התחדשות עירונית: ממאבק לשותפות
משחק סכום אפס או רווח הדדי? המודל החדש שמשנה את כללי המשחק בהתחדשות עירונית
בכל שנה, אלפי דיירים עומדים בפני החלטה גורלית: האם להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית שישנה את חייהם. עבור רבים, זו הופכת למערכה מתישה בין יזמים לדיירים, המאופיינת בחוסר אמון ומתח מתמשך. האם זה באמת חייב להיות כך?
הפיכתה של התחדשות עירונית לקטר של שוק הנדל"ן היא עובדה מוגמרת. הבניינים מתיישנים, הקרקעות הפנויות מצטמצמות וכולנו רוצים להתגורר בסביבה מודרנית, חדשנית, ירוקה ובטוחה. במקרים רבים, במקום להיות מהלך שמיטיב עם כולם ומייצר תועלת הדדית לכל הצדדים הנוגעים בדבר, פרויקטים רבים הופכים ל"זירת קרב" בין היזמים לדיירים– בין אלו שמביאים את החזון והמימון לקידום ההתחדשות, לאלו שמחזיקים בעלות בקרקע ומלווים בחששות טבעיים מביצוע פרויקט של התחדשות.
אך, האם זה חייב להיות ככה? לטעמי, ממש לא. אז איך הופכים את המתח הזה לשותפות אמיתית? איך מייצרים נכון מנגנון של win-win?
אמון: המצרך הנדיר ביותר בהתחדשות עירונית
הבעיה המשמעותית ביותר בתהליכי התחדשות עירונית היא חוסר האמון בין הצדדים. דיירים רבים חוששים שהיזם מעוניין למקסם רווחים על חשבונם, בעוד היזמים חשים שהדיירים 'סוחטים' עוד ועוד הטבות מתוך הנחה שיש להם כיסים עמוקים. בפועל, שני הצדדים זקוקים זה לזה להצלחה: אין פרויקט ללא דיירים, ואין מימון וביצוע ללא יזם. לכן, כל עוד לא נוצר אמון הדדי, הפרויקט עלול להיתקע כבר בתחילתו.
הפתרון: שלושה עקרונות מפתח להצלחה
1. שקיפות היא שם המשחק בתהליך
לצערי, במקרים רבים בייזום פרויקטים בהתחדשות עירונית בישראל קידום הפרויקט מתחילתו ועד קבלת החלטת ועדה של הרשות המקומית מלווה באי ודאות עבור היזמים. אך, גם במקרים אלו ובפרט במקרים בהם קיימת הוודאות התכנונית ליזם, ככל שהיזם ישתף את הדיירים במידע מוקדם יותר ובצורה ברורה יותר– כך יפחת החשש. הצגת תוכניות, לוחות זמנים, ביצוע פגישות מעקב רבעוניות לאחר חתימה אלו חלק מהפרטים והפעולות שניתן וכדאי להתנהל לבצע על מנת להגביר את השקיפות. כשהדיירים מבינים את השיקולים הכלכליים והתכנוניים, נוצר בסיס איתן לתהליך משותף, ומכאן הדרך לפתרונות win-winקצרה בהרבה.
2. התאמה אישית במקום גישה גורפת
אין שני פרויקטים זהים, ואין דיירים עם אותם צרכים. למשל, בעלי דירות ותיקים שגרים שנים ועשרות שנים בדירתם מצריכים התייחסות שונה מבעלי דירות שרכשו דירה להשקעה שמושכרת. במקום מתן פתרונות אחידים וזהים לכולם, עלינו כיזמים מוטל הצורך להבין את הצרכים הספציפיים של בעלי הדירות. התאמה אישית של ההצעה מגדילה את שביעות הרצון, מפחיתה התנגדויות ומייעלת את ההתקדמות לרווחת כל הצדדים, כאשר הדגש הוא על מתן תמורות שוות לכולם עם התייחסות אישית ככל הניתן לכל מקרה ומקרה.
3. שותפות אמיתית ולא רק על הנייר
כשהדיירים מרגישים שהם חלק מהתהליך, הם נרתמים להצלחתו. נציגויות דיירים פעילות, שיתוף בהחלטות עיצוביות של הבניין, ושיח פתוח המאפשר גמישות ופתיחות להערות – כל אלו משנים את המשוואה עבור שני הצדדים.
שלושת העקרונות הללו מיושמים היטב בשטח, כפי שמעידות שתי דוגמאות מנוגדות: האחת שהצליחה בזכות פתרונות מותאמים, והאחרת שנתקעה בשל תחושת חוסר שוויון:
בפרויקט הריסה ובנייה שקודם ברמת גן, היו מספר מתנגדים מבוגרים. כשירדנו לעומק הבעיה הבנו שהחששות העיקריים שלהם נוגעים לתקופת המעבר וחוסר הרצון לבצע את מעבר הדירה פעמיים. במקום להתעלם, הצענו פתרון מקיף שכלל תנאי של אי הריסת הבניין בטרם בעלי הדירות המבוגרים יוכלו למכור את דירתם תוך ליווי אישי לכל דייר מטעם החברה ועזרה במציאת קונים סמוך לקבלת היתר הבנייה. התוצאה? הפרויקט יצא לדרך במהירות חסרת תקדים עם 100% חתימות.
מנגד, בפרויקט במרכז תל אביב התגלע קושי בשל הוראות בינוי עירוניות שחייבו מרפסות בגדלים שונים (7 מ"ר בחזית לעומת 14 מ"ר בעורף). למרות שמדובר בהגבלה תכנונית של העירייה, תחושת חוסר השוויון בין הדיירים הובילה לקיפאון בפרויקט של מספר חודשים. לבסוף, הקיפאון נפתר בפתרון יצירתי של מתן זכות ראשונים לבחירת חניות ומחסנים שעלה במהלך שיח משותף של כלל הצדדים.
המודל החדש: שותפות במקום עימות
התחדשות עירונית מהווה הזדמנות לשותפות אמיתית. כשיזם מתייחס לדיירים כשותפים ולא כמכשול, וכשהדיירים מבינים שליזם יש אינטרס בהצלחתם – כולם מרוויחים. למעשה, הרווחיות של היזם אינה נוגדת את האינטרס של הדיירים, אלא להפך – ככל שהפרויקט רווחי יותר, כך הדיירים יכולים לקבל תמורות טובות יותר. כדי למקסם את הכנסותיו ממכירת הדירות, הקמת הפרויקט המרשים ביותר היא אינטרס מובהק של היזם, הצלחתו בביצוע הפרויקט בהכרח מעלה את שווי הנכסים של בעלי הדירות ובהתאם לכך מצביעה על שותפות אינטרסים בפרויקט.
בנוסף, ככל שהדיירים מבינים שהם חלק בלתי נפרד מההצלחה של הפרויקט, כך הם משתפים פעולה בקלות רבה יותר. תהליך התחדשות עירונית שמנוהל בצורה שקופה ויעילה מביא לכך שהדיירים רואים תועלת ממשית: דירות חדשות, שיפור באיכות החיים, עלייה בערך הנכס ומרחב מגורים עדכני ומודרני.
אם הדיירים יבינו כי הצלחת היזם היא למעשה הצלחתם, והיזם יפנים כי דיירים מרוצים הם המפתח להצלחת הפרויקט, ייווצר בין הצדדים מודל של התחדשות עירונית המבוסס על הבנה הדדית ורווח משותף. בעולם שבו שני הצדדים פועלים יחד, ההצלחה לא רק אפשרית– היא בלתי נמנעת.
בסופו של יום, התחדשות עירונית היא הרבה יותר ממהלך תכנוני או משפטי- היא תהליך אנושי מתמשך, המפגיש בעלי אינטרסים משותפים (יזם ודיירים) שלומדים לרקום ביניהם שותפות לאורך זמן. כשהדיירים מכירים בכך שהיזם זקוק לשביעות רצונם כדי להצליח, והיזם מבין שהדיירים הם נכס חיוני לפרויקט, נוצר מודל שגשוג משותף. לא מדובר רק בבנייה של בניינים חדשים – אלא בבנייה של אמון, תחושת קהילה ועתיד טוב יותר לכולנו.
מאת עו"ד אורי אפרים, סמנכ"ל פיתוח עסקי, ישראמיש השקעות בע"מ
d&b – לדעת להחליט
