בלעדי
השותפים החדשים בעסקת ג'י סיטי הציתו מתיחות בין כצמן לאבו
בעל השליטה בג'י סיטי עודכן על כניסת דהרי ואדיב רק אחרי חתימת ההסכם שלהם עם אבו ולפני הדיווח לבורסה על צירופם של השניים לשותפות. מקורב לג'י סיטי: "הם ביקשו לקנות לפני אבו וכצמן דחה אותם. אבו יכול היה לעדכן קודם ולהתייעץ"
כניסתם של כידן דהרי וירון אדיב, באמצעות ישפרו־תנופורט, לשותפות עם ארי נדל"ן שבשליטת צחי אבו ברכישת השליטה בג'י סיטי, יצרה מתיחות בין חיים כצמן, שמוכר את השליטה בחברה, לאבו. כזכור, בתחילת החודש חתמו כצמן ואבו על הסכם שלפיו תרכוש ארי נדל"ן (שבשליטת אבו) מנורסטאר, שבאמצעותה שולט כצמן בג'י סיטי, 26% ממניות החברה תמורת 661 מיליון שקל, לצד אופציה לרכישת 7% נוספים. בהמשך צירף אבו לעסקה את דהרי ואדיב, בחלקים שווים, כלומר כל אחד מהצדדים ירכוש 13% בשלב הראשון. עם השלמת השלב הראשון ישלמו הרוכשים 230 מיליון שקל, ולאחר שישה חודשים יעבירו 431 מיליון שקל נוספים.
לכלכליסט נודע כי כצמן עודכן על צירופם של דהרי ואדיב רק לאחר שהם כבר חתמו על ההסכם עם אבו, ובערב שלפני הדיווח לבורסה – כלומר, כשהמהלך כבר היה מוגמר. כצמן, שהיה באותה עת בבדיקה רפואית, לא אהב את אופן ההתנהלות. לטענתו, לא נערכה עמו כל התייעצות, ואף לא ניתן לו עדכון מוקדם, אף שהוא צפוי להיות שותף של השלושה בשלב הראשון של העסקה. הכעס של כצמן, שלו גם נתן ביטוי בשיחות פרטיות, נבע גם מהעובדה שדהרי ואדיב פנו אליו עוד לפני אבו בבקשה לרכוש את השליטה בג'י סיטי. כצמן סירב להתקדם עמם, בין היתר משום שסבר כי ישפרו קטנה מדי לעסקה בסדר גודל כזה, וכן מסיבות נוספות. בסביבתם של אבו ושל דהרי ואדיב הבהירו כי לא נעשה שום דבר המנוגד להסכם בין אבו לכצמן, וכי מדובר במהלך לגיטימי.
כצמן ניצב כעת בפני דילמה. הוא חתם על הסכם עם אבו, שככל הנראה אינו מונע ממנו לצרף שותפים. עם זאת, הוא היה משוכנע שאם יצורפו שותפים כאלה, יהיו אלה גופים מוסדיים, שהם חסרי אמביציה להתערב בניהול החברה. העובדה שהעסקה מתבצעת בשני שלבים הופכת אותה למורכבת אף יותר. בשלב הראשון ייוותר כצמן עם 28.5% ממניות ג'י סיטי, כך שיהפוך לשותף של אבו, דהרי ואדיב, לפחות בשלב זה. חצי שנה לאחר השלמת השלב הראשון יוכלו הרוכשים לממש את האופציה, לרכוש 7% נוספים ממניות ג'י סיטי, ובצירוף 2% שירכשו בשוק להגיע להחזקה של 35% ולהשיג שליטה בחברה. גם לאחר מכן תיוותר נורסטאר עם 19.5% ממניות ג'י סיטי ותמשיך להיות שותפה משמעותית. יש לציין שגם בנוגע לאבו היו לכצמן בתחילה התלבטויות, אולם לאחר שקיבל שיחת טלפון מבנקאי בכיר שהמליץ על הרוכש, כצמן החליט להתקדם עם העסקה. אבו, באמצעות ארי נדל"ן, הצליח, כזכור, לגייס קרוב לחצי מיליארד שקל מגופים מוסדיים ובהזרמה עצמית כהכנה לעסקה.
בנוסף, כצמן מעוניין שהעסקה תושלם, משום שלדעתו מדובר בעסקה טובה מבחינת המחיר עבור נורסטאר, בעלת השליטה (54.5%) בג'י סיטי, שבה הוא מחזיק בשליטה. עם זאת, מימוש האופציה בשלב השני – שבמסגרתו תועבר השליטה בחברה באמצעות מכירה של 7% נוספים – מהווה עילה למחזיקי האג"ח של ג'י סיטי לדרוש פירעון מיידי של החוב, ולכן נדרשת הסכמתם למהלך. לג'י סיטי חוב אג"ח של כמיליארד שקל.
"אבו יכול היה להתנהל בצורה יותר נינוחה, להתקשר לכצמן ולהגיד לו: 'יש לי הצעה מדהרי ואדיב להצטרף. מה דעתך?'", אמר מקורב לג'י סיטי. "ככה עובדים בין שותפים, וזה היה מקל על כולם. מה יקרה עכשיו אם הם לא יסכימו על משהו? איך הם יצביעו? הכל יהיה מורכב יותר".
עסקת ג'י סיטי נחתמה בתחילת יולי. במסגרתה נקבע כי ארי נדל"ן תרכוש 26% ממניות החברה מידי נורסטאר לפי מחיר של 14.95 שקל למניה – פרמיה של 30% על מחיר המניה במסחר באותו יום – ותקבל אופציה לרכישת 7% נוספים תמורת כ־200 מיליון שקל. העסקה משקפת לג'י סיטי שווי של 2.55 מיליארד שקל, בעוד כיום היא נסחרת בשווי של כ־2.16 מיליארד שקל.
תנאי שהציב אבו לעסקה היה הזרמת הון של מיליארד שקל לג'י סיטי לאחר השלמת השלב הראשון, מצד נורסטאר וארי נדל"ן, שהתחייבו להזרים יחד 540 מיליון שקל. בסך הכל יידרשו הרוכשים לגייס מאות מיליוני שקלים כל אחד. אבו וארי נדל"ן כבר גייסו 470 מיליון שקל, מהם 255 מיליון שקל מגופים מוסדיים במסגרת הקצאה פרטית. לישפרו־תנופורט חסרים עדיין קרוב ל־300 מיליון שקל להשלמת חלקה בעסקה. היא עשויה לגייס את הסכום באמצעות הכנסת שותפים מוסדיים להון או באמצעות גיוס חוב, וייתכן שכצמן ממתין לראות אם אכן תצליח לעשות זאת.
"אי אפשר לדעת איך זה יתפתח. דהרי ואדיב לא עוברים לכצמן טוב בגרון; הם לא ה'קאפ אוף טי' שלו, ויש מתח גדול סביב העסקה", אמר מקורב לג'י סיטי. "לישפרו יש FFO שלילי בגלל הוצאות מימון גבוהות. כצמן רוצה שהעסקה תצא לפועל, אבל הוא מסופק אם היא אכן תושלם. זו עסקה מורכבת מאוד, עם כמה שלבים, ובכל אחד מהם עלולות לצוץ תקלות".
בשוק היו גם מי שהעירו כי היחס בין הוצאות ההנהלה והכלליות של ג'י סיטי לבין שווי נכסיה נמוך מזה של ישפרו ואף מזה של ארי נדל"ן. הדברים נאמרו בעקבות הצהרות הרוכשים על כוונתם לצמצם את הוצאות ההנהלה והכלליות של ג'י סיטי בכשני שלישים – מ־300 מיליון שקל ל־100 מיליון שקל בשנה.
ג'י סיטי היא עדיין חברת ענק בתחום הנדל"ן המניב, העוסקת ברכישה, בפיתוח ובניהול של נכסים מניבים. החברה מחזיקה ב־85 נכסים בארבע יבשות, בשווי כולל של כ־30 מיליארד שקל, בישראל, פולין, פינלנד, נורבגיה, שבדיה, אסטוניה, דנמרק, ארה"ב, קנדה וברזיל.
