כמות הדירות שמכרה אזורים בשפל של 5 שנים, למרות ש-85% נמכרו בהטבות מימון ו-47% בהלוואות קבלן
הפעילה מנופי שיווק אגרסיביים בחלק מהעסקאות שכללו גם את מבצעי ה-20:80, וגם הלוואות קבלן; וגם אחרי כל זה מכרה ב2025 כ-220 דירות פחות מ-2024; השימוש המוגבר במבצעי המימון בענף הנדל"ן, למרות הנחיות בנק ישראל שנכנסו לתוקף לפני שנה בחודש אפריל 2025, מעיד בעיקר על חוסר התוחלת של ההנחיות, ועל כך שהחברות, יחד עם הבנקים, עקפו אותן ללא מאמץ מיוחד
היקף מבצעי המימון שהעניקה אזורים לרוכשי דירות בשנת 2025 הגיע לכ-85% מהסכמי המכר, כך עולה מדוחות החברה לסיכום השנה. מדובר כמובן בנתון גבוה, אבל לא כזה שלא ראינו אצל חברות נדל"ן נוספות. אלא שאצל אזורים, לנתון זה מתווסף נתון דרמטי נוסף החושף כי 47% מכלל המכירות של החברה נעשו באמצעות הטבה של הלוואות קבלן. כלומר החברה הפעילה כאן שני מנופי שיווק אגרסיביים בחלק מהעסקאות שכללו גם את מבצעי ה-20:80, וגם הלוואות קבלן. ואחרי כל זה מכרה 220 דירות פחות מבשנת 2024. עוד עולה מהנתונים הללו כי השימוש המוגבר במבצעי המימון בענף הנדל"ן, למרות הנחיות בנק ישראל שנכנסו לתוקף לפני שנה בחודש אפריל 2025, מעיד בעיקר על חוסר התוחלת של ההנחיות, ועל כך שהחברות, יחד עם הבנקים, עקפו אותן ללא מאמץ מיוחד, ומבלי להיכנס להגדרות הסיכון של בנק ישראל.
איך עשו את זה באזורים ביחד עם הבנקים? על פי הנחיות בנק ישראל, פרויקט יסווג כבעל סיכון אשראי גבוה של 150% אשראי כאשר למעלה מ-25% מהדירות בפרויקט יימכרו באופן שבו רוב התשלום, מעל 40% ממחיר הדירה, יידחה למועד המסירה. באזורים, כמו גם בחברות אחרות, בנו עם הבנקים חבילות סיוע שיאפשרו להן להעניק הטבות מבלי להסתבך עם בנק ישראל. באזורים מדווחים כי רק ב-16% מהדירות שנמכרו ב-2025 נדחו רוב התשלומים של הדירה למועד המסירה. כלומר, יותר משלושה חודשים טרם המסירה. הדרך שבה אזורים עומדת בכך, היא באמצעות אותם 47% מהעסקאות שנעשו השנה, ולוו בהלוואות קבלן שהרוכשים נוטלים בבנקים לתקופת הביניים, עד להשלמת הדירה, כאשר את הריבית משלם היזם.
לא ברור האם בנק ישראל יעמיק בעתיד את ההגבלות על היזמים. בשלב זה נתוני האוצר מצביעים על עלייה בביטולי העסקאות, וסביר כי אם נראה גידול חד יותר בביטולים, בנק ישראל יידרש גם לכך על מנת לצמצם את הסיכון. לגבי הצורך במבצעי מימון, בעיקר כאשר מדובר על משפרי דיור, היכולת להמתין עם חלק מהתשלומים ובהמשך לקחת משכנתא מקלה עליהם ללא ספק. עם זאת, זוגות צעירים שסבורים כי דחיית התשלומים בכמה שנים מקלה עליהם, עלולים לגלות שמצבם לא השתפר בעוד 3 שנים ואז לא יוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא ועשויים לאבד כסף במידה ויחליטו לסגת מהעסקה.
מכירת הדירות של אזורים בשנת 2025 הייתה הנמוכה בחמש השנים האחרונות. החברה מכרה במהלך השנה 331 יחידות דיור לעומת 551 דירות ב-2024, 395 דירות ב-2023, 522 דירות ב-2022, ו-1,164 דירות ב-2021. ברמה הרבעונית, מכרה החברה 91 דירות, לעומת 106 ברבעון השלישי, 59 דירות ברבעון השני ו-75 דירות ברבעון הראשון של השנה. למרות נתוני המכירה, המחיר הממוצע לדירה במכירות של החברה עלה מ-3.3 מיליון שקל ל-3.8 מיליון שקל.
ההיקף הכספי של מכירת הדירות ב-2025 עמד על 1.062 מיליארד שקל לעומת 1.557 מיליארד שקל ב-2024. עד למועד פרסום הדוח אזורים מכרה 27 דירות נוספות בהיקף כספי של כ-95 מיליון שקל.
למרות הירידה בהיקף המכירות, הכנסות החברה ב-2025 עלו ב-7% ל-1.879 מיליארד שקל, בהשוואה לכ-1.752 מיליארד שקל ב-2024. גם לנתון זה קשר ישיר למבצעי המימון, היות והתקבולים ממכירת הדירות כבר לא זורמים אל קופת החברה באופן ליניארי בהתאם להתקדמות הבניה אלא כאשר הפרויקט מתקרב אל סיומו, כך שבתוצאות הכספיות של אזורים ויתר יזמיות הנדל"ן למגורים, השתבש הקשר הישיר בין תוצאות הרבעון לבין המכירות בפועל באותה תקופת זמן.
המשמעות היא כי בחינה של ביצועי החברות הללו צריכה להתבצע כעת בטווח רחב יותר של שנים. הרווח הגולמי של אזורים עלה ב-4% ל-472 מיליון שקל, ושיעור הרווח הגולמי ממכירת דירות ושירותי בניה בשנת 2025 נשאר זהה ל-2024, כ-23%.
הפרויקט שבו מכרה אזורים הכי הרבה דירות היה פרויקט מלח הארץ בירושלים, 72 דירות, ולאחריו פרויקט ville בהרצליה שבו נמכרו 45 דירות. לצד הפרויקטים הללו, לאזורים מספר פרויקטים שמוגדרים על ידה כמהותיים מאד והשיווק בהם מזדחל. בפרויקט Exchange ברמת גן נמכרו במהלך כל השנה 8 דירות, לעומת 11 בכל 2024, ובפרויקט Moment בבת ים נמכרו 4 דירות כל השנה.
מדובר בפרויקטים שהחברה החלה לשווק ב-2020, וב-2021 בהתאמה, ונותרו בהם עוד כ-70 ו-20 יח"ד בהתאמה. מצב דומה ניתן לראות גם בפרויקטים בנתניה, N ויצמן ו-N סוקולוב שהחברה החלה לשווק ב-2022 והשנה נמכר בהם מספר נמוך של יח"ד, כאשר נותרו למכירה 88 ו-51 דירות בהתאמה. הקושי במכירת דירות מתבטא גם במלאי הדירות, אשר זינק בתוך שנים בודדות בלמעלה מ-50%, מ-1,068 יח"ד לא מכורות בפרויקטים שיצאו לשיווק בשנת 2022, ועד ל-1,655 בסיום 2025.
נכון למועד הדוח, לחברה 24 פרויקטים בהקמה ובשיווק מוקדם, הכוללים 4,963 יחידות דיור, מתוכן 4,029 יחידות דיור לשיווק. מתוך הפרויקטים, כמחצית הם פרויקטים להתחדשות עירונית, חלק מרכזי מפעילות החברה כבר למעלה מעשור. בפרויקטים להתחדשות עירונית מקימה ומשווקת החברה כ-3,110 דירות, שהן 77% מהדירות שמקימה ומשווקת החברה.
כמו כן לחברה מעל 85 פרויקטים בשלבי רישוי ותכנון הכוללים כ-35 אלף יח"ד להקמה. ב-2025 החברה זכתה במכרזים של 17 מתחמים כחברה היזמית שתוביל אותם, בהיקף של כ-1,270 יחידות דיור קיימות שבמסגרתן יוקמו מעל ל-5,100 יחידות דיור, מתוכן כ-3,860 יחידות דיור לשיווק על ידי החברה. בהקשר זה, ניתן לראות כיום בענף מגמה של פרויקטים שנחתמו לפני מספר שנים, ובמועד המימוש מסתבר כי הם אינם כדאיים כלכלית. לפי דוחות אזורים, מרבית הפרויקטים של החברה עומדים ברף הרווחיות הגולמית, אך ישנם כמה פרויקטים בהם הרווחיות הגולמית נעה בין 9%-14%, והחברה תידרש לבחון אותם שוב כשיגיע הרגע למימוש הפרויקט.
