דעה
דירה בחו"ל – החלום, שברו והאלטרנטיבה היעילה
זוג ישראלי רכש דירה בפורטו במחיר של דירת חדר בפתח תקווה, אבל גילה שחבות המס עומדת על 28% והשוכר הפסיק לשלם אחרי 4 חודשים. איך השקעה רומנטית הפכה לסיוט פיננסי - ומה האלטרנטיבה החכמה
דני ושירלי החליטו לרכוש דירת 4 חדרים בפורטו, פורטוגל – "5 דקות מהים", חלונות עץ גבוהים המשקיפים על רחובות מרוצפי אבן, במחיר של דירת חדר בפתח תקווה, החלום הישראלי החדש. כדי להימנע מטעויות הם שכרו את שירותיה של חברת ניהול, עם הרבה לקוחות ממליצים, "שתטפל בהכל": ממציאת דיירים, גביית שכר דירה ותחזוקה. אומנם "מציאה" זאת לא הייתה, העלות הגיעה ל-20% מהשכירות, אך החבילה הארוזה, הרושם הטוב ועם "תחושה של הלב" הם הרגישו משוכנעים ובלחיצת כפתור העבירו את חסכונות חייהם אל "4 קירות" בפורטוגל.
בשיחה אגבית עם חבר שגר בפורטוגל הם נזכרו לשים לב שחבות המס שלהם על ההכנסות משכירות שם עומדת על 28% (IRS), אגב הרבה יותר גבוהה משל פורטוגלים שחיים שם, שיורדת עד 14.5%. בנוסף הם היו צריכים לשלם גם דמי ביטוח מבנה, מס רכוש שנתי... כך שכמעט 50% מדמי השכירות כבר הלכו להם רק להוצאות שוטפות.
בהתחלה הכל נראה מושלם: השוכר היה איש עסקים אשר שילם בזמן וחברת הניהול דיווחה על תחזוקה שוטפת, אך לאחר ארבעה חודשים בלבד התשלומים פסקו. חברת הניהול לקחה פיקוד על האירוע, שלחה התראות, אך הדייר התעלם. החברה פעלה במהירות וביעילות לפתוח בהליך פינוי, אלא שחוקי הגנת הדיירים בפורטוגל (NRAU) הפכו את התהליך לארוך: בית המשפט היה עמוס והדייר טען לקשיים כלכליים, מה שגרר עיכובים נוספים. שמונה חודשים חלפו עד שהדירה התפנתה בפועל. השוכר אומנם הפקיד בטחונות, אך אלה היו לשלושה חודשים בלבד.
כשלבסוף השוכר השורר התפנה, חברת הניהול גילתה שהדירה סבלה מרטיבות בקירות ועובש עמוק, שאינו מאפשר הכנסת שוכר באופן מיידי ויש להוציא את הדירה לשיפוץ. למרות שדני ושירלי שילמו על ביטוח מבנה, הם גילו שהנזק הזה מוגדר כ"בלאי טבעי" שאינו מכוסה, ועליהם לשלם 4,000 אירו לתיקון. איך יכול להיות שתיקון עולה 4,000 אירו בעוד הדירה עלתה 80 אלף אירו, הם שאלו את עצמם, ואולי המחיר הזה מנופח? דני החליט לנסות לחסוך כסף ולחפש מרחוק בעל מקצוע בעצמו.
האתגרים לא נגמרו: דני ושירלי הופתעו לגלות שכדי לנכות את הוצאות התיקון הללו מחבות המס שלהם בפורטוגל הם נדרשים לבירוקרטיה מורכבת, וחברת הניהול דורשת על כך תשלום נוסף. הם גם גילו כי חברת הניהול לא חושפת אותם לתוכניות ממשלתיות כגון סובסידיות לשיפוץ נכסים או הקלות במס רכוש (IMI) שבד"כ רוב הזרים, כמותם, מפספסים. הצרות לא נגמרו שם, ונפילה של שער האירו "הרגה" להם גם את ערך הנכס במונחי שקל.
כך שאותה הרפתקה רומנטית ומבטיחה לא רק חירבה להם את תהליך בניית ההון, אלא גם השאירה אותם בתסכול תמידי. זה לא שהשקעות נדל"ן בכללותן אינן השקעות טובות, הן אפילו הכרחיות! רק שישנה דרך יעילה יותר לבצע אותן, ולמרבה הפלא הדרך הזאת נמצאת לנו ממש מתחת לאף - באמצעות גוף מוסדי.
כמעט כל הגופים המוסדיים בישראל, כדוגמת הראל, מור, הכשרה, הפניקס וכלל מבצעים עבור לקוחותיהם מלבד השקעות בשוק ההון גם השקעות ישירות רבות, כמו בנדל"ן למגורים, מסחרי, משרדים, מלונות, קניונים וכו' (בארץ ובחו"ל), ובפרויקטים לתשתיות כמו חוות שרתים, כבישי אגרה, מתקני מיחזור, פאנלים סולאריים, קרנות השקעה, הלוואות לא סחירות ובקיצור הכל מהכל. כל אלה נמצאים במסלולי ההשקעה הרגילים "הכלליים", בהם כל אחד ואחת מאיתנו חוסכים לפנסיה, להשתלמות, בקופת גמל, בפוליסת החיסכון ועוד. למעשה, בחלק מאותם גופים משקל ההשקעות בנכסים האלה כבר מגיע ליותר מ-30%!
ההשקעות באמצעות הגופים המוסדיים לא רק מתופעלות ברמה הגבוהה ביותר עם שותפים מקומיים, הן גם גם מנותחות ע"י צוותיים מקצועיים, כולל בחינת תנאי שוק, רגולציה, סיכונים, אמנות והטבות מס ועוד. זהו ניהול מקצועי ברמה הגבוהה ביותר וניתוק מוחלט בין המשקיע לתפעול ולדאגה לגבי הנכס. בזכות כסף גדול המוסדיים מצליחים להשיג מחירי רכישה טובים וריביות נמוכות - תנאים שחברת ניהול או משקיע פרטי לעולם לא ישיגו בכוחות עצמם.
אבל הערך הגדול ביותר שלהם הוא אפילו יתר מזה - פיזור. בעוד חבר של דני ושירלי נפל על שוכרים טובים ועליית ערך מדהימה - הם כאמור הסתבכו. השקעה במסגרת קבוצה גדולה ומפוזרת, כמו במסלולי ההשקעה הכלליים, מפחיתה דרמטית את הסיכון שכרוך בהשקעה בכמות נכסים קטנה. ויותר מזה, השקעה במסלולי ההשקעה הקונבנציונאליים מספקת נזילות תמידית, יכולת זולה להתמנף (לקחת הלוואה מול ההשקעה), יתרונות מיסוי ודיווח לרשויות ולבסוף תשואה הרבה יותר גבוהה ביחס לסיכון ושקט נפשי.
לסיכום, המקרה של דני ושירלי ממחיש עד כמה קבלת החלטות פיננסיות ללא ליווי מקצועי עלולה להוביל להפסדים ותסכול. כדי להימנע מטעויות יקרות, חשוב לפעול מתוך ראייה רחבה וכוללת – כזו שמתאפשרת רק בליווי של מתכננים פיננסיים מוסמכים. מתכנן פיננסי מקצועי ידע לבחון את כל התמונה, לנתב את הכסף באופן אחראי ולבחור את המסלול המתאים ביותר לצרכים האישיים של כל משקיע.
אמיר כהנוביץ הוא משנה למנכ"ל וכלכלן ראשי בקבוצת פרופיט פיננסים
