שוק האשראי
"מי שנכנס לעסקת נדל״ן בלי יועץ, עלול להיתקל בחומה"
כך אמר מיכאל לוי, מייסד ובעלים של קבוצת פיננסים בישראל. ורד מיכאלי חן, מנכ"לית בית המשכנתאות: "משכנתא לא מיועדת רק לרכישת דירה. עיקר הפעילות היום הוא באיחוד הלוואות"
עליית הריבית, מבצעי הקבלנים והקשחת הרגולציה יוצרים סיכונים כבדים ללווים — והפתרונות כבר לא נמצאים רק בבנקים. במסגרת שבוע השידורים "שוק האשראי מתעצב מחדש" של כלכליסט בשיתוף מימון ישיר משכנתאות, התקיים פאנל שעסק בפתרונות שמציעים יועצי המשכנתאות. בפאנל, בהנחיית אמיר פרגר מכלכליסט, השתתפו דיוויד פרייטס, מנכ"ל משותף של תשואות פיננסים; ורד מיכאלי חן, מנכ"לית ובעלים של בית המשכנתאות; ומיכאל לוי, מייסד ובעלים של קבוצת פיננסים בישראל.
לוי תיאר שינוי דרמטי במודעות של הציבור בעשור האחרון: "אם לפני כ־12 שנה רק כ־30% מהלקוחות פנו לייעוץ משכנתאות, היום המגמה התהפכה. יותר ויותר אנשים מבינים שכניסה לבנק בלי יועץ היא טעות שעלולה לעלות עשרות ואף מאות אלפי שקלים. השינוי החריף במיוחד בשנתיים האחרונות. הלקוח הממוצע הוא צרכן אשראי: לצד המשכנתא יש הלוואות, מינוסים וחובות שמתגלגלים לכדור שלג. לכן הנושא המרכזי היום הוא איחוד אשראים. הלקוח רוצה להוריד את ההחזר החודשי כי זה מה שחונק את משקי הבית. אנשים מבינים שתזרים חשוב יותר מהריבית".
דיוויד פרייטס: "מי שלא פונה היום ליועץ משכנתאות עושה טעות כי הוא לא יודע מה הבנק או הגוף החוץ־בנקאי יכולים להציע. התכנון חייב להתחיל לפני העסקה. לאחרונה הגיע אלינו
זוג שקנה דירה חליפית והבנק הודיע שאין להם יכולת להשלים את העסקה. ייעוץ מוקדם היה מונע זאת. יועץ טוב מגן על התזרים ומצמצם סיכונים".
האם נכון לחייב פגישת ייעוץ?
פרייטס: "אי אפשר לחייב, אבל כל אדם צריך לרצות לקחת אחריות על הכיס שלו. שוק המשכנתאות משתנה כל הזמן. צריך יועץ צמוד, עם יד על הדופק, ובדיקה שנתית של הריביות וההחזרים"
לוי: "כשהריבית הייתה נמוכה, אנשים מינפו את עצמם להשקעות. העליות החדות הכבידו על משקי הבית והובילו להאטה בשוק. ייתכן שבעתיד נראה ירידה מסוימת בריבית, וזה ישפיע מחדש על שוק המשכנתאות".
יש הצעת החוק להסדרת תחום יעוץ המשכנתאות. מה היא אמורה לעשות?
פרייטס: "היום כל אחד יכול להכריז על עצמו יועץ משכנתאות, וזה מסוכן. אין מבחנים ואין פיקוח. חייבים רגולציה כדי להגן על ציבור הלווים".
מיכאלי חן: "גם ההכשרות לא תמיד מעודכנות. יש פער גדול בין מה שנלמד בקורסים לבין סל הפתרונות הקיים בפועל. משכנתא לא מיועדת רק לרכישת דירה. עיקר הפעילות היום הוא באיחוד הלוואות למשפחות שנחנקות מהחזרים. יש פתרונות גם ללקוחות עם דירוג בעייתי בעקבות המלחמה, משכנתאות לשיפור דיור, מינוף השקעות ואפילו משכנתאות מסחריות. הגופים החוץ־בנקאיים מאפשרים פתרונות שהבנקים לא מספקים. יש גופים שיודעים לתת עד 90% מימון גם לדירה שנייה או שלישית".
פרייטס: "יש היום פתרונות גם לבני 55–60 שהתזרים שלהם קשה, אבל ההון תקוע בנכס. אין סיבה להצטמצם כשיש כסף לא מנוצל".
לוי מזהיר מפני מבצעי הקבלנים: "אנשים שקנו במבצעי 20/80 עלולים להיתקע. מדד תשומות הבנייה התייקר, ובסוף הדרך הם מגלים שאין להם יכולת לקבל 80% מימון. הם לא הלכו עם יעוץ מראש ונתקלו בחומה".
ומה הפתרון?
לוי: "לפעמים אין פתרון קל – מכירה בהפסד, או פנייה לאשראי חוץ־בנקאי. לכן חייבים ייעוץ לפני שיוצאים לדרך כדי להבין סיכונים ולתכנן מראש".
