ועידת הנדל"ן
"חברות נדל"ן למגורים נסחרות כיום במכפיל 4-5 על ההון, לעומת 0.3-1.5 לפני שבע שנים"
כך אמר אלי לוי, מנכ"ל משותף במור בית השקעות, בפאנל גיוסים והנפקות שנערך במסגרת ועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026; עו"ד אלדד כורש: "אם אתה לא יכול לשלם את מחיר הסיכון – אל תצא להנפקה"; צביקה מנס, מנכ"ל ברק לאומי חתמים: "הרף המינימלי של הון עצמי שהמוסדיים מסתכלים עליו כיום הוא 300-400 מיליון שקל"; צחי אבו: "כל ה'ביקוש הכבוש' נמצא כיום בשוק השכירות"
"בשיאה של מלחמה, ריבית גבוהה, דשדוש במכירות ופגיעה ברווחיות ועם זאת שיאים חדשים בגיוסי אג"ח חברות חדשות שמצטרפות כל הזמן, האם החיבור בין שוק ההון לענף הנדל"ן הוא חזרה טבעית לשגרה או תוצאה של שוק שמחפש תשואה ומוכן שוב לקחת סיכון?" כך פתח דן קצ'נובסקי, המנכ"ל והבעלים של מרכז הנדל"ן, את הפאנל בנושא החיבור בין שוק ההון לענף הנדל"ן, בוועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026
לשאלה האם התחזקות השקל, והתשואות של השוק הישראלי ביחס לחלופות בחו"ל, משפיעות על החלטות ההשקעה כאשר בסופו של דבר צריך לספק תשואה לחוסך הפנסיוני בשקלים, השיב ברק בנסקי, משנה למנכ"ל, מנהל חטיבת ההשקעות ומנכ"ל כנף, כלל ביטוח ופיננסים, כי "התשובה הקצרה: זה לא משנה מבחינתנו בהחלטות אלוקציה. אנחנו מקבלים החלטה לפי שווי הנכסים והאטרקטיביות שלהם, ובנפרד מחליטים על חשיפת המט"ח. ההתחייבויות שלנו הן פנסיות בשקלים, ולכן יש חשיפת מט"ח מסוימת כהגנה באירועי קיצון, אבל לא יותר מדי. אנחנו לא מהמרים נגד אף מטבע. ההשקעה בישראל היא אסטרטגית, ארוכת שנים – לא טקטית".
קצ'נובסקי: משה ממרוד, מנכ"ל ובעלים, תדיראן גרופ, איך השקל החזק משפיע על תעשיין שמייצר בישראל?
ממרוד: התחזקות השקל יוצרת אתגרים, אבל אנחנו תעשיינים ואוהבים את הארץ - אני רואה בייצור בישראל שליחות. אנחנו היחידים שנשארנו בארץ בקטגוריה שלנו, וממשיכים להרחיב. הקמנו לאחרונה מפעל חדש לאלומיניום עבור התחום הסולארי, למרות שכולם הזהירו. כיום הטכנולוגיה מאפשרת לנווט, להפוך את הייצור לרובוטי, ולעבוד עם פחות עובדים.
קצ'נובסקי: אלי לוי, מנכ"ל משותף במור בית השקעות, יכול להיות שכמות הכסף בשוק ההון גדולה על החברות? איך זה משפיע על התמחורים?
לוי: "כמות הכסף גדלה פה מאוד. קרנות הפנסיה מנהלות כיום כטריליון שקל, ב-2030 זה יהיה שני טריליון, וכל שנה אחר כך יתווסף רבע טריליון. כמות הכסף לא בהכרח משפיעה ישירות על התמחורים, אבל מבחן המציאות מראה שנדל"ן למגורים נסחר כיום במכפיל 4 עד 5 על ההון, לעומת 0.3 עד 1.5 לפני שבע שנים. אני לא מנסה לתזמן את השוק, צריך למצוא חברות טובות עם הנהלות שיודעות לייצר ערך לאורך זמן".
קצ'נובסקי: צביקה מנס, מנכ"ל ברק לאומי חתמים, מה הדבר הראשון שאתה מחפש בחברה שמגיעה לבורסה?
"הנתון החשוב ביותר הוא ההון העצמי. הרף המינימלי שהמוסדיים מסתכלים עליו כיום הוא 300 עד 400 מיליון שקל. ההון העצמי הוא מפתח להתמודדות עם מינוף, לספיגת הפסדים ולמשברים כמו אלה שעברנו בשנתיים האחרונות. אחר כך באים טיב ההנהלה, איכות הפרויקטים והצבר הזמין. השוק מחפש בעיקר ודאות, לשנתיים קדימה לפחות, ובנייה ומכירות בפועל. חברות עם ביצוע עצמי הן יתרון אדיר".
קצ'נובסקי: עו"ד אלדד כורש, שותף במשרד כורש ושות', איך חברה צריכה להיערך להנפקה?
"הקלישאה אומרת: 'אתה לא מנפיק כי אתה צריך, אתה מנפיק כי אתה יכול'. אני חושב שזה הפוך. הנפקה זה רגולציה, זה מכניס חקירות פליליות, חלק מהאנשים סבורים שהסיבה המרכזית היא לפגוש כסף זול אבל הרבה פעמים לא רואים את עלות ההנפקה, עלות ההחזקה של חברה ציבורית, אובדן גמישות והסיכון. יש הבדל אם אתה מגייס הון או מגייס חוב. כאשר התזרים לא פוגש את תשלום הקופון או הקרן אתה מאבד גמישות. בחברה פרטית אתה תמיד יכול ללכת לבנק ולקבל את אורך הנשימה הנדרש. לנאמן על האג"ח אין שיקול דעת להגמיש תנאי תשלום. אל תגייס חוב לפרויקט אחד אלא רק כשיש כמה פרויקטים. אם אתה לא יכול לשלם את מחיר הסיכון – אל תצא להנפקה".
ומה הטעות הנפוצה ביותר שאתה רואה אצל יזמים שמגיעים לשוק ההון?
כורש: "אתה צריך לתפור את חליפת המימון הנכונה לפרויקט הנכון. הבעיה היא לא הפרויקט – אלא התקורות. בחברות התחדשות עירונית, התקורות חונקות את החברות. ראיתי יזמים צעירים שתוך 4–6 שנים בנו פרויקטים בהיקפי מאות מיליונים, ופתאום קרה דבר מוזר: הפרויקטים הבשילו, ופתאום צריך כסף. הם הבינו באנשים, קצת בנדל"ן, בטבלאות – אבל לא בכסף. רבים מהם התרסקו ומכרו ב-10 סנט לדולר, לפעמים פחות". לדבריו, היזמים שעשו את זה נכון הם אלה שידעו להגיד למוסדי בזמן: 'יש לי סחורה, אבל לא אדע לשאת אותה לבד - לא ביכולות המימון, לא בניהול'. הם אלה ששרדו.
קצ'נובסקי: צחי אבו, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אבו, יש לך המון ניסיון בשוק ההון, מה דעתך על התמחורים השונים?
אבו: "רואים את השוק של ההתחדשות העירונית במכפילים של 3-5, השוק של הנדל"ן המניב בין 1 ל-2, זה תלוי בהנהלות, בערך מוסף אבל בסוף דווקא השוק של הדיור להשכרה נסחר היום במכפיל מאוד נמוך של 0.7-0.8, במיוחד כשהשוק כבר מגלם הורדות ריבית, ואם רואים את המצוקה של יזמים למגורים שנשארים עם מלאים מאוד משמעותיים זה מייצר לחברות שקונות את הדירות להשכרה הזדמנות. הריבית של היום לא מצדיקה את זה, אבל אם בחצי שנה הקרובה תהיה ירידת ריבית של 0.5% - אז כן. תוסיף לזה עסקאות שאפשר לעשות בסטרס עם יזמים שנתקעו עם מלאים לא מכורים אז יש רכישה בדיסקאונט. אני לא מכיר חברה שיש לה דיור להשכרה עם תזרים שלילי ואני חושב שהתזרים הזה רק יילך ויגדל. התיקון שיהיה בשוק לדעתי יהיה בדיור להשכרה. מה שנותר זה לראות את תנועת המספריים שמצד אחד הורדת ריבית ומצד שני עלייה במחירי השכירות, עלייה שניפצה כל מדד.
"נוסף על כך בשוק הנדל"ן למגורים אין באמת ישיבה על הגדר, מי שלא קונה לא נמצא על הגדר הוא נמצא בשכירות. כל ה'ביקוש הכבוש' נמצא כיום בשוק השכירות. כיזם נדל"ן למגורים, החשש שלי הוא שמי שבשכירות יתרגלו ויחשבו שזה לא כל כך נורא, ושזה לא ייחשב ככישלון בחיים".
קצ'נובסקי: עוז קטה, מנכ"ל קטה גרופ (KATA GROUP), מה משתנה כשעוברים מחברה משפחתית לחברה ציבורית?
קטה: "אנחנו בתפקיד השחקן החדש, גייסנו אג"ח ראשון של כ-100 מיליון שקל, ללא שיעבודים, לפני כחצי שנה. זה לא שינה דרמטית את המספרים שלנו, זה היה אסטרטגי, מעין הרצה. המטרה היא לטבול את הרגל לפני שקופצים לכל הגוף, לצבור מוניטין ולהכיר את התהליכים. ה-DNA של חברה בועטת ורעבה נשמר, אבל מתלבשים על זה הרבה בקרות וניהול אחר. מסתמכים יותר על נתונים, פחות על תחושות בטן".
ומה המטרות מעבר לכסף?
קטה: "ארבע מטרות: עסקית, ניהולית, תדמיתית ומשפחתית. עסקית, נגישות לכסף בחוב ובהון, והגדלת ההון של החברה דרך הכנסת בעלי מניות, כדי לפתוח עסקאות גדולות יותר. ניהולית: לעלות סטנדרט, ממשל תאגידי וקבלת החלטות מסודרת. תדמיתית: 'חותמת בד"ץ' מול רוכשים, יזמים שיתופיים, עובדים, דיירי התחדשות, בעלי קרקעות, ספקים וגופים פיננסיים. אנחנו עם הון עצמי של 550 מיליון שקל, יחס הון למאזן של 33%, רווח נקי של 100 מיליון בכל אחת מהשנים 23, 24 ו-25, ומיליארד שקל הכנסות. ומשפחתית - יצירת חברה מקצועית שלא תלויה בבן משפחה ספציפי, שתשמש תשתית לעוד עסקים".
קצ'נובסקי: עמיר בירם, שותף מנהל ב-JTLV, הייתם בשני צידי העסקה - מימוש דרך שוק ההון בדוניץ-אלעד, וכניסה אליו בבסר. מה קובע מתי שוק ההון הוא המקום הנכון?
בירם: "המקרה של דוניץ-אלעד - קנינו בתחילה את אלעד מגורים, חברה עם הנהלה טובה ויכולות טובות. ניסינו לגשת למכרזים בתקופת הקורונה עם ריבית אפסית ולא הצלחנו. חיפשנו עוד פלטפורמה, הגענו לדוניץ ועשינו מיזוג. שוק ההון אוהב חברות גדולות. אחר כך גם הסתכלנו החוצה: מכירה של פעמיים, ובסוף אנחנו קרן, וקרן צריכה לממש ולא לחכות לדקה ה-90. האפשרויות שונות: אפשר לחפש משקיע אסטרטגי שיקנה את החברה, אבל בזכות הנהלה חזקה תחת רונן יפו השוק נתן לנו לצאת עם כל החבילה, וכיום החברה ללא גרעין שליטה ועם הנהלה חזקה.
"בסר זה סיפור אחר. זו התחלה. בסר היא חברה שבנתה המון בישראל ובשוק ההון. עם השנים חזרו לישראל ללקק את הפצעים והיו לנו כמה שותפויות איתם בפרויקטים. עשינו הנפקה לפועלים ואחר כך אג"ח, ואנחנו נצא גם להנפקה".
קצ'נובסקי: ממרוד, איפה ההזדמנויות שאתם מזהים מעבר למזגנים?
ממרוד: "אנחנו חברה עם שלושה מנועי צמיחה: אקלים ומיזוג אוויר, אנרגיה, וחוות שרתים. ב-2000 זיהיתי שהחברה חזקה אבל יושבת רק על מיזוג, וחשבנו על הדבר הבא. עשינו שלוש רכישות, אבירן סולאר שהפכה לתדיראן סולאר, חברה שמתמחה בחוות שרתים, UPS וסוללות, וחברה באירופה בתחום האנרגיה. סגרנו לפני שנה נציגות בלעדית מול שניידר אלקטריק, היצרן הכי גדול בעולם לחוות שרתים, שעובד על סדרי גודל של כמעט 100 מיליארד יורו. תחום האנרגיה צפוי להגיע ל-3-4 מיליארד דולר עד 2030. בחוות שרתים מדברים על 700-800 ג'יגה לשנה, ועד 2031 על 2.3 ג'יגה – עשרות מיליארדי דולרים."
איך ה-AI משנה את התמונה?
ממרוד: "מה שעושה את עולם הדאטה סנטרים זה ה-AI. זה דבר מטורף. שאלה אחת ל-AI - כמה מנועים צריכים לעבוד וכמה טון קירור צריך כדי לקרר אותם? זה עולם שחלק קטן מכיר. וזה גם לפני שדיברנו על הצד הביטחוני, שבו הצריכה ענקית. היום אתה יכול לבנות יחידה שתפענח כל דבר ב-AI עם חוות שרתים. העולם הולך לטכנולוגיה ביג טיים".
