כנס כלכליסט
מנכ"ל אלקטרה נדל"ן: "שוק המגורים לשכירות בארה"ב בהיקף 7 טריליון דולר - זה המקום להיות בו"
אמיר יניב דיבר בכנס העתיד הפיננסי של כלכליסט ומגדל; לדבריו, "אנחנו משביחים נכסים שאנחנו רוכשים בצורה אגרסיבית, וגם אם הריבית עולה בצורה משמעותית תוך כדי תנועה, אנחנו נוכל להתגבר על כך"
"כולם מדברים על הריבית. אף אחד לא חסין מהשפעות הריבית המשתנה בעולם הנדל"ן. אבל המודל שלנו הוא תפעולי. כלומר אנחנו משביחים נכסים שאנחנו רוכשים בצורה אגרסיבית, וגם אם הריבית עולה בצורה משמעותית תוך כדי תנועה, אנחנו נוכל להתגבר על כך. יש לנו קרן מספר חמש שאנחנו מגייסים עכשיו, ובה, אם הריבית לא תרד, אני אלחץ על הגז ואגדיל את הקניות כי מבחינתי מדובר בהזדמנות" - כך אמר אמיר יניב, מנכ"ל אלקטרה נדל"ן, בכנס העתיד הפיננסי של כלכליסט ומגדל.
יניב הוסיף כי אלקטרה מנהלת "5 מיליארד דולר כספי משקיעים ונכסים בהיקף 9 מיליארד דולר. זו אחריות אדירה. החברה מנהלת כ-35 אלף יחידות דיור להשכרה בארה"ב ומדורגת במקום ה-27 בין חברות המולטי-פמילי (מקבצי דיור להשכרה, א"ע) הגדולות בארה"ב. המשקיעים שלנו מחולקים לשלושה. המוסדיים הישראליים - אלו דורשים לספק את הסחורה כל פעם מחדש. לצידם, מוסדיים זרים, בעיקר מארה"ב, מזרח אסיה והמדינות המפרציות. קבלת השקעה מטעם גורם מוסדי זר תיעשה אחרי תהליך של שנתיים של בדיקות מדוקדקות. אבל זה הכסף הגדול. כל עוד אתה עושה עבודה טובה, הם יישארו איתך. הסגמנט האחרון הוא משקיעים פרטיים כשירים. זה עולם שמתפתח מאוד ואחראי כיום אצלנו על 30% מהנכסים המנוהלים, לשם הולך העולם – ההשקעות של העשירים החדשים שרק הופכים ליותר עשירים".
למה לפנות להשקעות נדל"ן דווקא בתקופה הזו?
"לכל גוף השקעות בעולם יש אלטרנטיבי וסחיר. בהשקעות אלטרנטיביות, נדל"ן זה הנתח המשמעותי ביותר. אני חושב שמגורים בשכירות בארה"ב זה המקום להיות בו. למה לבחור באלקטרה? אנחנו מתמודדים עם השחקנים הטובים בעולם, אבל יש מספרים וכולם משווים תשואות עבר. אנחנו אחרי 30 שנות פעילות ועשרות אקזיטים.
השוק האמריקאי עצום, איפה אתם ממוקמים בו?
"היקף השוק הוא 7 טריליון דולר, הוא לא שוק לא נגמר. אנחנו משמעותיים בתחום, 27 בגודל של חברות שרוכשות ומנהלות מולטי-פאמילי. שליש מהאמריקאים גרים בשכירות ורובם גרים במולטי פאמילי. מדובר במוצר מבוקש בגילים 25-35. לרוב הוא בנוי מקומפלקס של 300 יחידות דיור עם גדר ותשתיות נלוות כמו חדר כושר, בריכה וכו'".
מדוע מודל המולטי-פאמילי לא עובד בישראל?
"בישראל זה מסובך יותר בגלל עלות הקרקע. בארה"ב זה לא פקטור. בנוסף, המשכנתא יקרה יותר ביחס לדירה וגם הרצון לדירה בבעלותך חלש יותר בגילאים מוקדמים".
מה קובע אם תיכנסו לעסקה?
"אנחנו רוצים לראות מיקום מצוין, בעיקר ב-Sun Belt (חגורת השמש, המדינות השוכנות בעיקר בדרום ארה"ב)' ופוטנציאל השבחה עם מנהל בינוני, או נכס שהזדקן. אנחנו משתלטים על הנכס, מתחילים לשפץ. לאחר השיפוץ אנחנו מתחילים להעלות את שכר הדירה. אנחנו גם מקטינים הוצאות וחוסכים בעלויות. אחרי עלייה של עשרות אחוזים ברווח התפעולי, אנחנו מנסים למכור".
