מהתשלום במעמד המכירה ו־80% ממנו בעת המסירה), תנאי התשלום מגולמים במחיר גבוה יותר ולזה הלמ"ס לא מתייחסת. ב־2024 הלמ"ס דיווחה על עליית מחירים משמעותית, וב־2025 על ירידת מחירים ירידת מסוימת. זה מגלם את העובדה שב־2024 היו הרבה מבצעי שיווק כאלו, ושב־2025 היו מעט. משום כך, בפועל לדעתי הנתונים לא השתנו וזאת הסיבה שרשות ניירות ערך דורשת דיווחים יותר מפורטים שיכללו את לוח התשלומים מהחברות".
התיקון לחוק מכר הדירות שקובע שאסור ליזמים להצמיד כמחצית ממחיר הדירה למדד משפיע עליכם?
"אנחנו משלמים לקבלני הביצוע שלנו עם הצמדה למדד, אז כיסינו את עצמנו בעסקה מול הלקוח שבה הצמדנו את המחיר למדד. בגלל החוק הפופוליסטי הזה הרוכש משלם 20% במעמד החתימה על החוזה — מה שאומר שאפשר להצמיד למדד התשומות רק חצי מהיתרה. כשנתנו במבצעים שלנו ב־2024 פטור מלא מהצמדה, גילמנו את זה במחיר הדירה. הורדנו את הסיכון לרוכש, אבל זאת לא היתה מתנה וגם זה תרם לעליית המחירים לכאורה ב־2024, וכולם עשו את זה כי לא יכולנו להרשות לעצמנו להפסיד. מי שנכנס למשרד מכירות משלם מחיר שונה בהתאם לתנאי הפריסה של התשלום".
בפרויקט שלכם בקריית שלום בדרום תל אביב יש עדיין 30 דירות שלא נמכרו.
"המכירות אצלנו מקדימות את הביצוע ההנדסי וזה מה שחשוב. השאיפה היא לא למכור כמה שיותר מהר, אלא למכור במחירים טובים ולהשלים את המכירות פחות או יותר עד סיום הבנייה. בפרויקט בקריית שלום שיושלם בחודשיים הקרובים עדיין לא מכרנו 30 מתוך 90 הדירות בו, וזו אכן נקודה כואבת".
הקושי במכירות בפרויקט הזה נובע מכך שהוא נבנה באזור מוחלש?
"לא. אני מאוד מאמין באזורים הללו שבעיניי הם אטרקטיביים. במסגרת הפרויקט אנחנו מוכרים דירות ב־40 אלף שקל למ"ר — כלומר דירת 3 חדרים תעלה כ־3 מיליון שקל, ודירת 4 חדרים תעלה קצת פחות מ־4 מיליון שקל. הקושי נובע מכך ששנת 2025 היתה קשה בגלל המלחמה, משום שיותר מ־100 אלף ישראלים וישראליות שירתו מאות ימים במילואים, ובגלל שהחיים שלהם התהפכו, ושהדבר האחרון שעניין אותם היה לקנות או לשדרג דירה. אני מניח שנחזור לקצב מכירות נורמלי במחצית השנייה של השנה הנוכחית".
לא תורידו מחירים כדי שלא להיתקע עם דירות שלא נמכרו?
"נוריד מחירים רק אם נגיע למסקנה שמצב המכירות האיטיות הוא הקבוע החדש, ואנחנו ממש לא שם כרגע".
איך יודעים?
"אין דרך לדעת ב־100%. אנחנו מסתכלים על הנתונים ומפעילים את ההיגיון שלנו. אם נראה שהאירוע נמשך, יש לנו גם אפשרות להשכיר את הדירות, לקבל הכנסות שוטפות ולמכור אותן בעוד שנה־שנתיים. יש ביקוש גדול לדירות להשכרה. לא התפתח פה שוק מוסדי לשכירות ארוכת טווח כי כרגע זה לא כדאי, וזה יישאר כך אלא אם הממשלה תשנה את זה. גם כשהיתה ריבית נמוכה זה היה גבולי".
איך הממשלה יכולה להפוך את זה?
"לסבסד קרקעות. להוזיל מיסוי, להוזיל תשומות שנדרשות כדי לבנות את הדירות האלה. לגרום לזה שמי שמשכיר דירה לא יראה תשואה של 2.5% אלא של 5%. בשביל זה צריך להוזיל תשומות, פשוט מאוד".
אנחנו עדיין בשוק של קונים?
"כשהקונים לא נוהרים זה שוק של קונים".
המס של 8% לדירה שנייה שנועד לצנן השקעות הקפיא את הענף והשאיר את מחירי השכירות בשמיים?
"שיעור המשקיעים אצלנו ירד מ־19% ל־15% בסך הכל, אבל כשיש פחות משקיעים, יש גם פחות דירות להשכרה. בעיניי הבעיה היא המיסוי בענף. יש קרקע שמתייקרת והמון מסים כמו מס שבח, מס רכישה, אגרות והיטלי השבחה והטלי פיתוח, ורוב מחיר הדירה מגלם את המיסוי שהמדינה מטילה. זה מה שמחבל באפשרות להוריד את מחירי הדיור. כשמדובר על עסק עם מחזור מאוד ארוך שבו קונים קרקע ושמוכרים את הדירות שעליה רק שנים לאחר מכן, הרווח של היזמים ממש סביר והוגן. רואים בדו"חות של חברות ציבוריות בענף שאין חזירות של יזמים".
ומה לגבי שיעור הריבית?
"לכסף אמור להיות מחיר. הריבית במגמת ירידה, והיא צריכה לרדת, אבל היא לא אשמה".
מה עוד יכול להוזיל עלויות?
"למה הוצאת היתר בנייה בישראל אורכת שלוש שנים לפחות? המלחמה חייבת להיות תמריץ להתחיל לעשות משהו קצת אחרת. זמן הוא גורם הסיכון מספר 1 וצריך לצמצם אותו למינימום".
לא מעט יזמים חנוקים עם ריבית. אתם לא מרגישים ככה?
"מבחינת ריבית אנחנו לא מרגישים חנוקים. הריבית בירידה ויש תחרות טובה בין גופים מממנים. התזרים של החברה מנוהל בשליטה ושלוש שנים קדימה. אנחנו גם מגבילים את עצמנו, לא לוקחים הלוואות כמה שנותנים לנו, כדי לא להתמנף יתר על המידה ולא יותר ממה שהגדרנו ביחס שהגדרנו להון העצמי של החברה".
"התביעה של מכבי קרסו – ירי בתוך הנגמ"ש"
האימפריה העסקית של משפחת קרסו החלה להיבנות ב־1924 כשמשה (מואיז) קרסו היגר לפלשתינה המנדטורית מסלוניקי, רכש בה קרקעות ב־1933 ונכנס לעסקי הרכב כשקיבל לידיו את הזיכיון לייבא מכוניות ומשאיות מתוצרת ג'נרל מוטורס. לאחר קום המדינה החברה רכשה גם את הזיכיון ליבוא כלי רכב מתוצרת רנו, וכשמשה מת ב־1962, ארבעת בניו — חיים, אריה, שלמה ובנימין — ירשו חברה שעסקי הרכב היו במרכזה. עם מותם של הבנים, שבחייהם לא דאגו לכך שבנות ובני הדור הבא של המשפחה יקבלו לידיהם את המשוכות באופן מסודר, נכנסה המשפחה למאבק שליטה.
2 צפייה בגלריה
על מכבי קרסו (בתמונה): "הועלו טענות לא נכונות בעיתונים ובתביעה, אבל לשמחתי הסכסוך איתו הסתיים בגישור. נפרדנו וכל אחד המשיך לדרכו. כיום יש הרמוניה בין בני משפחת קרסו'"
(צילום: אוראל כהן)
פרנס (61) מנהל את נכסי הנדל"ן של החברה מאז 2004, חמש שנים לפני שפעילות הנדל"ן פוצלה לחברה נפרדת מפעילות הרכב, והחלה לפעול כחברה יזמית שאינה רק מנהלת נכסים קיימים. הקושי המרכזי שלו היה להתמודד עם הקשיים שעורר המעבר הבין־דורי במשפחה.
אחד המרכזיים שבהם התבטא בסכסוך עם מכבי קרסו, בנו של אריה, שהגיש תביעה נגד קרסו נדל"ן וחלק מבני משפחתו ובה העלה טענות קשות על תרבות ארגונית קלוקלת, הוצאות חריגות והפסד בפעילות המגורים, ודרש שהחברה תונפק ושתפעל בשקיפות. ב־2022 החברה אכן הונפקה, חלקו של מכבי נקנה על ידי בני משפחה אחרים, והסכסוך המשפטי הסתיים.
איך זה לעבוד עם משפחה שחלק מבניה לא מדברים זה עם זה?
"זה פייק ניוז. היו שני אירועים נקודתיים. אחד במעבר הבין־דורי. כשאריה, הבן הראשון, נפטר ב־2000, נולדו מתחים כשהילדים שלו רצו להיכנס לעסק במקומו. אבל זה היה בקטנה. ב־2005, בעקבות פטירת האח השני, בנימין, שהיה מנכ"ל הקבוצה, נכנס אליה איציק וייץ ומאותו רגע המשפחה החליטה שכל בני המשפחה מסיימים את עבודתם בחברה ויהיו רק בדירקטוריונים. הם החזירו רכבים, הפסיקו לקבל משכורות והתחילו להיות דירקטורים בעוד שכל המנהלים היו חיצוניים, וזה עובד נפלא, למעט האירוע עם מכבי שהיה תחום בזמן וכעת גם הוא מאחורינו".
הוא טען שכופפו לך את הידיים ומנעו ממך לעשות סדר בחברה.
"זו היתה תקופה קשה ומבחינתי זה היה ירי בנגמ"ש. הועלו טענות לא נכונות בעיתונים ובתביעה, ולשמחתי זה הסתיים בגישור. נפרדנו וכל אחד המשיך לדרכו. כיום יש הרמוניה בין בני המשפחה. לא סתם קרסו מוטורס וקרסו נדל"ן התחילו מהון עצמי של 230 מיליון שקל ועם שני פרויקטים בעוד כיום יש לנו 81 פרויקטים עם עוד שניים בצנרת, ויש לנו הון עצמי של 1.5 מיליארד שקל. בדירקטוריון מסוכסך, או עם כיפופי ידיים למנכ"ל, זה לא היה עובד".
מה באישיות שלך מתאים לתפקיד רגיש של מנכ"ל חברה משפחתית?
"יש לי סבלנות, אני מקשיב, והאגו לא מנהל אותי. עם הזמן התפתחו יחסי אמון בין בני המשפחה לביני. אני לא מתעסק בבעלי המניות אלא בביזנס. תקופת אירועי מכבי לקחה מהקשב שלי לא מעט כי אני בן אדם וזה משפיע, אבל למעט האירוע ההוא שנמשך שנה, נותנים לי את השקט ואני ממוקד לחלוטין בעשייה".
קניית החלק שלו על ידי האחרים חיברה אותם מחדש?
"אני חושב שלא".
פרנס נולד בגאנה כשאביו עבד במדינה האפריקאית כמהנדס של סולל בונה. הוא החל את דרכו בתחום הנדל"ן כיועץ משפטי במליבו ישראל ב־1997. במקביל לעבודתו למד לתואר שני במינהל עסקים ומונה לסמנכ"ל שיווק ופיתוח עסקי בחברה ושימש בתפקיד עד 2003. שנה לאחר מכן החל לנהל את נכסי הנדל"ן של משפחת קרסו. הוא גר במושב בצרה, נשוי, אב לשניים, וסב לנכדה.
למה לא רצית לעסוק בעריכת דין?
"התחלתי את הקריירה כעו"ד אבל אחרי תקופה די קצרה החלטתי שזה לא בשבילי. להיות כל הזמן בהגדרה 'נגד' ולהיות בעימות מול מישהו זה פחות אני. אני גם אוהב להיות במרכז העשייה ולא בסיוע כיועץ ומלווה".
את עסקי הנדל"ן של קרסו הוא מתאר כך: "יש לנו רגל אחת יזמית, וזרוע מניבה של שבעה מרכזי מסחר שכונתיים. לאחרונה נכנסנו גם לתחום הלוגיסטיקה עם יוקה פארק באופקים. אנחנו גם מקדמים תב"ע לשינוי ייעוד בנכס בהיקף של 70 אלף מ"ר בצומת וולקן, חיפה. אלו מבנים שאמורים לקלוט שוכרים שיתפנו מאזורי תעשייה ישנים, כמו בריב"ל. לגבי הרגל המניבה — רצינו שהיא תבטיח תזרים קבוע שיאפשר לזרוע היזמית שתלויה בזמן וברגולציה לפעול בלי תקלות. מרכזים מסחריים שכונתיים זה תחום צומח אצלנו, וההכנסות שלנו מהמניבים עומדות על כ־76 מיליון שקל בשנה".
2 צפייה בגלריה
מתחם ריב"ל בתל אביב. "גם אם לא יהיה לנו שותף, לא נצטרך להתמנף יותר מדי כי הקרקע בבעלותנו ויש לה שווי מאוד גבוה"
(צילום: אוראל כהן)
מצבכם טוב יותר בזכות הפעילות הזאת?
"המרכזים השכונתיים שבנינו זו רגל יציבה שמייצרת לנו תזרים גם בתקופות כאלה או כמו בקורונה. האסטרטגיה שלנו מ־2009 כשהתחלנו היתה שתהיה לנו רגל אחת יזמית ואחת מניבה. הרגל המניבה היא הרגל היציבה, שלא תלויה בפרויקט שהתעכב, מכירות שירדו או במלחמה. בסופו של דבר הדבר הרגיש ביותר בתקופות כאלה הוא התזרים, וכך יש לנו תזרים ממספר מקורות".
ובכל זאת איך מקלים על הנטל העצום של הריבית?
"בעוד רוב השוק עובד מול מכרזי רמ"י ברכישת קרקעות, אנחנו לא עושים את זה. אנחנו קונים רק מבעלי קרקע פרטיים, וזאת אסטרטגיה. כשאתה קונה קרקע מרמ"י, יש דרך אחת לעשות את זה: לקנות במזומן ולקבל את הקרקע. המשמעות היא שמהרגע הזה המימון מתחיל לשבת עליך וכשהריבית עולה, והאינפלציה עולה, הרווח נשחק. אנחנו עושים עסקאות קומבינציה, תמורות והתחדשות עירונית, ועל הקרקע אנחנו משלמים רק בשלב שירותי הבנייה. כך, עד שאנחנו מתחילים לבנות, אנחנו לא משלמים על הקרקע ומנטרלים את הסיכון. ב־81 הפרויקטים שלנו שיש בהם קרוב ל־15 אלף יחידות דיור, יש לנו חוב על קרקע של 170 מיליון שקל. זה כלום ביחס לפורטפוליו שאמור לייצר לנו הכנסות של כמעט 23 מיליארד שקל ורווח של 4.6 מיליארד שקל".
אתה לא חושש שתיתקע עם המון דירות?
"ודאי שאני חושש אבל התפקיד שלי הוא לדאוג שזה לא יקרה. הדבר האחרון שנעשה הוא להוריד מחירים ולמכור".
