כלכלת הנדל"ן
"כשדיירים בפרויקט באופקים רוצים תוספת של 35 מ"ר - אני לא בטוחה שאני רוצה להיכנס לשם"
כך אמרה דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל קנדה ראם, בפאנל שנערך בכנס כלכלת הנדל"ן 2025 של כלכליסט ומזרחי טפחות. "הדיירים צריכים להפסיק להסתכל רק על כמה מטרים הם מקבלים ולהבין מי היזם שמולם". צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון, הזהיר מפני הסכנה הביטחונית לדיירים בעיכוב פרויקטים של התחדשות עירונית
"כשאני שומעת על פרויקט באופקים שהדיירים רוצים בו תוספת של 35 מ"ר, אני לא בטוחה שאני רוצה להיכנס לשם", אמרה דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל קנדה ראם. "יכול להיות שהדיירים מרגישים מאוד חזקים ויש יזמים שמוכנים לתת להם את זה, אבל בסוף הפרויקט לא ייצא לפועל. הדיירים צריכים להפסיק להסתכל רק על כמה מטרים הם מקבלים ולהבין מי היזם שמולם, מי באמת יכול להוציא פרויקטים לפועל".
בפאנל שהנחה גיא נרדי מ"כלכליסט" ועסק באתגרים של התחדשות עירונית השתתפו גם צחי דידי, מנכ"ל אביב מליסרון; שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים; פנינה אלה, מנהלת סקטור בנייה ונדל"ן בבנק מזרחי טפחות; ועומר גוגנהיים, המשנה למנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית באשטרום מגורים.
פנינה, סקר שערך לאחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה מגלה שבשנה האחרונה אנשים כבר לא חושבים שאזור המרכז הוא המקום היחיד הבטוח למגורים. מצד שני, אנחנו לא כל כך רואים התחדשות עירונית בפריפריה. מה דעתך בנושא?
פנינה אלה, מזרחי טפחות: יש צמיחה מאוד משמעותית בהתחדשות עירונית ברמה הרוחבית. הרשות להתחדשות עירונית מפרסמת את התוכניות שבהתהוות, ודווקא שם כ-18% מהתוכניות שנמצאות בתהליכי הבשלה הן באזורים האלה. כלומר, יש שיפור. זה בוודאי לא מספיק וצריך לעשות עוד עבודה. צריך לפתח תשתיות, תחבורה, מקומות תעסוקה כדי שיהיה ביקוש, כדי שאנשים ירצו לקנות באזורים האלה".
עומר, מה האסטרטגיה שלכם באשטרום מבחינת הפריפריה?
עומר גוגנהיים, אשטרום מגורים: "קודם כל, כלכלית. במקומות שבהם אנחנו מזהים שהרשות רוצה לקדם והדיירים רוצים – נהיה שם. אין לנו התמקדות בעיר ספציפית. יש נושא נוסף - המדינה מתחרה משמעותי של התחדשות עירונית. באזורים שבהם יהיה סבסוד - לקרקע אין ערך, ואז מאוד קשה לעשות בהם התחדשות עירונית. פרויקטים בפריפריה חייבים לקבל פתרון מהמדינה כדי שירוצו קדימה. יש כל מיני דרכים – למשל שרמ"י ישווקו קרקעות וייתנו סבסוד של 50 אלף שקל ליחידה".
דלית, מה האסטרטגיה של ICR מבחינת הפריפריה?
דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל: "יש לנו הרבה פרויקטים במרכז, ואנחנו מתעסקים הרבה מאוד בהתחדשות עירונית, אבל לא רק. בסוף כדי שפרויקט ייצא לפועל כל אחד מהצדדים צריך לצאת נשכר. בתקופה האחרונה הדיירים מאוד מתחזקים בעקבות מכרזים שהם עושים וכל מיני תחרויות בין יזמים כדי לקבל כמה שיותר זכויות.
"זה יפה מאוד ומאוד מאתגר ומעניין, אבל בסופו של יום כשאני שומעת על פרויקט באופקים שהדיירים רוצים בו תוספת של 35 מ"ר – אני שואלת את עצמי אם אני רוצה להיכנס לשם. יכול להיות שהדיירים מרגישים מאוד חזקים ויש יזמים שמוכנים לתת להם את זה, אבל בסוף הפרויקט לא ייצא לפועל. הדיירים צריכים להפסיק להסתכל על המ"ר שהם מקבלים ולהסתכל מי היזם שעומד מולם ומי יכול להוציא פרויקטים לפועל".
עוד התייחסה רביב לבירוקרטיה בעולם הנדל"ן: "אני באתי מהבנקאות ואמרו לי שיש שם בירוקרטיה ובנק ישראל, אבל הבירוקרטיה בנדל"ן לא דומה למה שיש בשום מקום אחר. להוציא טופס 4 זה בלתי אפשרי. הדבר הזה חייב להיפתר כדי שליזמים יהיה אינטרס לפעול".
שירה תלמי באבאי, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים: "למה שלא יוסיפו 35 מ"ר לתושבים באופקים? השיכונים שם יושבים בתוך מדבר עירוני. אולי זו הזדמנות לתגמל את מי שסבלו שם 50 שנה".
צחי, בשיחת ההכנה דיברנו על כך שיש המון מכשולים בתחום ההתחדשות העירונית. אתה יכול להתייחס לכך?
צחי דידי, אביב מליסרון: "המכשול הכי גדול שיש בהתחדשות עירונית זו הבירוקרטיה שהיא כל כך מסורבלת ומסובכת. לוקח כל כך הרבה זמן, שזה גורם לסחבת ועלויות שמכבידות על הפרויקט ולתסכול של הדיירים. אנחנו נמצאים שנתיים במלחמה, וראינו פגיעות נרחבות בסבב שהיה מול איראן. ככל הנראה, רוב הבניינים שנפגעו כבר היו באמצע תהליך של התחדשות עירונית, אבל בגלל הסחבת נתקעו איפה שהוא. הבעיה היא שהסבב הבא תמיד בפתח. אם לא יקדמו את התוכניות בקצב יותר מהיר וכולם יבינו שצריך לעשות את זה יותר מהר – ההתחדשות העירונית תמשיך להיתקע, ולא תראה בניינים שמקבלים את החיזוק שהם צריכים בשביל לשמור על הדיירים".
שירה, את יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים. לאחרונה קיימתם דיון על עדכון תוכנית האב של יובלים גנים עם היקף ההתחדשות העירונית הכי גדול במדינה. הדיון הזה חשף את המתח האדיר שבין הרצון לקדם התחדשות עירונית לתושבים שחרדים משינוי.
שירה תלמי באבאי, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים: "הוועדה המחוזית מאוד מסורה ומבינה את תפקידה. היא לא מבולבלת, וצריכה להכריע מה יותר חשוב לה - ביטחון התושבים, החוסן של הישוב, שימור וכו', וכל הערכים האלה נכנסים למערכת השיקולים ובסוף יוצאת תוכנית ובתוך התוכנית של קריית יובל הוועדה קבעה באופן תקדימי מעקב. מאשרים אלפי יח"ד, ומחויבים לדאוג שבמקביל יקודמו הפארקים בתי הספר וכו'".
צחי, בשנתיים האחרונות אפשר לראות תופעה חדשה - התנגדויות עצמיות שהיזמים מגישים התנגדויות לתוכניות שהם עצמם גרמו להפקדתן. על פי רוב, הטיעון שלהם שזה לא כלכלי. מה דעתך בנושא?
צחי דידי, אביב מליסרון: "כמו שאמרתי, לוקח המון זמן מהרגע שמגישים תוכנית ועד שאתה מגיע לדיון והתוכנית מאושרת. תוך כדי תנועה מכניסים לך עזים, ובנוסף יש את ההתייקרות של עלויות הבנייה בדרך, ההתייקרות של שכר הדירה. התוכנית הכלכלית ותקן 21 מתחיל להיות פחות כלכלי. זו התנגדות עצמית מטעמים כלכליים. יש גם התנגדות עצמית מטעמים של תכנון, כשהרשות מבקשת לשנות את הזכויות".
עומר, אשמח אם תתייחס לאותו נושא – הפרויקטים לא כלכליים. התוכנית מאושרת, לא מוציאים היתר.
עומר גוגנהיים, אשטרום מגורים: "המדינה ורשויות התכנון התרגלו לקצב עליות מחירים, וזה לא משהו שאנחנו עדים לו בשנים האחרונות. אני לא בטוח שזה מה שיהיה בהמשך, אבל אי אפשר לבנות על זה שהמחירים יעלו והעסק יסתדר.
"כשאנחנו מגישים תוכנית ומגישים תקן – הוא צריך להיות ריאלי. כשאתה יודע מה יהיה עלויות הבנייה שלך ומשקף אותו בדו"ח ואז שמאי מטעם הוועדה בודק ואומר שעלות היא לא 7,000 שקל למ"ר אלא 5,000 אז פתאום נפתח פער תחשיבי.
"בסופו של דבר צריך מקדם רווח גדול יותר, ולא להסתפק ב-15%. ירושלים מתנהגת אחרת מיתר הערים. היא מאפשרת רווח של 18% ואחת הערים היחידות שמאפשרת תוספת זכויות של 25 מ"ר. ועדות אחרות צריכות לנהוג כמוה ולשמר אחוזי רווח מספיק גבוהים כדי לתת ודאות לפרויקט, ולאפשר לו לצאת לדרך".
דלית, מה את חושבת על הבירוקרטיה הישראלית?
דלית רביב, מנכ"לית ICR ישראל: "בסוף היזם צריך איזושהי ודאות. כשאתה מכניס את כל המספרים לאקסל ועושה תקן 21 יש לך ודאות מוחלטת לגבי הנתונים באותו זמן שזה קורה. הבעיה שדברים משתנים. אני לא מדברת רק על הריבית ומחירי המכירה כי זה נתון אחד. אני חושבת שהנתון המאתגר היום הוא באמת הסיפור של עלויות הביצוע והזמן שחולף.
"אם הפרויקט מתמשך עוד שנה או שנתיים אתה צריך לשלם שכירות לדיירים – העלות היא מאות אלפי שקלים בחודש. אם אני צריכה לקבל טופס 4 בחודש מסוים ונניח שזה מתאחר לי בחודשיים שלושה המשמעות יכולה להיות הוצאה של מיליוני שקלים".
עוד התייחסה רביב לסוגיית העובדים הזרים: "מדינת ישראל צריכה להסתכל על זה ולהבין שחלק מהעלייה בעלויות ביצוע היא תוצאה של חוסר בכוח אדם. נכון, הביאו פועלים מסין וממולדובה. אבל זה לא דומה לתקופה שהיו פה הפועלים הפלסטינים מבחינת הגמישות והעלויות. בסוף צריך לשכן אותם פה, צריך לתת מעטפת שלא נתנו לפלסטינים, וזה מתגלגל לעלות הבנייה.
"דבר שני יש פה מצוקה גדולה במדינת ישראל בעולם השכירות. קשה למצוא דירה להשכרה בכל הארץ, ויש כאן אנשים שמוכנים לקנות דירות להשקעה בקפריסין ויוון ולא בישראל – בעיקר בגלל המיסוי. המיסוי של דירה שנייה הוא קטליזטור להפסקת השקעה בנדל"ן בדירות מגורים בישראל ואין לזה שום סיבה. בסוף בן אדם שרוצה להשקיע בנדל"ן בישראל ישקיע בחו"ל, אז הכסף כולו יוצא מישראל. צריך להוריד את המיסוי על דירה שנייה באחוזים בודדים. פעולה קטנה כזאת יכולה לעשות פלאים לשוק הזה שמת להתעורר. גם הריבית חייבת לרדת כי עליית הריבית הגבוהה היא זו שדיכאה את הביקושים".
