הבשורה לשוק המשכנתאות כבר כאן – צריך רק לאפשר לה לפרוץ
לא רק בנקים: משכנתאות חוץ-בנקאיות הן לא הבעיה, הן חלק מהפתרון
בישראל של 2025, שוק המשכנתאות עובר שינוי מבני דרמטי. לצדו של שוק המשכנתאות הבנקאי המסורתי, הולך ומתפתח שוק משכנתאות חוץ-בנקאי מגוון, יעיל ואטרקטיבי יותר לצרכן. מדובר באחד מהשינויים המשמעותיים ביותר בתחום הפיננסי בישראל, אשר מייצר תחרות שהציבור כולו עשוי ליהנות ממנה.
אם בעבר מתן משכנתאות היה נחלתם הבלעדית של הבנקים, הרי שכיום יותר ויותר לווים, ובמיוחד משקיעים, בוחרים לקחת משכנתאות מחברות אשראי חוץ-בנקאיות, וזה לא במקרה.
המשכנתאות החוץ-בנקאיות בישראל כבר אינן נחלתם של שחקני שוליים בתחום האשראי החוץ בנקאי. להפך, מדובר בשוק עם שורת שחקנים מקצועיים, מפוקחים ומבוססי הון מוסדי. בין השמות הבולטים ניתן למצוא את קרדיטו, מימון ישיר, BTB ו-וויצ'ק, גופים מפוקחים המחזיקים ברישיון כ'נותן אשראי' לפי חוק הפיקוח על שירותים פיננסיים מוסדרים (נותני אשראי), התשע"ו–2016. אשר מלווים מאות מיליוני שקלים בשנה ללקוחות פרטיים, בתהליך פשוט ומהיר בהרבה מזה של הבנקים. לצד אותם שחקנים "וותיקים", נכנסו לאחרונה גופים חדשים כמו LoanWise וכן שחקנים מתחומי הביטוח כדוגמת שלמה ביטוח. ומהו מקור הכסף של אותם גופים? הציבור עצמו באמצעות הגופים המוסדיים שמנהלים את כספו, כגון קופות גמל, קרנות השתלמות וגופי פנסיה, המזהים את ענף המשכנתאות החוץ-בנקאיות כאלטרנטיבה ראויה ובטוחה.
לצד ההתפתחות הזו, צריך לנסות להבין מדוע בכלל נוצר הביקוש למשכנתאות חוץ-בנקאיות. הסיבה העיקרית היא פערי הרגולציה בין גופים בנקאיים לחוץ-בנקאיים :(Regulatory Arbitrage)בשנים האחרונות, הגביל בנק ישראל את יכולתם של המשקיעים למנף את הנכסים הקיימים, שלהם מה שהקשה על רוכשים של נכסים להשקעה לקבל מימון בנקאי להשקעותיהם. כך קורה שלווים Bankable לכאורה, בעלי כושר החזר תקין, נדחים על ידי המערכת הבנקאית בשל חריגה ממגבלות מינוף, חוסר יכולת עמידה באמות מידה פיננסיות (financial covenants), ונאלצים לחפש חלופה. כאן זיהו חברות האשראי החוץ-בנקאיות הזדמנות עסקית להעמיד משכנתאות ללווים טובים.
על אף התפתחותם של גופי האשראי החוץ-בנקאיים, שוק המשכנתאות הישראלי מוסיף להיות ריכוזי ונשלט ברובו על ידי הבנקים, כאשר ישראל משתרכת מאחור בהשוואה לשוקי משכנתאות במדינות המערב עם שיעור משכנתאות חוץ בנקאיות בהיקף של 5% משוק המשכנתאות הכללי. בעוד בשאר העולם המערבי ההיקפים גבוהים משמעותית (ארה"ב – 60%; אוסטרליה – 40%; בריטניה – 30% וקנדה – 25%) ואין סיבה הגיונית לכך שישראל תישאר מאחור. הפוטנציאל ברור, הביקוש כבר כאן – מה שחסר הוא התאמה רגולטורית שתאפשר לשוק המשכנתאות החוץ בנקאי לצמוח באמת.
הסיבה המרכזית לפער היא עלויות המימון של השחקנים החוץ-בנקאיים. בעוד הבנקים מגייסים כספים מהציבור באמצעות פיקדונות בריבית נמוכה וכן משוק ההון באמצעות הנפקחת אג"חים בתנאים מועדפים ונדרשים להון עצמי נמוך, הרי שחברות האשראי החוץ-בנקאיות תלויות בבנקים עצמם ובגופים מוסדיים, שמעמידים להן אשראי בריביות גבוהות משמעותית ודורשים מהן לעמוד ביחסי כיסוי הון עצמי מחמירים כחלק מתנאי ההעמדה, לעיתים גבוהים פי שניים מיחסי ההון הרגולטוריים החלים על בנקים לפי תקנות באזל III. כתוצאה מכך, לגופים החוץ-בנקאיים אין אפשרות אמיתית להתחרות במחירי המשכנתאות של הבנקים – לא בגלל חוסר יעילות, אלא בגלל עלות מימון גבוהה שנשלטת על ידי גופים בעלי אינטרס מנוגד, ולעיתים אף מתחרים ישירים, מצב היוצר עיוות מבני בתחרות.
הפתרון נמצא על שולחן בנק ישראל והוא מתחיל בפתיחת אפשרות לגיוס פיקדונות מהציבור, תחת פיקוח מדורג וזהיר. ואכן, באפריל 2025 פרסמה ועדת הרישוי של בנק ישראל את המלצות הביניים למתן רישיון בנק לגופים חוץ-בנקאיים. על פי המתווה, אותם גופים יוכלו לגייס כספים מהציבור כגופים פיננסיים ייעודיים הפועלים במתכונת של Narrow Banksהמתמקדים בגיוס פקדונות והעמדת אשראי, וללא חובת מתן שירותים בנקאיים כלליים (full-service banking), כגון ניהול חשבונות עו"ש, המרת מט"ח וכדומה.
אם מהלך זה יושלם, מדובר יהיה בקפיצת מדרגה משמעותית שתאפשר לגופים אלו להוזיל את עלויות המימון ולהתחרות באמת בבנקים. הבחירה האם לשמר את הריכוזיות או לאפשר תחרות אמיתית – לא נמצאת בידיים של השוק. היא בידי הרגולטור. הגיע הזמן לשחרר...
עו"ד שי בוטבול גלבוע – שותף מייסד, בוטבול גלבוע רם (BGR) – עורכי דין
d&b – לדעת להחליט
