כלכלת הזהב
"אם המדינה רוצה שהדיור המוגן יהיה בר השגה - עליה להוריד את מחירי הקרקע"
דנית שנהב, שותפה ומייסדת כנען שנהב ומומחית בתכנון לגיל השלישי, אמרה את הדברים בכנס כלכלת הזהב של כלכליסט וארגון קדם. עוד השתתפו: רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, ורד סלומון ממן, אדריכלית ראשית משרד הבינוי והשיכון, ומיקי פרנס ,מנכ"ל רשת בית בכפר
האוכלוסיה בישראל מזדקנת, תוחלת החיים עולה ובמקביל, דיור מוגן ובתי אבות לא נמצאים בטווח היכולות של חלק ניכר מהציבור בישראל. כיצד ניתן להנגיש את הדיור המוגן ליותר ישראלים והאם ניתן להתגבר על החסמים דווקא באמצעות הרגולטור? על שאלות אלה ניסו לענות משתתפי פאנל מיוחד בהנחיית כתב כלכליסט עמיר קורץ, בכנס כלכלת הזהב של כלכליסט וארגון קדם. השתתפו בשיחה: רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, ורד סלומון ממן, אדריכלית ראשית, משרד הבינוי והשיכון, מיקי פרנס ,מנכ"ל רשת בית בכפר ודנית שנהב, שותפה ומייסדת כנען שנהב ומומחית בתכנון לגיל השלישי.
איך מנגישים תכנון למי שאינו עשיר בלבד?
רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון: "מינינו צוות מיוחד לנושא זה, עשינו עבודה עם אדריכלים ומשרד השיכון והרווחה, המשרד לשיוויון חברתי ועוד גורמים. אנו עמוסים בתובנות ואנו רוצים להעלותן על הכתב ולייצר מעין תדריך לא מחייב, שייתן לנו אמות מידה לוועדות מחוזיות שמכניסות לעתים מדדים לא מתאימים. יש בישראל אוכלוסיות רבות שבעבר לא נכנסו לבתי אבות והיום כן. ואנו על הנושא. יש התעוררות של גופי תכנון, אני בשעתו הייתי במשרד השיכון ודאגנו להכניס לשם כך מגרשים ייעודיים במרכזי שכונות, כדי לאפשר דיור מיוחד, שיתאים לסטודנטים או לדיור מוגן - ולא רק לדיור מוגן עם מגבלות. יש למנף ולאפשר בנייה עתידית ליזמים שנכנסים, אלמנטים מסחריים, שכירות, שילוב עם דיור מכליל, דיור שייתן הטרוגניות. כיום יש פתרונות רבים שאנו רוצים ליצר שיהיו פתרונות דיור בקהילה. כיום יש הרבה מסלולי דיור מוגן וזהו תחום שלמדנו היטב, אנו לומדים את התפתחות הנושא באפיקים שונים. אנו גם מוסיפים ייעודים ושימושים נוספים כדי לתת ליזמים יותר אוויר וכדי שהשירות לאוכלוסייה בדיור המוגן יתאפשר".
האם בנייה כזאת תסייע למחיר הדיור המוגן?
דנית שנהב, שותפה ומייסדת כנען שנהב ומומחית בתכנון לגיל השלישי: "יש כיום מהפכה, בכל שכונה חדשה יש ייעוד של דיור מיוחד שנכנס בכמויות גדולות מבעבר. אם מדינת ישראל רוצה שהדיור הזה יהיה בר השגה יש להוריד את מחירי הקרקע, אני אישית אציין כי לא ראיתי ירידת מחיר, רק עלייה. מדינת ישראל צריכה לומר שיש לה השתתפות בעלות הקרקע. באשר לכמות יחידות הדיור, הכמות עלתה וזה יסייע בהורדת מחירים. לדעתי יש איזו מחשבה במינהל התכנון שיש להגביל את השטח הממוצע ליחידת דיור ושם יש לנו מלחמות, זה דבר שיש לפתור. ובנוסף התב"ע שאנו מקבלים - תמיד יש לתקן אותו. לדעתי צריך לתת לכוחות השוק לפעול, שכל אחד יחליט האם לעשות דירות קטנות או גדולות.
"בנוסף, עירוב שימושים הוא דבר מבורך. לדוגמה, אנו כעת פותחים את פאלאס ראשון לציון, שנמצא ללא גדרות בתוך שכונה צעירה. אנשיו יוכלו לרדת למטה ולשתות קפה, זהו מגדל בתוך שכונה וכשיש עירוב שימושים טוב ניתן להקטין שטחים ציבוריים בתוך הדיור המוגן ולהוזיל עלויות. מעבר לכך, בנושא הפריפריה, אנו פתחנו לפני כמה שנים את פאלאס להבים - זהו פרויקט תוסס. והשנה נפתח פרויקט באלקנה לאוכלוסייה הדתית".
כיצד ניתן לקדם פתרונות לקרקעות?
מיקי פרנס, מנכ"ל רשת בית בכפר: "נכון להיום אנו נמצאים בדיור מוגן שאינו לעשירים לבד, אלא לעשירון שביעי ומעלה. ועדיין אני חושב שעלינו להגיע לעשירונים נוספים. דיור מוגן כיום הוא רק למעמד הבינוני גבוה בגלל רכיב הנדל"ן ורכיב השירות. רכיב הנדל"ן ניתן לטיפול באמצעות עירוב שימושים, כל מי שבונה דיור מוגן ישמח לגלות לידו למשל מרפאות רופאים מומחים. אני חושב שכיום כל יזם שרוצה לבנות דירות של 60 מטר - הוא בונה כמעט כפליים בגלל השטחים הציבוריים. אנו לא חייבים לקרוא לזה דיור מוגן, וניתן בהחלט לבנות דיורים בהם השטח הציבורי מצומצם ואומנם לא נבנה ליד בית מרקחת, אבל כן נבנה ליד מתנ"ס וכך נגיע לשכונות נוספות.
"בנוסף, יש לנו את מחיר למשתכן ומחיר מטרה, אולי אפשר גם בתחום זה לעשות מכרז ואנשים יתחרו על מחיר הפיקדון המירבי. זו דרך מצוינת להגיע לרכיב נדל"ן, ולדעתי רכיב הקרקע יוזל. לאחר מכן יש את נושא רכיב התפעול של הבית, שמושפע בימינו מכך שיש חובות שמצוינות, דברים קטנים, בסופו של דבר כל הדברים הקטנים האלה מחייבים בנייה ברגולציה מסוימת, ולכן צריך למכור יותר ביוקר – זה אפקט ביצה ותרנגולת. אנחנו נשמח אם קהל היעד יהיה יותר רחב".
ורד סלומון ממן, אדריכלית ראשית במשרד הבינוי והשיכון: "הסיפור של דיור מוכן צריך להיות חלק מהקהילה ולא מוסד סגור שרק חלק מהאוכלוסייה נכנסים אליו. אחרי ה-7 באוקטובר יש התגברות של אלמנט הקהילה והמיקום. משרד השיכון הוא היצרן הכי גדול בישראל של שכונות מגורים. לפני שנתיים פרסמנו עבודה על הנושא שבדקה מה הקשיש הישראלי רוצה. אחרי הכול הדור שלנו גם יזדקן, וזה מה שביקשנו להבין במחקר שלנו. ובנוסף ביקשנו מאדריכלים להכניס אוכלוסייה מבוגרת לשכונות שיתוכננו בעתיד במסגרת המחקר. וכך האדריכלים קיבלו מטרה חדשה: לא רק בתי ספר וגני ילדים, גם הטמעה של קשישים בצורה מכבדת לשיח האדריכלי.
"כך נולדו תוכניות מעולות, עם דגש על שעות הפנאי של הפנסיונר, כי בל נשכח שאנשים רוצים לגור ברווחה ולא בדירת 45 מטר. דירה צריכה להיות מרווחת, בלוקיישן מעולה עם חיבור לקהילה, כל זה נכנס לעבודה שלנו ששמה הוא 'תכנון לעת זיקנה'. אני רוצה לציין שלושה מקומות בהם משרד השיכון עובד: כרמיאל, גבעת אולגה וערד, אלה מקומות בהם בתוכניות הוטמע מה שצריך לתכנן עבור אוכלוסייה מבוגרת. אפילו האדריכלים גילו את העולם הזה הם חושבים מחוץ לקופסה ומייצרים פתרונות מצוינים".
שנהב: "עירוב שימושים הוא הנושא הבא בדיור המוגן, לאנשים יש חסמים הקשורים בקושי לעזוב את הבית לדיור מוגן, לאנשים קשה לעבור למקום שהוא מוטה זיקנה, לכן עירוב השימושים מכניס שמחה וחיים ואפשרות להיות חלק מקהילה וממה שקורה בה. אנו רואים למשל בפרויקט פרוטאה בים שהדיירים ייהנו מבתי קפה וחיי פנאי".
