המסמך שבלעדיו אין מימון: האם דו"ח 0 מבטיח שהבנייה תסתיים?
עו"ד לילך כהן-שמיר, מומחית בליווי דיירים בהתחדשות עירונית, מסבירה מהו דוח אפס, למה הבנק לא מוציא שקל בלעדיו, ולמה דיירים צריכים לדאוג שהיזם ירוויח כמה שיותר
כשמדברים על התחדשות עירונית, רוב הדיירים עסוקים בשאלה כמה מטר הם מקבלים. אבל מאחורי כל הבטחה מסתתר מסמך אחד קריטי שקובע אם הבניין באמת ייבנה או יישאר על הנייר - המסמך הזה נקרא דוח אפס.
דוח אפס מראה את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט וכולל הרבה פרמטרים ומרכיבים, משווי הדירות החדשות והישנות, עלות מטר בנייה, איזה חומרים ייבנו וכל דרישות החוק. הדוח משקלל את כל הנתונים וקובע אם בכלל אפשר לצאת לדרך, ומה המרווח שהבנק או הגוף המממן דורש.
הנתונים החשובים שדיירים צריכים להסתכל עליהם הם שווי הבנייה, כדי לדעת איזה סטנדרט יקבלו, ומחירי הדירות העתידיים. אם מדברים על מחירים לא ריאליים שלא משקפים את השוק האמיתי, הדוח לא משקף את המציאות ורוב הסיכויים שיהיו בעיות בהמשך.
יש פה אלמנט פרדוקסלי - ככל שהרווח היזמי נמוך יותר, הסיכון בפרויקט גבוה יותר. אם אין מספיק שוליים והיו תנודות כמו מלחמה או עלייה במחירים, הפרויקט עלול להתבטל או להיכנס לכינוס נכסים. ככל שהרווח היזמי טוב יותר והשוליים גבוהים יותר, כך יש סיכוי גבוה יותר לסיים את הפרויקט גם אם יש התקלות בדרך.
הבנק המלווה הוא השותף המרכזי בפרויקט. הבנק עובד לפי דוח האפס ולאורך כל הפרויקט בודק צפי הכנסות והוצאות. הבנק יכול לדרוש מהיזם להעלות או להוריד מחירים, ולפעמים אפילו לדרוש שהיזם יזרים כסף נוסף מהכיס כדי לשמור על רווחיות.
אם חשוב לכם להבין לעומק מהו דוח אפס - צפו בכתבה המלאה >>
