כיצד טעויות המדידה של הלמ"ס בשוק השכירות עולות לנו ביוקר?
הצגת נתונים לא מדוייקים של עליות במחירי השכירות מובילה להטיית מדד המחירים לצרכן כלפי מעלה - תופעה שמשפיעה על כל אחד ואחת מאיתנו.
המשבר הכלכלי בישראל, במיוחד בשוק השכירות, ממשיך להעסיק את הציבור, אך הפערים הגדולים בין נתוני הלמ"ס לבין המציאות בשטח רק מקשים על הפתרון. הנתונים האחרונים של הלמ"ס לחודש מרץ מצביעים על עלייה של 2.8% בשכר הדירה עבור שוכרים שחידשו חוזה ועל עלייה של 3.7% בשכר הדירה עבור שוכרים חדשים, אולם האם אלו באמת הנתונים המדויקים שמאפשרים להבין את המגמה האמיתית בשוק?
כמנכ"ל חברת Wecheck שעוסקת בניתוח נתוני שוק השכירות, אני יכול לומר בצורה חד משמעית – לא. הנתונים של הלמ"ס לא רק שאינם משקפים את המציאות, הם עלולים להיות מטעים בצורה שמזיקה לכלל הציבור. הניתוח שביצענו, המבוסס על עשרות אלפי דירות ומדדים פרטניים, מעלה תמונה שונה לחלוטין, המציינת עלייה של 0.9% בלבד בחודש האחרון, ולא 2.8% כפי שמדווח הלמ"ס, וכ-3.4% בלבד לעומת מרץ אשתקד.
כאשר מדד המחירים לצרכן עולה, הדבר משפיע על מכלול החלטות כלכליות במשק: נתונים שגויים עלולים להוביל להחלטות שגויות בנוגע לריבית בנק ישראל, שמשפיעה ישירות על משכנתאות, הלוואות והחזרי חובות של משקי בית רבים. חוזים רבים במשק, כולל חוזי שכירות עצמם, מוצמדים למדד המחירים לצרכן, והטיה כלפי מעלה יוצרת אפקט מעגלי של התייקרויות נוספות. בנוסף, נתונים מוטים עלולים להוביל לשחיקה בכוח הקנייה של הציבור, כאשר השכר אינו עולה בהתאם למדד המנופח.
אחת הסכנות הגדולות בהצגת נתונים מוטים היא יצירת ציפיות שוק שגויות. כאשר הלמ"ס מפרסם עליות חדות במחירי השכירות, משכירים עלולים להעלות מחירים בהסתמך על נתונים אלה, מתוך תחושה שזו המגמה בשוק. שוכרים עלולים להסכים למחירים גבוהים יותר בהאמינם שזהו "מחיר השוק" המעודכן, ומתווכים עלולים לנצל את הנתונים הרשמיים לדחוף מחירים כלפי מעלה. כך נוצר מעגל קסמים מסוכן שמזין את עצמו ומעמיק את משבר הדיור, ללא קשר למגמות האמיתיות בשוק.
שוק השכירות בישראל מאופיין בשונות גבוהה בין אזורים גיאוגרפיים ובתנודות מקומיות תכופות. לכן, נדרשת מתודולוגיית מדידה מתקדמת יותר שתכלול חלוקה גיאוגרפית מדויקת עם התייחסות לשונות בין ערים, שכונות ואזורים, סגמנטציה לפי סוגי דירות והבדלה בין דירות קטנות, בינוניות וגדולות. בנוסף, חשובה התייחסות למסגרות זמן ברורות דרך השוואה עקבית של תקופות מקבילות ומעקב אחר שינויים בזמן אמת, וכן שימוש בגודל מדגם משמעותי המבוסס על נתונים מעשרות אלפי דירות ולא ממדגמים קטנים.
הטיות בנתוני הלמ"ס אינן עניין תיאורטי בלבד – הן עולות לכולנו ביוקר. עליית מדד המחירים לצרכן בגלל נתוני שכירות שגויים מובילה להתייקרות של מוצרים ושירותים רבים, להכבדה על הציבור ולהחלטות כלכליות שגויות ברמה הלאומית. בתקופה כלכלית מאתגרת, כאשר יוקר המחיה הוא אחד האתגרים המרכזיים של המשק הישראלי, איננו יכולים להרשות לעצמנו להסתמך על נתונים שגויים.
נתונים אמינים ומדויקים הם הבסיס להחלטות נכונות – הן ברמת משק הבית והן ברמה הלאומית. הגיע הזמן שהלמ"ס ישפר את מתודולוגיות המדידה בשוק הדיור להשכרה בישראל לטובת כלל הציבור.
רמי רונן הוא מנכ"ל ומייסד WeCheck
