מפת הכסף
"הפער הרגולטורי בין הבנקים לגופים חוץ־בנקאיים בלתי אפשרי"
שלום אמויאל מבנק ירושלים טען שהחברות החוץ־בנקאיות מפוקחות פחות מהבנקים. יפית יונסוף מרשות שוק ההון הסבירה על המגבלות על יועצי משכנתאות. נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, אמרה שרמת הרגולציה שיש על משכנתאות בישראל היא מהגבוהות בעולם
שוק המשכנתאות לכל מטרה ממשיך לצמוח במהירות, כאשר יותר ויותר ישראלים משעבדים את הדירה כדי למחזר הלוואות יקרות, להילחם ביוקר המחיה, לממן השקעות ואף לסייע לילדים בדירה. בפאנל בנושא "משכנתאות לכל מטרה: מינוף נכסים קיימים ככלי לניהול תזרים והשקעות" שנערך במסגרת יום שידורים בכלכליסט שעסק באשראי, חיסכון ומה שביניהם, ניתחו בכירים בענף את שורשי התופעה, ואף מחו בפני נציגת רשות שוק ההון על פערי הרגולציה החלים על הבנקים לעומת חברות האשראי החוץ־בנקאי, שבתורה הסבירה מדוע חשוב לרשות להגביל את פעילות מתווכי משכנתאות.
בפאנל השתתפו שלום אמויאל, מנהל מערך אשראי בבנק ירושלים; יפית יונסוף, מנהלת מחלקת פיקוח אשראי ברשות שוק ההון, נופר יעקב; יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות; ורועי מינקוב, מנכ"ל CofaceBDI. את הפאנל הנחה אלמוג עזר מכלכליסט.
אמויאל הסביר בתחילת הפאנל כי משכנתא לכל מטרה מאפשרת למשקי בית "לפרוס אשראי קצר ויקר לזמן ארוך" ובכך להקטין משמעותית את ההחזרים החודשיים. לדבריו, מאז תחילת מלחמת "חרבות ברזל" הרחיב בנק ישראל את האפשרות לנטילת הלוואות מסוג זה עד לשיעור של 70% משווי הנכס לעומת 50% בלבד לפני המלחמה.
עוד הוסיף אמויאל כי המוצר משמש, בין היתר, לסגירת הלוואות צרכניות, שיפוצים, השקעות ואף סיוע לילדים ברכישת דירה. "יש כ־200 מיליארד שקל של אשראי צרכני יקר וקצר שאפשר להחליף לאשראי ארוך וזול יותר".
יפית יונסוף, מנהלת מחלקת פיקוח אשראי, רשות שוק ההון: "אנחנו בוחנים כל הזמן את שוק האשראי לדיור ואם מזהים בעיה, אנחנו מתערבים"
עם זאת, בפאנל עלתה גם השאלה האם מדובר בהעמקת המינוף של משקי הבית בתקופה של אי־ודאות כלכלית. מינקוב אמר בתגובה לכך כי "ישראל עדיין נמצאת ברמת מינוף נמוכה יחסית למדינות מפותחות, אבל אנחנו רואים את הסכומים הולכים ועולים. במובן מסוים, אוכלוסיית ישראל מיישרת קו עם מדינות מפותחות אחרות. המטרה בסוף היא להמיר תזרים שלילי של משקי בית (מצב שבו משק הבית לא סוגר את החודש - א"ע). אנחנו יודעים שמה שהורג בדרך כלל את משקי הבית זה התזרים ולא גובה החוב. לכן זה מהלך נכון".
מינקוב הצביע על כך שבשוק קיימות כיום עסקאות מימון בשיעורי LTV של 80%, 90% ואף 100%, ללא מגבלות רגולטוריות קשיחות על כושר ההחזר. לדבריו, "החסם הטכנולוגי וההוני להקמת חברת משכנתאות ירד דרמטית", ולכן יותר ויותר שחקנים נכנסים לתחום. בין השחקנים החדשים נמצאות גם חברות ליסינג ואשראי צרכני שנכנסו בשנים האחרונות לתחום המשכנתאות, לצד חברות ביטוח וגופים מוסדיים. מינקוב העריך כי דווקא המוסדיים צפויים להיות מנוע הצמיחה המרכזי בשנים הקרובות, בזכות מקורות מימון ארוכי טווח שמבוססים על כספי הפנסיה והחיסכון של הציבור.
ירידה של מחירי הנדל"ן לא תגרום לזעזוע?
יעקב: "אני לא חושבת שאנחנו קרובים עדיין לאיזושהי בעיה. רמת השמרנות והרגולציה שיש על משכנתאות היא מהגבוהות בעולם, ויש שמירה גם על משקי הבית וגם על הבנקים. ואני רוצה להגיד בהיבט הזה שההלוואות לכל מטרה הן בהחלט פתרון פיננסי שמקל מאוד על משקי הבית, כמו שדובר פה על סגירת הלוואות, ובעצם לקחת אשראי שהוא יקר ומכביד לפריסה ארוכה ובריבית הרבה יותר אטרקטיבית. אנחנו מדברים על ריבית של 1.5% פחות ממשכנתא רגילה ואף ריבית שנמוכה ב־4% עבור הלוואה צרכנית. יוקר המחיה מכביד מאוד על משקי הבית בימים אלה, והנכסים שמשקי הבית מחזיקים מאפשרים להם את ההזדמנות הזו להקל את הכובד. אנחנו רואים גם מקרים שבהם ישראלים משקיעים בנדל"ן בחו"ל על בסיס לקיחת משכנתא לכל מטרה, כלומר הלוואה בשל הצורך להתמנף להשקעות בחו"ל או להשקעות כאלה ואחרות, ובהחלט הציבור משתמש בזה".
במקביל, ברשות שוק ההון עוקבים מקרוב אחר התרחבות פעילות האשראי החוץ־בנקאי בתחום הדיור. יונסוף אמרה ביחס לכך שיש רגולציה מקלה יותר על גופים חוץ־בנקאיים לעומת גופים בנקאיים כי השוק "התפתח מאוד בשנים האחרונות ובאמת בתקופה האחרונה הוא גם נכנס יותר לשוק הזה של האשראי לדיור". יונסוף ציינה כי כל גוף שמעניק אשראי, לא רק הבנקים, כפוף להוראות מחמירות של בדיקת יכולת החזר ואיסור הסתמכות בלעדית על הנכס כבטוחה.
אני שומע מהבנקים דברים אחרים.
יונסוף: "אני חושבת שאנחנו נמצאים יחסית לשוק שנשלט ברובו המוחלט על ידי המערכת הבנקאית, השוק הזה ממש בתחילת הדרך, ואני חושבת שזה מוקדם מאוד לדבר על נתונים כאלה (של קשיי החזרה או משכנתאות בסיכון - א"ע) אבל כן, יש. אנחנו מסתכלים, אנחנו בוחנים, וכמובן שאם אנחנו מזהים איזשהו מקום שיש בו בעיה, אז אנחנו גם נכנסים ומתערבים".
יונסוף התייחסה גם לטיוטת חוזר חדשה שפרסמה רשות שוק ההון, העוסקת ביחסים בין נותני אשראי ליועצי משכנתאות. לפי הטיוטה, חברות האשראי החוץ־בנקאי לא יוכלו עוד לתגמל את יועצי המשכנתאות על הפניית לקוחות לקבלת הלוואה. לדבריה, המטרה היא לצמצם ניגודי עניינים ולמנוע מצב שבו יועץ מתוגמל על ידי הגוף המממן במקום לפעול לטובת הלקוח. אלא שבמערכת הבנקאית טוענים כי הפערים הרגולטוריים מול הגופים החוץ־בנקאיים עדיין משמעותיים.
בסיום הפאנל אמויאל מבנק ירושלים אף תקף את הפערים הרגולטוריים בין הבנקים לחברות החוץ־בנקאיות. “הפער הרגולטורי הוא בלתי אפשרי”, אמר. "יש גוף אחד שכפוף לרגולציה מאוד מוקפדת וקשוחה, ולעומתו גופים חוץ־בנקאיים שפועלים בצורה הרבה יותר גמישה. אנחנו רואים עסקאות בדרגה שנייה, שיעורי מימון מאוד גבוהים ויחסי החזר שמגיעים לקצה".
