מה גורם לרבים מעורכי הדין הבכירים לחשוב שאנחנו לקראת שנה של התייצבות בשוק הנדל"ן?
שוק הנדל"ן חווה את אחת התקופות המאתגרות ביותר מאז קום המדינה. אולם, אחרי שנה קשה, רבים מעורכי הדין המובילים בענף הנדל"ן שהשתתפו בפורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית סבורים שלאחר שנה שבה חלה עלייה של כ – 50% באינדיקטורים הפיננסיים השליליים בקרב חברות בענף, כעת אנחנו עומדים בפני שינוי חיובי
פורוםDuns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית של חברת דן אנד ברדסטריט איגד השנה עשרות רבות של עורכי דין מובילים בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. נכון להיום, ולמרות כל הקשיים שהענף חווה בחמשת השנים האחרונות, ענף הנדל"ן עדיין נחשב לאחד משני קטרי הצמיחה המרכזיים של ישראל, לצד ענף ההייטק. אולם, למרות הגמישות ויכולת ההסתגלות המרשימה של הענף אשר צולח משבר אחר משבר, ניתן לראות שעל רקע הריבית הגבוהה, קשיי המימון והשלכות המלחמה, לא מעט עסקים מגיעים לקשיים כלכליים משמעותיים ואף לחדלות פירעון, כולל עסקים שנחשבו לרווחיים לפני שרצף המשברים החל לפקוד את הענף.
כינוס של בכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן יצר הזדמנות פז לשאול את אנשי המקצוע שהתכנסו תחת קורת גג אחת ומחזיקים יחד ניסיון וידע רב, מספר שאלות חשובות הנוגעות למצב הענף כיום. עורכי הדין נשאלו לגבי המצב הפיננסי הכללי של הענף, שלפי נתוני דן אנד ברדסטריט, חלה בו עליה של כמעט 50% באינדיקטורים פיננסיים שליליים בשנה החולפת. בסוגיה זו נשאלו הבכירים מה לדעתם תהיה המגמה הכלכלית בשנה הבאה בענף. בתשובה ענו 46% מהנשאלים כי לדעתם המצב יתייצב. 35% גורסים כי המצב יחמיר והמגמה של חוסר היציבות הכלכלית בקרב עסקים מהתחום תימשך, בעוד 19% מאמינים שהמגמה תשתנה לטובה ואחוז העסקים הסובלים מאינדיקטורים שליליים יקטן, וזאת כחלק מהתאוששות השוק. חלק מעורכי הדין מאמינים כי בשנה הזאת נראה מגמה מתרחבת של מיזוגים ורכישות של חברות נדל"ן ופרויקטים מצד חברות בעלות איתנות פיננסית שיזהו הזדמנויות עסקיות.
שאלה אחרת שנשאלו אורחי הפורום הייתה לגבי הרגולציה והבירוקרטיה בענף הנדל"ן. עורכי הדין נשאלו עד כמה הרגולציה בישראל מכבידה על הענף ו – 77% ענו כי הרגולציה בישראל מעכבת פרויקטים בגלל חוסר הוודאות שהיא מייצרת. רק 10% גורסים כי הרגולציה מייצרת פתרונות אזוריים רחבי היקף, בעוד 3% סוברים כי הרגולציה לא משפיעה באופן ניכר. 10% אחוזים נוספים גורסים כי הרגולציה מגדילה את עלויות הפרויקטים. כך שניכר שיש הסכמה כמעט גורפת בקרב עורכי דין ובכירים בענף כי הרגולציה לא מסייעת לענף, אלא מכבידה עליו.
שאלה נוספת שנשאלו הבכירים נגעה בתחום ההשקעות בנדל"ן המניב, תחום חשוב בשעה שהכלכלה הישראלית מנסה להתאושש מרצף המשברים של השנים האחרונות, בדגש על השלכות מלחמת 'חרבות ברזל'. כידוע, תחום הנדל"ן המניב הושפע באופן משמעותי דווקא בתקופת מגפת הקורונה והמעבר לעבודה מבתי העובדים, או עבודה "היברידית", אשר גרמה לחברות רבות להקטין את השימוש במשרדים. הבכירים נשאלו מה הוא לדעתם הפקטור שמניע את ההשקעות בנדל"ן מניב כיום ו – 44% מהמשיבים ציינו כי הפקטור המרכזי הוא המיקום של הנכס. 25% ציינו כי הפקטור המרכזי הוא תשואות יציבות, 6% ציינו שמדובר על מדיניות רגולטורית, ו 25% נוספים ציינו כי עלויות המימון הן הפקטור המרכזי.
בהמשך לתוצאות הסקר ולפורום שהתקיים בשבוע שעבר, התבקשו מספר עורכי דין מובילים בענף לשתף את דעתם בנוגע לסוגיות האמורות שעלו בסקר, תוך פירוט המתודות אשר הובילו אותם לאמץ את הגישה שבה הם נוקטים לגבי נושאים אלה. בכתבה השתתפו עו"ד הילה גבאי זיתוני, שותפה מייסדת KGZ - קורנובסקי גבאי זיתוני, משרד עורכי דין, עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה, מחלקת נדל"ן תכנון ובנייה והתחדשת עירונית Arnon, Tadmor – Levy עו"ד ישי איצקוביץ', שותף, אגמון עם טולצ'ינסקי עורכי דין, ועו"ד ונוטריון שי פרטוש, מייסד ובעלים, שי פרטוש משרד עורכי דין.
על פי נתוני דן אנד ברדסטריט חלה עלייה של כמעט 50% באינדיקטורים פיננסיים שליליים של חברות נדל"ן בשנה החולפת. מה לדעתך תהיה המגמה בשנה הקרובה? האם נמשיך לראות מגמת עליה, נחווה ירידה, או שמא – כפי שכמעט מחצית מעורכי הדין שהשתתפו בפורום גורסים: נחווה התייצבות?
עו"ד הילה גבאי זיתוני: "המצב הפיננסי של חברות הנדל"ן בשנה האחרונה מאתגר ביותר, בייחוד נוכח סביבת ריבית גבוהה המשפיעה על עולם המימון ליזמים והרוכשים, וכן בשל מצב מלחמתי מתמשך אשר הוביל לעלייה במחירי הביצוע, מחסור בפועלים וירידות בביקוש לרכישת דירות (בייחוד בנכסים יוקרתיים).
בשנה הקרובה צפויה לדעתי התייצבות של שוק הנדל"ן ואף צמיחה איטית והתחדשות של ביקושים למכירת דירות, בין היתר מאחר ונכון לעכשיו נראה כי לא תחול הורדת ריבית באופן מיידי, ועדיין קיים מחסור אמיתי בהיצע אשר ידביק את הפערים. בנוסף, תחום ההתחדשות העירונית שהוא מנוע הצמיחה בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות, בשל מחסור בקרקעות, ממשיך ומתקדם בשל העובדה שמדובר בפרויקטים עתידיים שטרם הגיעו לשלבי ליווי בנקאי, ואנו רואים קידום מאסיבי של מתחמי פינוי בינוי בכל רחבי הארץ".
עו"ד סיגל שפירא: שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי, סבורה שהתשובה תלויה - בגדול - בתת הענף אליה היא מתייחסת, אבל לדעתה ניתן לומר שמרבית הענף צפוי לחוות התייצבות. לדבריה, "חשוב להבין שהעלייה באינדיקטורים השליליים בשנה החולפת נבעה משילוב של מספר גורמים: המלחמה שיצרה אי-ודאות גדולה בעיקר לגבי פרויקטים בביצוע (או קרובים לביצוע), סביבת הריבית הגבוהה שהקשתה על מימון והכתה בעיקר ביזמים בסדר גודל קטן ובינוני עם רמות מינוף גבוהות, וההאטה המסוימת בביקושים בחלק מאזורי הארץ. ההתייצבות שאני צופה מבוססת על מספר גורמים מאזנים: ראשית, חברות נדל"ן רבות כבר ביצעו התאמות למציאות החדשה, מחזרו חובות והידקו את החגורה היכן שצריך. שנית, הביקוש לדיור בישראל נותר איתן וקשיח. שלישית, מגמת העלייה במספר ההיתרים שמתקבלים במיזמי פינוי ובינוי מתחמיים (להבדיל ממיזמים בניינים) צפויה להימשך ביתר שאת ולהשפיע באופן חיובי על ההיצע בשוק. רביעית, יותר ויותר מעסיקים, גם בהייטק, נמצאים במגמה של חזרה לעבודה מהמשרדים, מה שאמור לשפר את המצב גם בגזרה זו".
עו"ד ישי איצקוביץ': "להערכתי המגמה בשנה הקרובה תתאפיין בסוג של התייצבות כשלצד זאת נראה גידול בניסיונות ההיחלצות של חברות שחוו משברים בשנה החולפת. כך למשל להערכתי צפוי גידול בעסקאות המיזוגים או הרכישה של חברות נדל"ן או בעסקאות לרכישת פרויקטים על ידי חברות בעלות איתנות פיננסית גבוהה, בפרט בתחום ההתחדשות העירונית".
כ–80% מעורכי הדין שהשתתפו בפורום האחרון גורסים שהרגולציה בענף הנדל"ן מעכבת פרויקטים בשל חוסר הוודאות - עד כמה מדיניות הרגולציה בישראל מכבידה לדעתך על ענף הנדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט?
עו"ד סיגל שפירא: "המצב אכן מורכב ומכביד, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית. הרגולציה הנוכחית יוצרת שלושה אתגרים מרכזיים: החל ממשך הזמן הארוך לאישור תוכניות ולקבלת היתרי בנייה (ניתן לעיין בדו״ח האחרון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כדי להיוודע למצב העגום), שמגדיל את רמת אי-הוודאות בענף, הגבוהה ממילא; דרך הדרישות המשתנות והמתעדכנות תדיר של גורמי התכנון וכן של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושל המינהלות העירוניות - בכל הנוגע ליחסי יזם-דיירים; ועד הצורך בתיאום בין גופים רגולטוריים, שלעיתים דרישותיהם אף סותרות. בהקשר זה, טוב תעשה ממשלת ישראל אם תמשיך לקדם ״מיזמי דגל״ חוצי משרדים - כמו אגמא-דאטה - כאלה שיקפיצו את הענף כמה צעדים קדימה, לעידן ה-AI".
עו"ד ישי איצקוביץ': "רגולציה הינה גורם מעכב ככל שמטרתה היא צמצום המצב הקיים. לא אחת היא מעצימה את אי הוודאות בשל כך שהיא איננה כוללת הוראות מעבר הגיוניות וריאליות המתחשבות בפרקטיקה ובתהליכים המורכבים המאפיינים את עסקאות הנדל"ן והפרויקטים בארץ. יחד עם זאת, לא אחת יש ברגולציה כדי לסייע בהסרת חסמים ובכך למעשה היא מקדמת משמעותית את הענף. בשנים האחרונות ראינו לא אחת דוגמאות לכך בתחום התכנון והבניה. הדברים נכונים ביתר שאת ביחס לתחום ההתחדשות העירונית, שם אנו עדים בשנים האחרונות לתיקוני חקיקה והסדרים רגולטורים רבים ומשמעותיים אשר הביאו להיחלצותם של פרויקטים תקועים, ולהסרת חסמים בתחומי המשפט השונים (קנייניות, חוזיות, תכנוניות ושמאיות), ובכך תרמו לקידום ההתחדשות העירונית בצורה דרמטית. יחד עם זאת ראוי להדגיש כי עדיין ישנה כברת דרך ארוכה וצורך בהסדרת חסמים נוספים. כמו כן, נדרשים צעדים ומהלכים משמעותיים בכל הקשור למיסוי ולתקציבים על מנת לקדם תחום זה בכלל, ובפריפריה בפרט. העיכובים המשמעותיים והפגיעה באי הוודאות מקורם לא אחת דווקא במדיניות משתנה של ראשי רשויות, גורמי המקצוע ברשויות השונות וכן בהחלטות של הוועדות המקומיות לתכנן ובניה".
עו"ד הילה גבאי זיתוני: "הרגולציה בענף הנדל"ן בישראל, ובפרט בתחום ההתחדשות העירונית, התפתחה בשנים האחרונות באופן מואץ, לעיתים בעיניי באופן שהקשה על ההתנהלות בפרויקט. למרות שהרגולציה הסדירה נושאים חשובים כגון: הפחתת הרוב הדרוש החוקי לפרויקט, הסדרת הטיפול בגיל השלישי וכיו"ב, עדיין קיימות, לצערנו, רגולציות אשר מהוות חסם ולא עזר ומכבידות על קיום התהליך.
בנוסף, מס' רב של רשויות מקומיות מכתיבות מדיניות פרטנית למימוש פרויקטים של פינוי בינוי/חלופת שקד/תמ"א 38 עם מסגרת תנאים נוקשה מאוד המשתנה מעיר לעיר. מדיניות כזו מקשה על יזמים לעבוד בתחומי ערים שונות, שכן זמן "הלימוד" והניסיון התכנוני בכל רשות מקומית נדרש מחדש.
יש לציין את הגורם העיקרי לחוסר הוודאות בתחום, הנובע מהימשכות והיגררות של הליכי התכנון והרישוי במדינת ישראל. כל שלב בתהליך, כולל תכנון, אישורים מהרשויות המקומיות, ועדות תכנון מקומית או מחוזיות, דורש זמן רב מאוד וכולל לא מעט בירוקרטיה, תוך שהדבר משפיע באופן ישיר על קידום הפרויקטים, רמת ההוצאות, ומידת הסיכון, לרבות כדאיותה הכלכלית של העסקה. חוסר הוודאות התכנונית הקיים היום מהווה מכשול משמעותי בפני יזמים, דיירים, משקיעים, עורכי דין וכל העוסקים בתחום.
בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, הרגולציה בישראל אכן יכולה להכביד על התהליך ולגרום לעיכובים ולעלויות נוספות. חוסר הוודאות, הבירוקרטיה הרבה, והדרישות המשפטיות, מקשים על היזמים במימוש פרויקטים. כיום נדרשת התאמה רגולטורית משולשת בתקנות בין דרישות הרשויות (באחידות רוחבית) לבין הצרכים והאתגרים המקומיים, לבין הסרת חסמים והפחתת סיכונים על היזמים, והגברת הוודאות אצל הבעלים".
עו"ד ונוטריון שי פרטוש: "רגולציה בענף הנדל"ן, ובפרט בהתחדשות עירונית, יוצרת חסמים משמעותיים שמעכבים פרויקטים ופוגעים הן ביזמים והן בדיירים. חוסר הוודאות, ריבוי התקנות המשתנות והליכי האישור הממושכים מובילים לעיכובים משמעותיים ולהתייקרות עלויות הבנייה. בנוסף, המחסור החריף בכוח אדם בענף מחריף את הבעיה ומעמיד פרויקטים רבים בסיכון.
דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נפגעים ישירות מעיכובים אלו, שנותרים במבנים ישנים ולא מחוזקים, תוך חשיפה לסיכונים בטיחותיים. צמצום מספר היזמים בשוק מפחית את התחרות, מחליש את כוח המיקוח של הדיירים ועלול לפגוע בתנאים המוצעים להם.
כדי לקדם את ההתחדשות העירונית בצורה יעילה, יש צורך רגולציה מאוזנת, שקופה וברורה היא המפתח לשיקום אמון השוק וליצירת יציבות בענף. לצד ההגנה על זכויות הדיירים, יש צורך בהפחתת חסמים בירוקרטיים, ביצירת מסלולי אישור מהירים ויעילים, ובהגדרת מדיניות תכנונית ברורה שתספק וודאות משפטית וכלכלית לכל הצדדים המעורבים. רק כך ניתן יהיה להבטיח שפרויקטים של התחדשות עירונית יתקדמו באופן סדיר, הדיירים יקבלו את התמורה הראויה להם, והתהליך כולו יתבצע תוך שמירה על האינטרסים של כלל הגורמים המעורבים."
מהו לדעתך הפקטור שמניע השקעות בנדל״ן מניב כיום? האם אלו עלויות המימון, התשואות היציבות, או שמא, כפי שחושבים 44% ממשתתפי הפורום, הפקטור המרכזי הוא המיקום של הנכס.
עו"ד ישי איצקוביץ': "אני סבור שמדובר בשילוב של מספר גורמים. אין ספק שלמיקום הנכס משקל נכבד, אך במסגרת זו יש גם משקל לפיתוח הסביבתי, התחברותי והתעסוקתי הצפוי באזור הנכס. כך למשל גם לתמ"א 70 השפעה משמעותית בנושא זה. כמובן שגם עליות המימון משפיעות וזאת ככל שהאלטרנטיביות להשקעות חלופיות פחות אטרקטיביות".
עו"ד הילה גבאי זיתוני: "הפקטור המרכזי שמניע את ההשקעות תלוי במגוון משתנים. לאחר שהתקבלה ההחלטה להשקעה, המיקום הוא אכן גורם חשוב מאוד במימוש הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה - או כמו שנאמר: מיקום - מיקום – מיקום. בתקופה שבה עלויות המימון גבוהות והעלאת הריביות נמשכת, ישנה השפעה ישירה על כדאיות ההשקעה בנדל"ן מניב. כשעלות המימון גבוהה, ישנה השפעה ישירה על הרווחיות והתשואות שניתן להפיק מהנכס. מיקום טוב יכול להבטיח ביקוש גבוה יותר ומחירים גבוהים יותר למכירה/השכרה, וכך לשמור על תשואות גבוהות ויציבות לאורך זמן.
כמובן שמשקיעים מחפשים תשואות יציבות בנכסים קיימים, כאשר בשוק נדל"ן המציע תשואות יציבות ונמוכות יחסית, שוכרים (לעיתים עם חוזי שכירות לטווח ארוך עם שוכרים AAA) יכולים להניב הכנסה שוטפת יציבה. פורטפוליו של נכסים אלה מספקים תשואה יציבה למשקיעים שמחפשים יציבות פיננסית בטווח הארוך (בדרך כלל במשרדים או שטחי מסחר במיקומים מרכזיים).
כך שכל אחד מהפקטורים: המיקום, עלויות המימון והתשואות היציבות – חשוב מאוד בדרכו שלו אך המיקום עדיין נחשב לפקטור המרכזי שמניע את ההשקעות. משקיעים בדרך כלל יעדיפו נכסים במיקומים מבוקשים ובעלי פוטנציאל השכרה גבוה, במיוחד כאשר מדובר בהשקעות מניבות שמתמקדות בתזרים שוטף".
עו"ד סיגל שפירא: "אני מסכימה עם הדעה שהמיקום הוא גורם מפתח - הרי בסופו של דבר יזמי נדל״ן מוכרים מ״ר, ואיפה שהוא יקר יותר, כך ייטב. עם זאת, חשוב להבין שזו תוצאה של שילוב גורמים - ולא רק המיקום משפיע. קחו למשל את תל אביב, שהיא ללא ספק המיקום ה'חם' והיקר במדינה – כאשר הביקושים לדירות בה דווקא צנחו במהלך השנה האחרונה. הריבית הגבוהה והיכולת למצוא מימון בתנאים סבירים משפיעים מאוד אף הם על כדאיות ההשקעה במיזם, גם במיקומים מבוקשים. המיקום הוא כנראה תנאי הכרחי להצלחת השקעה בנדל"ן מניב, אך הוא לבדו ודאי שאינו מספיק".
