בלעדי
"חיים כצמן יכול לכעוס כמה שבא לו, הוא כנראה רוצה לריב ולטרפד את העסקה"
לאחר שנחשף בכלכליסט כי חיים כצמן זעם על החלטת צחי אבו לצרף את כידן דהרי וירון אדיב לרכישת השליטה בג'י סיטי, מקורבים לאבו משיבים: "אם כצמן ימשיך להתנהג ככה, אבו יחפש עסקאות אחרות"
האם העסקה שתוביל לפרידתו של חיים כצמן ממפעל חייו בדרך לעלות על שרטון? יממה לאחר שנחשף בכלכליסט כי כצמן, בעל השליטה הנוכחי בחברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי, זעם על החלטתו של צחי אבו, בעל השליטה בארי נדל"ן, לצרף לעסקה את חברת הנדל"ן תנופורט־ישפרו של כידן דהרי וירון אדיב, מקורבים לאבו משיבים מתקפה חריפה. בשיחה עם כלכליסט הם מאשימים את כצמן בניסיון לטרפד את העסקה, מותחים ביקורת על שורת המהלכים שביצע מאז חתימתה ורומזים כי אם העסקה תושלם, הם עשויים לפעול נגד חלק מהחלטותיו באספת בעלי המניות הקרובה.
"כצמן יכול לכעוס כמה שבא לו. הוא כנראה רוצה לריב ולטרפד את העסקה. מיום שנחתמה העסקה הוא פועל לעשות מהלכים תמוהים, כמו גיוס אג"ח שלא לצורך, במיוחד כשהחברה כבר הצהירה על גיוס הון של מיליארד שקל במסגרת העסקה. בנוסף, הוא מחליט לחלק מצנחי זהב שעה לפני שהוא עוזב, בלי הסכמת הקונים. אם העסקה תצא לפועל, כל אלה בהחלט יילקחו בחשבון באספת בעלי המניות שתתקיים בספטמבר", אמרו מקורבים לאבו, שיחה עם כלכליסט. לדבריהם, "אצלם מי שמצליח מקבל מדליות זהב, וכישלונרים לא מקבלים מצנחי זהב". עוד הוסיפו כי "לאבו כבר יש את כל הכסף הדרוש לעסקה בחשבון העו"ש. אבל אם ההתנהגות של כצמן תימשך, הוא יחפש דברים אחרים לעשות".
חודש סוער
העסקה המדוברת נחתמה בתחילת יולי. במסגרתה נקבע כי ארי נדל"ן תרכוש מידי נורסטאר – בעלת השליטה בג'י סיטי (54.5%), שנמצאת בעצמה בשליטת כצמן – 26% ממניות החברה לפי מחיר של 14.95 שקל למניה, המשקף פרמיה של 30% על מחיר השוק בעת חתימת העסקה, בתמורה כוללת של 661 מיליון שקל. בנוסף תקבל ארי נדל"ן אופציה לרכוש 7% נוספים מנורסטאר תמורת כ־200 מיליון שקל. העסקה משקפת לג'י סיטי שווי של כ־2.55 מיליארד שקל, בעוד כיום שווי השוק שלה עומד על כ־2.1 מיליארד שקל. עוד נקבע כי אם ארי נדל"ן תרכוש 2% נוספים ממניות ג'י סיטי בשוק ותגיע להחזקה של 35%, היא תהפוך לבעלת השליטה היחידה בחברה. עד אז, לאחר השלמת השלב הראשון של העסקה, תהפוך ג'י סיטי בפועל לחברה ללא גרעין שליטה. תנאי שהציב אבו לעסקה הוא ביצוע גיוס הון של מיליארד שקל לג'י סיטי לאחר השלמת השלב הראשון, כאשר נורסטאר וארי נדל"ן יזרימו יחד 540 מיליון שקל.
ב־21 ביולי צירף אבו את החברה של דהרי ואדיב כשותפה שווה לעסקה, והחליט להעביר את זכויותיה של ארי נדל"ן לחברה ייעודית (SPV) שתוקם לצורך השלמתה, ושבה יחזיקו ארי נדל"ן וישפרו־תנופורט בחלקים שווים. כפי שנחשף בכלכליסט, כצמן עודכן על צירופם של דהרי ואדיב רק לאחר שכבר חתמו עם אבו על ההסכם, ובערב שלפני הדיווח לבורסה – כלומר, כשהמהלך כבר היה מוגמר. כצמן, שהיה באותה עת בבדיקה רפואית, לא אהב את אופן ההתנהלות.
לטענתו, לא נערכה עמו כל התייעצות ואף לא ניתן לו עדכון מוקדם, אף שבשלב הראשון של העסקה הוא צפוי להיות שותף של השלושה. הכעס של כצמן, שלו אף נתן ביטוי בשיחות פרטיות, נבע גם מהעובדה שדהרי ואדיב פנו אליו עוד לפני אבו בבקשה לרכוש את השליטה בג'י סיטי. כצמן סירב להתקדם עמם, בין היתר משום שסבר כי ישפרו קטנה מדי לעסקה בסדר גודל כזה, וכן מסיבות נוספות. "אבו יכול היה להתנהל בצורה יותר נינוחה, להתקשר לכצמן ולהגיד לו: 'יש לי הצעה מדהרי ואדיב להצטרף. מה דעתך?'", אמר אתמול לכלכליסט מקורב לג'י סיטי. בסביבתם של אבו, דהרי ואדיב דחו את הטענות והבהירו כי לא נעשה דבר המנוגד להסכם בין אבו לכצמן וכי מדובר במהלך לגיטימי.
הביקורת של מקורבי אבו, דהרי ואדיב מתייחסת בעיקר לשורת המהלכים שביצע, לטענתם, כצמן מאז חתימת העסקה. בין היתר מדובר בהחלטת דירקטוריון ג'י סיטי, שעליה דווח שלשום, להקדים את כניסתה של קרן כליפה, מנכ"לית ג'י סיטי ישראל, לתפקיד מנכ"לית הקבוצה מתחילת פברואר לתחילת אוקטובר, בכפוף לאישור תנאי העסקתה באספת בעלי המניות בתחילת ספטמבר. בחינה של תנאי התגמול שמבקשת ג'י סיטי מבעלי המניות לאשר לכליפה מלמדת שכצמן נערך לאפשרות שאבו, דהרי ואדיב יבקשו להחליפה, ולכן דאג לה לרשת ביטחון נדיבה במקרה כזה. על פי תנאי התגמול, עלות שכרה השנתית עשויה להגיע ל־4.4 מיליון שקל: עלות שכר קבוע של 2.3 מיליון שקל, מענק שנתי של עד 1.3 מיליון שקל וחבילת אופציות ויחידות מניה חסומות (RSU) בשווי שנתי של 855 אלף שקל.
ככל שיאושר, ההסכם מקבע את תנאי העסקתה של כליפה לארבע שנים וקובע כי כל אחד מהצדדים יוכל להביא לסיומו בכפוף להודעה מוקדמת של 180 יום, שבמהלכם תהיה זכאית למלוא שכרה. מעבר לכך, ההסכם כולל מנגנון ייעודי למקרה של שינוי שליטה. בתרחיש הראשון, אם החברה תפטר את כליפה במהלך השנה הראשונה שלאחר השלמת שינוי השליטה, ובתרחיש השני, אם כליפה תשלים שנה אחת בתפקיד לאחר שינוי השליטה אך תבחר להתפטר בתוך 60 הימים שלאחר מכן – תהיה זכאית בשני המקרים למענק בגובה 200% מהשכר השנתי הבסיסי שלה. מאחר ששכרה החודשי צפוי לעמוד על 142.5 אלף שקל, שכר הבסיס השנתי יסתכם בכ־1.7 מיליון שקל, כך שהמענק עשוי להגיע לכ־3.4 מיליון שקל.
במסגרת אותה אספת בעלי מניות יצביעו בעלי המניות גם על תנאי השכר החדשים של כצמן, שצפוי להפוך ממנכ"ל ליו"ר החברה. במסגרת זו, עלות שכרו השנתית צפויה לרדת מ־5.9 מיליון שקל ב־2025 לכ־1.5 מיליון שקל.
מתחילים ברגל שמאל
כאמור, מקורבי אבו, דהרי ואדיב רומזים כי אם העסקה תושלם, הם עשויים לפעול לטרפוד תנאי התגמול – בין שבאמצעות הצבעה נגד באספת בעלי המניות, אם השלמת העסקה תקדים את מועד האספה, ובין שבדרכים אחרות, אף שמועד השלמת העסקה נקבע למועד מאוחר יותר.
מעבר להתנהלות של כצמן ולביקורת שהיא מעוררת בסביבתו של אבו, לאבו עצמו עשויות להיות סיבות נוספות לרצות שהעסקה לא תצא לפועל, או לפחות לשדר לשוק כי לא יבצע אותה בכל מחיר. הסיבה המרכזית היא הירידה החדה במניית ארי נדל"ן, שהשלימה צניחה של קרוב ל־28% מאז נחתמה העסקה מול כצמן בתחילת החודש. אבו עצמו הביע ביטחון מלא בנכונות העסקה, ונראה כי גם מבחינתו מדובר בקפיצת מדרגה משמעותית, שתהפוך אותו לבעל השליטה בחברת נדל"ן גלובלית. אולם כעת נדמה כי העסקה מתנדנדת, וגם אם תצא בסופו של דבר לפועל, השותפים החדשים נכנסים לחופה ברגל שמאל.
