תקן 21.1 VS דו"ח אפס לפרויקט התחדשות עירונית
חוות הדעת הכלכלית פותחת לתכנית את הדלת בוועדה, דו"ח האפס מכריע אם תיבנה. כשהשניים לא מדברים באותה שפה, הדיירים משלמים
חוות דעת לפי תקן 21.1 שהוציאה הוו' לתקינה של מועצת השמאים ("התקן") ודו"ח אפס עוסקים, לכאורה, באותה שאלה: האם הפרויקט כדאי כלכלית. בפועל הם נכתבים בשני עולמות שונים.
חוות הדעת לפי התקן נערכת בשלב התכנון על בסיס פרמטרים נורמטיביים, ותכליתה לקבוע את תמהיל השימושים, היקף זכויות הבנייה "ומכפיל" יח"ד.
דו"ח האפס נערך ערב תחילת הביצוע ונעשה כבר אל מול חוזים, תזרים ותנאי אשראי, ותכליתו לקבוע אם הבנק/גוף מממן אחר יעמיד מימון לפרויקט. לעיתים כשמתגלה פער בערכים [לאחר שאושרה התכנית], בין תחשיבי "התקן" לבין תחשיבי דו"ח האפס זה כבר מאוחר לתקן אותו.
לאחרונה נדרשתי ללוות מס' יזמים בהתנגדויות שהוגשו לוועדות תכנון שונות בהתייחס לתכניות פינוי-בינוי שהופקדו בגוש דן. בתכנית אחת תקן 21.1 הציג רווח יזמי של 17.5% ולאחר שנבדק על ידי ברזולוציה הנדרשת ברמת דו"ח אפס הצטמק שיעור זה לכדי חצי אחוז. במקרה זה הוועדה קיבלה את מרבית סעיפי ההתנגדות והוסיפה 76 יחידות דיור. תכנית אחרת הציגה שיעור רווח של 15.5% בתקן 21.1 ולאחר שנבחנו על ידי מכלול הוראות הנוסח המופקד של התכנית שיעור הרווח צנח ל - 6.8%, הרחק מתחת לרף המינימלי של 16% שקבע השמאי הממשלתי, אך ההתנגדות נדחתה. היזם שוקל כעת את צעדיו, והדיירים נותרים בהמתנה דרוכה.
אדם שחר
(צילום: אוהד דיין)
הפער אינו נובע מטעות אחת, אלא מצבר הנחות עבודה מוטעות: עלויות בנייה שאינן משקפות בהכרח את הסכמי הביצוע בשוק, מצב השוק הקיים והקושי במכירת דירות, דרישות מיוחדות בתקנון התכנית שלעיתים מתומחרות, עלויות מימון שאינן כוללות את מלוא העמלות והערבויות, משך הביצוע שמשליך על: שכר דירה לדיירים המפונים, הוצאות מימון שתופחות לאורך כל התקופה, ותקורות ניהול ופיקוח.
לכן תקן 21.1 לא אמור להיות אופטימי או פסימי, אלא מציאותי. כל עוד חוות הדעת הכלכלית לא תרד לאותה רמת פירוט שדורש הבנק, ימשיכו לאשר תכניות אך רק "על הנייר" והדיירים יישארו בהמתנה דרוכה.
מאת אדם שחר, שמאי מקרקעין, מנהל מחלקת דו"חות אפס - האושנר שמאות מקרקעין
d&b – לדעת להחליט
