ועידת הנדל"ן
"יש לי פרויקטים שאני ברמה של אפס או אפילו מינוס רווח, והיום לא הייתי לוקח אותם"
כך אמר יגאל דמרי בוועידת מרכז הנדל״ן אילת 2026, בהתייחס למצוקת הרווחיות בענף לנוכח עלויות מימון ובנייה גבוהות. בדיון השתתפו גם בכירי הענף, שהתריעו על ירידה בביקושים, קיפאון בעסקאות והחרפת הקושי במימון פרויקטים בעיר
נוכח עלויות המימון המזנקות, הקיפאון בביקושים ועודף היצעים תכנוניים, גם שוק הנדל"ן בתל אביב חווה תקופה קשה. בפאנל בהנחיית ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית גוש דן לשעבר בנושא חוקי המשחק החדשים בנדל"ן בתל אביב במסגרת ועידת מרכז הנדל"ן אילת 2026, אמר יגאל דמרי, מנכ"ל דמרי התחדשות כי "אנחנו בתקופה מאתגרת בנושא עלויות המימון ועלויות הבנייה בכלל הארץ. בגלל התקופה קשה לאנשים לקנות, אז קונים פחות, אבל הקונים לא נעלמו".
דמרי הוסיף כי ככל שיעבור יותר זמן, צוואר הבקבוק יהיה יותר גדול. "רובע 4, אלה הסכמים שנחתמו עם בעלי דירות לפני כמה שנים, ורמות המחירים אינן של היום. יש לי מספר פרויקטים שאני ברמה של אפס או אפילו מינוס רווח, והיום לא הייתי לוקח אותם. לעומת זאת שדה דב היא השכונה הכי יוקרתית במדינת ישראל בטווח הבינוני-ארוך. תל אביב היא עיר חזקה שמכרה קרוב ל-2,400 יחידות דיור השנה, למעשה מספר 1 בארץ".
ניצן: עו"ד אייל בלכר כהן, איך אתם מתמודדים עם האתגרים מצד הליווי הפיננסי?
עו"ד אייל בלכר כהן, מנכ"ל קבוצת יסודות: "הרשויות מתמודדות עם הבעיה שנוצרה, אבל לא השכילו לטפל בה בעבר. היזמים לא יכולים להרוויח מספיק, והרשויות מתעלמות מכך. בתל אביב יצרו תכנית התחדשות עירונית שבבסיסה היא הפסדית. יזם שלא מרוויח לא יוצא לדרך. אני כמממן לא יכול לממן פרויקטים שאינם רווחיים".
ניצן: אסף, מה אתה מרגיש מצד הביקושים?
אסף מוגרבי, מנכ"ל משותף, רם מוגרבי ארדיטי: "מגיעים פחות, סוגרים פחות, העסקאות יותר קשות. יש היום את שדה דב שיצר תחרות שלא הייתה הרבה שנים בעיר. המלחמה והמחאה פגעו בשריר החשק וזה משפיע. מי שיצליח לצאת לפרויקטים ברווחיות נמוכה יותר - 10%-15% זול יותר - ימשיך. אנחנו משתדלים להוריד כמה שיותר פרויקטים לביצוע, ומאמינים שמי שלא יעשה זאת ייעלם".
ניצן: אילי, נראה שיותר קשה להיכנס לאתרי הבנייה בעיר.
אילי בר, מנכ"ל משותף, אקו סיטי: התפעול הפך להיות כמו משחק שחמט - מערכת היחסים עם הדיירים, העירייה, קבלן הבטון. זה מסובך מאוד, זה עולה יותר, ספק הבטון עושה חשבון כמה זמן לוקח להגיע לעיר, העבודות הציבוריות על הצירים הראשיים קשות. בנוסף, אני קורא את העיתונים כמו כולנו, אבל אני רואה מציאות אחרת. ב-2025 מכרנו פי 2 מ-2024, ועד סוף אפריל 2026 מכרנו מחצית מהיקף המכירות של 2025. הרבה רוכשים בתל אביב חיכו זמן רב והתעייפו מלחכות. יש תופעה חדשה של גיל שלישי, זוגות בני 55-60 שהילדים יצאו מהבית, עוברים לדירות יותר קטנות. כשיתחילו כל הקווים של הרכבת הקלה ב-2029-2031 זה ייצור דרמה, והמטרו יעשה מהפכה".
ניצן: ליאור, עלתה ביקורת על תכנית רובעים 5-6 ועל הכלכליות שלה.
עו"ד ליאור שפירא, מ"מ וסגן ראש העיר תל אביב-יפו, יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, עיריית תל אביב-יפו: "אנחנו לא מתכננים עיר לחמש שנים, אלא ל-25-50 שנה קדימה. לא נשנה חזון כי כרגע יש האטה כלכלית. אם זה לא יהיה כלכלי היום אז בשנה הבאה, יום אחד - זה יהיה כלכלי. אני מכיר שברובע 4 יש קושי במכירת דירות יוקרה. אבל בנתונים היבשים אין ירידה, יש עלייה. אנחנו מכירים שתל אביב עיר יקרה אבל אנחנו מנסים לדחוף כמה שיותר בנייה כדי להוריד את המחירים.
אם אני מזכיר את שדה דב אנחנו בונים סדר גודל של 32 יחידות דיור שזה משתווה לעיר ה-12 בגודלה במדינת ישראל, שכונה שהיא עיר. נרצה לתכנן את זה בצורה הטובה ביותר".
ניצן: מתישהו השוק יפגוש את חזון העיר, בסוף עומד דייר של בניין מתפורר, אבל כשאתה אומר תנאי השוק יפגשו את המדיניות אז איך מתמודדים עם המציאות?
"אין דבר כזה שלא מקבלים מיגון, כל אחד יכול לעשות ממ"ד, זה עניין של כסף, אף אחד לא רוצה לממן את זה. החלטנו להוציא צווים לשיפוץ חזיתות בתים בין 1,000 ל-5,000 בתים בעשור, והעירייה נותנת כ-100 אלף שקל לכל בעל דירה".
בנושא החניה אמר שפירא כי "אנחנו חושבים שהחניה בתל אביב מיותרת ואין צורך בה כי אנחנו מאמינים בתחבורה הציבורית. ארגון הקבלנים היה אצלנו כי רצינו לצבוע רחובות שלמים כחזית מסחרית, ולכן לא נאפשר בהם חניה. לאחרונה הייתה תביעת פיצויים בבן יהודה לבניין שלא איפשרנו לעשות בו חניות בגלל הרכבת הקלה. השמאי של הוועדה טען שהרכבת הקלה הגדילה את ערך הדירה ב-15%, והמחוזי קיבל את הטענה - כלומר, אם יש רכבת זה שווה יותר מחניה. הולך הרגל הוא המלך, וצריך לצמצם את הרכב".
ניצן: קרן, איפה הוועדות עומדות מול הרפורמה?
קרן דנון, בעלים ומנהלת, קרן דנון פתרונות פשוטים בנדל"ן בעמ | מתמחה בסטטוטוריקה ורישוי בנייה: "עד לפני כשנתיים וחצי היו 300 בקשות לתיקי מידע בחודש, והיום 50. הלחץ על הוועדות הוא משום שעדיין לא עומדים בלוחות הזמנים של 45 יום שברפורמה. ברישוי העצמי בעיריית תל אביב נפתחו 51 בקשות בלבד, ובאפריל רק בקשה אחת וכ-30% מהבקשות סורבו. צריך לפשט: הישראלי פותר בעיה אחת וממציא אחרת. יש להזרים כוח אדם חזק לוועדות כדי לשחרר היתרים".
ניצן: ירון, האם אתה נתקל בסיטואציות שבהן יזמים נאלצים לפתוח חוזים מול דיירים?
ירון ספקטור, כלכלן ושמאי מקרקעין, ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ:" בפועל כולם פותחים את החוזים. טיפלנו ב-40 בדיקות כאלה בשנה האחרונה, וברוב המקרים הגיעו להסכמה מחדש - הורידו תמורות, הדיירים ויתרו על חלק מדמי השכירות, הסכימו להשתתף בעלויות הקמת חניה. לגבי תקני החניה, לעירייה יש קונספציה שגויה שככל שתהיה פחות חניה תהיה יותר תחבורה ציבורית. הייתי מגדיל את תקני החניה, שהיזם יבנה עוד 10-20 מקומות חניה לחניון הפרטי. תעשה גם וגם".
ניצן: ניפגש כאן ב-2027?
דמרי: "בטוח. המלחמה תיגמר, הריבית תרד, ההיצע הקיים של דירות לא מכורות ישתנה, ונחזור לצמיחה".
