תקווה חדשה להתחדשות
לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף ההתחדשות העירונית, כמה מהיזמים המובילים בענף מסבירים לאן עתיד לצעוד שוק ההתחדשות העירונית בשנת 2026, בהנחה שישראל תחזור לשגרה. היזמים גם משתפים כיצד הם מתמודדים עם אתגרי התקופה שלאחר המלחמה
האם אנחנו נמצאים רגע לפני תחילת הגאות של שוק ההתחדשות העירונית?
השנים האחרונות לימדו אותנו שכאשר ישנו משבר מקומי או גלובלי, אשר מעביר את הרוכשים הפוטנציאליים לעמדת המתנה, ישנה נקודה בזמן שבה השוק מסתגל למשבר, מכיל אותו, או שהוא בכלל מסתיים, ואז מגיעה התפנית שמחזירה למשחק את הזוגות הצעירים, משפרי הדיור והמשקיעים.
היזמים הבכירים בשוק ההתחדשות העירונית מחכים לרגע הזה, שיכול להגיע בכל רגע, ויכול לייצר אפקט דומינו מזהיר שידחוף את הענף קדימה ויעניק לו אוויר לנשימה, אוויר שנדרש אחרי תקופת מלחמה של שנתיים שאתגרה מאוד את החברות בענף הנדל"ן בכלל, ובענף ההתחדשות העירונית בפרט.
כאשר היזמים המנוסים מביטים מעט קדימה, לשנת 2026, רבים מהם מגלים אופטימיות זהירה לצד הבנה שישנם אתגרים מבניים אשר עלולים לשבש את ההתאוששות הצפויה. או במילים אחרות, בעוד ישראל מתכוננת לסיום תקופת מלחמה ממושכת ולירידה צפויה בריבית, יזמים בכירים בתחום ההתחדשות העירונית מציירים תמונה מורכבת של שנת 2026 - שנה שתסמן כנראה נקודת מפנה, אך לא בהכרח מהפכה מיידית.
המכנה המשותף בתחזיות של אנשי המקצוע הוא הצפי להתאוששות הדרגתית, אשר תתבטא בראש ובראשונה בשוק המכירות. הציפייה היא לשיפור ניכר ביכולת למכור דירות, מגמה שנעצרה באופן משמעותי במהלך תקופת המלחמה, כאשר הורדת הריבית צפויה למלא תפקיד מכריע בתהליך זה. עם זאת, יש הדגשה ברורה שמדובר בתהליך שידרוש סבלנות - לא מדובר בשינוי שיתרחש תוך חודשים בודדים, אלא בהתפתחות הדרגתית שתצבור תאוצה במהלך השנה ומעבר לה. מנקודת מבט רחבה יותר, 2026 נתפסת כשנה שבה ההתחדשות העירונית תעבור טרנספורמציה מהותית הכוללת שילוב של מיגון מבנים, חיזוק קהילות, פיתוח תשתיות ויצירת סביבות חיים בנות קיימא. הציפייה היא לעלייה משמעתית במספר היתרי הבנייה ולהתקדמות מואצת של פרויקטים שנעצרו או האטו את קצבם. מעבר לכך, צפויה הרחבה גיאוגרפית של הפעילות גם לאזורים שלא נמצאו בעבר בליבת הביקוש, מה שמעיד על בשלות גוברת של התחום והכרה בהיקפו הלאומי.
כאמור, לצד האופטימיות קיימת גם גישה זהירה יותר המדגישה שבטווח הקצר של החודשים הקרובים לא צפוי מהפך דרמטי. גורם מרכזי לזהירות זו היא העובדה ש-2026 היא שנת בחירות, תקופה שמאופיינת באופן מסורתי באי-יציבות כלכלית ובחוסר ודאות. אמנם הורדת הריבית ויציבות אינפלציונית יתרמו להתאוששות, אך קיימת הדגשה ברורה שהדבר מצריך רציפות וטיפול במקביל בתהליכים נוספים, כולל שוק העבודה הקבלני, השפעת פרויקט המטרו על התחום, והצורך החיוני בחיזוק כוח האדם ברשויות המקומיות. נקודת דאגה משמעותית נוספת שעולה ומטילה ספק ביכולת להתאושש במהירות היא שאלת כוח האדם והיכולת הביצועית. מצד אחד, הציפייה היא לשנה של ביצועים חזקים עם התאוששות הן במכירות והן ביכולות הביצוע. מצד שני, קיים חשש ברור מהעומס הצפוי על התחום. הצורך לשקם אזורים נרחבים בצפון ובדרום, לצד הצורך לקדם את אתרי הבנייה הרבים שכבר קיימים, יוצר תחרות על משאבים מוגבלים של פועלים ואנשי מקצוע. בהקשר הזה ישנה קריאה ברורה להתערבות ממשלתית אקטיבית כדי להבטיח זמינות של כוח אדם מקצועי, מאחר וללא זאת, הפרויקטים עלולים להימשך תקופות בלתי סבירות, מה שיכול לשבש את המומנטום החיובי הצפוי.
בסיכומו של דבר, 2026 נראית כשנת מעבר - שנה שבה הפוטנציאל להתאוששות משמעותית קיים בהחלט, אך מימושו תלוי ביכולת של כל השחקנים - ממשלה, רשויות מקומיות, יזמים וקבלנים - לפעול בתיאום ובמחויבות משותפת. המפתח להצלחה טמון בשמירה על עבודה מתואמת בין הגורמים השונים ובטיפול יזום באתגרים המבניים, במיוחד בתחום כוח האדם והרגולציה. רק כך ההתחדשות העירונית תוכל לממש את הפוטנציאל שלה כמנוע צמיחה לאומי ולא רק כסדרה של פרויקטים מקומיים. לא מעט מהיזמים חווים כרגע את המרוץ של 'אחרי המלחמה' לקידום הפרויקטים. רבים מהם מאמינים ששנת 2026 תהיה שנה של התאוששות וצמיחה, כאשר השנה שבה תהיה פריצה אמיתית ושהגאות בה תגיע לשיא תהיה בסבירות גבוהה דווקא שנת 2027.
לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף ההתחדשות העירונית מתייחסים כמה מיזמי ההתחדשות העירונית המובילים בישראל למצב השוק, להתמודדות השוק מול אתגרי השעה, ולצפי הקיים לשנת 2026. לכתבה התראיינו עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אשטרום מגורים בע"מ, רונית אשד לוי, מנכ"לית, אפריקה ישראל מגורים בע"מ, חמי שאול, מנהל חטיבת מגורים בוטיק, קרסו נדל"ן, רון חן, מנכ"ל, אנשי העיר פרויקטים, ועו"ד אסף מוגרבי, בעלים ומנכ"ל משותף, רם-מוגרבי-ארדיטי.
חשיבותו של תחום ההתחדשות העירונית - בפרט רכיב הוספת המיגון - הוכחו בשנתיים האחרונות כמרכיב קריטי בביטחון הלאומי. עם זאת, הנתונים מעידים כי כ־28% בלבד מהתחלות הבנייה מגיעות מענף זה. לאור הצורך הדחוף במיגון האוכלוסייה ובפתרון מצוקת הדיור, כיצד ניתן להגדיל את נתח הענף באופן משמעותי?
עומר גוגנהיים: "חשיבותה של ההתחדשות העירונית, בעיקר בהיבט המיגון, עלתה משמעותית בשנתיים האחרונות והפכה למרכיב מרכזי בביטחון ובמצב הרוח הלאומי. למרות זאת, רק חלק קטן יחסית מהתחלות הבנייה מקורן בהתחדשות עירונית. הגדלת היקפי הפעילות אינה יכולה להיעשות באופן מלאכותי או מואץ, מדובר בתהליכים מורכבים ורב־מערכתיים, המושפעים מחקיקה, הרצון, הצרכים והמשאבים של הרשויות המקומיות, בעלי הקניין והיזמים אשר נדרשים לפרויקט כלכלי כדי להבטיח את מימושו, המפתח הוא חיבור נכון של כלל האינטרסים. אין קיצורי דרך |וכוחות השוק" עובדים, אף חקיקה פזיזה לא תאיץ את התהליך, להיפך היא עלולה לפגוע באמון הציבור, בעוד שדחייה בקידום תהליכים מסכנת חיי תושבים. עם זאת, הגדלת נתח התחום תתאפשר באמצעות הקצאת משאבים כלכליים לפרויקטים שאינם במרכז עם נתוני קרקע מאתגרים לפינוי בינוי, פעולות מטעם המדינה להוזלת עלות הבניה, החזרת המשקיעים לענף, התמקצעות של חברות מבוססות עם ניסיון רב, יכולות מימון, נחישות והתמדה כמו קבוצת אשטרום, ניתן יהיה להרחיב את הפעילות בתחום באופן משמעותי ולספק מענה לצורכי המיגון ולמשבר הדיור גם יחד".
רונית אשד לוי: "השנתיים האחרונות הוכיחו בצורה ברורה שההתחדשות העירונית, ובעיקר מרכיב המיגון, היא לא רק פתרון תכנוני, אלא חלק מרכזי בחוסן הלאומי. לא ייתכן שבמציאות כזו רק כ־28% מהתחלות הבנייה יגיעו מהתחום.
כדי להגדיל את היקף הפעילות נדרש שינוי מערכתי: תמריצים ייעודיים לאזורים שבהם המיגון דחוף, האצה משמעותית של תהליכי תכנון ורישוי, והסרת חסמים שמונעים פרויקטים כלכליים בפריפריה העירונית. רק ראייה הוליסטית ושיתוף פעולה הדוק בין רשויות, ממשלה ויזמים יאפשרו להכפיל את היקף העשייה ולתת מענה אמיתי למצוקת המיגון והדיור."
חמי שאול: "כדי לייצר באמת שובר שוויון, אין ברירה אלא לטפל בחסמים. יש צורך בהבנה מצד הרשויות שמדובר בפרויקטים קשים מיסודם ונכון ליצור מנגנונים אגרסיבים יותר בצד הקנייני, רוב דרוש וטיפול בהתנגדויות, וזאת לצד קביעת מסלולים מהירים של תכנית יחד עם נתינת היתר במקשה אחת שתהיה כדאיות למימוש. חשוב להבין שמימד הזמן הוא קריטי".
רון חן: "תחום ההתחדשות עירונית הוא מנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן בשנים האחרונות, בטח בתל אביב ששם אחוז הדירות החדשות המגיעות מפרויקטים של התחדשות עירונית הוא מעל ל- 50 אחוזים. ההגדלה תגיע מפתרון חסמים הנוגעים לעיכוב בקידום תב"עות - הנדרשות היום בתחום הפינוי בינוי אשר מוביל את תחום ההתחדשות העירונית, ופחות בהתחדשות בניינית. רישוי עצמי הוא מהלך מבורך אבל צריך עדיין לשפר אותו ולא להתנות הגשת תוכניות בחתימה של 100 אחוז מבעלי הדירות. רוב חוקי צריך להספיק כאן".
אסף מוגרבי: "חובה להקל ברגולציה - בין אם בהפחתת הרוב הנדרש להגשת תביעת דייר סרבן ל-51%, ובין אם בקיצור הזמן הנדרש לקבלת היתרי בניה".
בשנה האחרונה גוברת התופעה של יזמים שפונים לדיירים ודורשים מהם להפחית בתמורות ולשנות את תנאי ההסכם, בטענה שהמצב בשוק השתנה. האם מדובר בהתאמה נדרשת לתנאי השוק או לסימן מדאיג בשחיקת האמון בין היזם לדיירים?
רונית אשד לוי: "ענף הנדל״ן עבר טלטלה משמעותית, ריבית גבוהה, התייקרות תשומות הבנייה ואי־ודאות ביטחונית. חלק מההתאמות בשטח אכן נובעות מהשינוי הכלכלי.
אבל השאלה האמיתית היא הדרך שבה זה נעשה: שינוי חד־צדדי של הסכמות פוגע באמון ובבסיס שעליו עומדת ההתחדשות העירונית.
כאשר מתקיים דיאלוג מקצועי, שקוף ומבוסס נתונים, ניתן להגיע להבנות מאוזנות שמאפשרות לפרויקטים להתקדם מבלי לפגוע בבעלי הדירות.
התחדשות עירונית היא תהליך ארוך שמושתת כולו על אמון. שמירה עליו היא אינטרס משותף לכולם."
רון חן: "עסקת התחדשות עירונית היא עסקת קומבינציה שהעלות שלה היא בעצם מתן שירותי הבנייה. בשלוש שנים האחרונות, עלויות הביצוע עלו בממוצע בכ- 30-50 אחוזים, בהתאם למיקום הפרויקט. בנוסף, עלויות המימון הגבוהות והעצירה המשמעותית במכירת הדירות, מביאות למצב שהפרויקטים אינם רווחיים ולכן אנו עדים לתופעה של פתיחת תמורות על מנת להוציא את הפרויקטים לפועל".
עומר גוגנהיים: "התופעה של יזמים אשר פונים לדיירים בבקשה להתאים את התמורות נובעת בראש ובראשונה מהתאמה נדרשת לתנאי השוק ולא משחיקת האמון. השלוש שנים האחרונות היו מהמורכבות שידעה ישראל: מחאה ציבורית סוערת, אירועי 7 באוקטובר, מלחמה קשה וכואבת בכמה חזיתות, מצב רוח לאומי הישרדותי ומחסור משמעותי בכוח אדם ובמשאבים. כל אלו פגעו בביקוש הטבעי בשוק הדיור, לצד עליית ריבית שהכבידה על המימון, ועלויות כבדות בכשר הייצור שכולם פגעו בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. במציאות זו, התאמות בהסכמים הן לעיתים כורח מציאות כדי לשמור על ההיתכנות להתקדם למימוש הפרויקט ולמנוע עיכובים במימושו. חד משמעית מדובר בתגובה מקצועית ומתבקשת לשינויים חדים בסביבה הכלכלית, ולא באיתות למשבר אמון בין יזמים לדיירים".
חמי שאול: "לחלוטין מדובר בהתאמה לשוק. פרויקטים שמגיעים לשלב המימוש לאחר השקעה של שנים בתכנון ורישוי, טיפול בהתנגדויות, כסף ותשומות, פוגשים שוק חבול, מטולטל ממלחמה, מצב גיאופוליטי מורכב ואי ודאות גדולה. אין ברירה אלא לבצע התאמות מינימליות הכרחיות לעסקה שאמנם נראה ששני הצדדים לא יצאו מרוצים ממנו, אבל היא תקרה מכורח המציאות".
אסף מוגרבי: "כמובן שהורדת תמורות היא אירוע מורכב שבקלות יכול לפגוע באמון בין החברה היזמית לבעלי הדירות, ולכן הדבר חייב להיעשות בצורה שקופה ובליווי שמאי. חשוב אבל להבין שתחום ההתחדשות העירונית עובר שינויים יום יומיים ולעיתים נדרשות התאמות בתמורות על מנת להציל את הפרויקט מביטול. חשוב שמהלכים כאלה יעשו בשקיפות מלאה כאשר בעלי הדירות מלווים בידי בעלי מקצוע ומבלי לגרום לפגיעה גדולה מדי בזכויות הבעלים".
ענף ההתחדשות העירונית מצוי ברמת הסיכון הגבוהה ביותר מזה שני עשורים. חברות רבות נתקלות בקושי תזרימי אשר משפיע ישירות על יכולת מימוש פרויקטים אותם קידמו לאורך השנים. האם זה הזמן לקבוע חסמי כניסה שיבטיחו שרק יזמים איתנים ומנוסים יפעלו בתחום?
חמי שאול: "השוק התחיל להבין על בשרו את מה שחלקנו אומרים כבר כמה שנים. אולם, שוק ההתחדשות העירונית הינו שוק חופשי ולצערי, גם כיום, מכרזי התחדשות פרטיים עדין לא מתחשבים בנושא הזה ומחפשים את ההצעות המנצנצות - שספק אם יקרו או כפי שקורה פעמים רבות, יתקעו בהמשך ויתאימו את מרכיבי התמורה לתנאים חדשים. במקביל, יש מקומות שהרשויות כן מעורבות ומתחשבים בחסמי כניסה".
אסף מוגרבי: "מומלץ מאוד. כיום אין חסמי כניסה אמיתיים לשוק מה שגורם ליזמים פחות מנוסים לתת הצעות לא ריאליות. ברגע האמת קשה להם מאוד לעמוד בהבטחות ולקדם את הפרויקטים שחוזרים שנים אחורה. כדאי מאוד לדרוש הון עצמי מינימלי ו/או דרישות אחרות המבטיחות יכולת עמידה בפרויקט מחברה שמתקשרת בהסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית".
עומר גוגנהיים: "למרות שרמת הסיכון בתחום ההתחדשות העירונית היא הגבוהה ביותר שידענו זה שני עשורים, אינני מאמין בחסמי כניסה מלאכותיים או כוחניים. בסופו של דבר, האחריות צריכה להיות בידי בעלי הקניין והיועצים המייצגים אותם. עליהם להבטיח שאצל היזם שנבחר מתקיימות שתי נקודות קריטיות: אחת יכולת מקצועית גבוה וניסיון מוכח במימוש פרויקטים והשני יכולת מימון מוכחת.
כאשר בעלי הדירות בוחרים יזם חסר ניסיון מוכח, ללא הון עצמי מספק, יכולת מימון או מנגנוני תפעול מקצועיים, רמת הסיכון לפרויקט עולה משמעותית. האחריות לבחירה מושכלת היא שלהם, והיא זו שתכריע את יציבות הפרויקט, הרבה מעבר לרגולציה או חסמי כניסה. בחירה ביזם מנוסה, איתן ושקוף, לפעמים על חשבון תמורה קטנה יותר אבל ריאלית, היא מנגנון ההגנה הטוב ביותר ולא הגבלות מלאכותיות מבחוץ".
רונית אשד לוי: "המורכבות התפעולית והפיננסית של ההתחדשות העירונית מחייבת רמת מקצועיות גבוהה במיוחד. ברמת הסיכון הנוכחית, יש היגיון בקביעת מנגנוני סף שיבטיחו איתנות ואחריות.
עם זאת, חשוב לייצר גבולות שמסננים חוסר ניסיון, לא חדשנות.
הפתרון הנכון הוא מודל מקצועי של דירוג או הסמכה שיושתת על איתנות פיננסית, ניסיון מוכח, ניהול סיכונים ויכולת ביצוע.
מערכת כזאת תגן על הדיירים, תייצר ודאות לשוק, ותאפשר לענף להתקדם באופן יציב ואחראי."
רון חן: "השוק החופשי כבר עושה זאת לבד. אנחנו כבר רואים לא מעט חברות קטנות אשר מתמזגות, נמכרות או מוותרות על פרויקטים".
עם סיום המלחמה הארוכה בהיסטוריה של מדינת ישראל, וריבית שעשויה לרדת בקרוב, מה לדעתך הצפי לשוק ההתחדשות העירונית בשנת 2026?
רון חן: "אני צופה התאוששות משמעותית במכירת הדירות ומיתון בעליית מחירי הביצוע. הורדת הריבית תשפיע על יכולות הקבלנים והיזמים לממן את הפרויקטים ותביא גם לחזרת המשקיעים לקנות דירות. זה תהליך שייקח זמן ולא יקרה בחודשים בודדים, אבל בטווח הבינוני של שנה ומעלה נראה שינוי משמעותי".
עומר גוגנהיים: ההתחדשות העירונית נמצא ברגע מכריע. סיומה של המלחמה הארוכה בתולדות המדינה, לצד ציפייה להפחתת ריבית והעיסוק התקשורתי במשבר הדיור, יוצרים חלון הזדמנויות נדיר שלא נראה כאן זה שנים. הביקוש לדיור לא נעלם, הוא רק הושהה, וכעת, עם שיפור בתחושת הביטחון, עם רצון לאומי ליישב את כל חלקי הארץ ועם צפי לסביבת מימון נוחה יותר, אנו צפויים לראות האצה בקידום פרויקטים, קיצור לוחות זמנים ופתיחת חסמים שהכבידו על הענף. לצד זה, התקשורת מחזקת את הדרישה הציבורית לוודאות ולתכנון ארוך טווח, וההבנה כי התחדשות עירונית היא מרכיב חיוני בחוסן הלאומי והעירוני מתחדדת מתמיד.
אם נדע לתפוס את המפנה הזה בשתי ידיים ולהוביל תהליכים יעילים וברורים, שנת 2026 יכולה להיות השנה שבה התחום לא רק מתאושש, אלא הופך למנוע צמיחה משמעותי שמייצר פתרונות דיור איכותיים ומשפר את פני הערים בישראל. זהו רגע שמחייב מנהיגות מקצועית וראייה מערכתית על מנת להוביל את השינוי".
רונית אשד לוי: "2026 צפויה להיות שנה של התאוששות והאצה. סיום המלחמה וירידה צפויה בריבית יחזירו ודאות לשוק ויאפשרו תנועה מחודשת של פרויקטים שנעצרו.
נראה גידול בהיתרי בנייה, התקדמות מואצת של פרויקטים קיימים והרחבת פעילות גם באזורים שאינם בליבת הביקוש.
ההתחדשות העירונית תהפוך יותר ויותר מתכנית נקודתית, לתשתית עירונית ולאומית של ממש: שילוב של מיגון, חיזוק קהילות, פיתוח תשתיות ויצירת מרחבי חיים ברי־קיימא.
אם נשמור על עבודה מתואמת בין כל הגורמים, 2026 יכולה להיות שנת מפנה לענף כולו."
חמי שאול: "אני מקווה שהמלחמה אכן הסתיימה. לצד ההחלמה הלאומית שחייבת לקרות לנו, אני לא חושב שבטווח הקצר של החודשים הקרובים נראה מהפך. צריך לזכור שאנחנו בשנת בחירות שהיא תמיד שנה כלכלית לא יציבה. הורדת הריבית ויציבות אינפלציונית יתרמו להתאוששות אבל צריך רציפות וטיפול בתהליכים מקבילים, כגון: שוק העבודה הקבלני, המטרו שהוא אירוע משמעותי, וטיפול בכוח האדם החסר ברשויות".
אסף מוגרבי: "הציפייה היא לשנה חזקה הכוללת התאוששות במכירות וכן ביכולות הביצוע. מצד שני נדרשים פועלים רבים לשקם את הצפון והדרום וכן לקדם את אתרי הבנייה הרבים. הממשלה חייבת להתערב ולדאוג שיהיה כח אדם מקצועי כדי שהפרויקטים יוכלו להיבנות בזמן סביר".
d&b – לדעת להחליט
