כוחם של הדיירים בהתחדשות עירונית: "לא ההתנגדות מקדמת את הפרויקט, אלא היכולת לפעול כגוף אחד"
במקרים רבים נתקעים פרויקטים של התחדשות עירונית לאו דווקא בגלל היזם או הרשות המקומית, אלא דווקא בגלל הדיירים עצמם. לדברי עו"ד אברהם בבג'נוב, המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, התארגנות נכונה בתחילת הדרך היא שתקבע אם הפרויקט יצא לפועל: "כוחם האמיתי של הדיירים אינו טמון בהתנגדות או במאבקים פנימיים"
"הגורם המכריע בין פרויקט התחדשות עירונית שמגיע לכדי מימוש לבין כזה שנתקע בדרך הוא לרוב לא היזם, לא הרשות המקומית ולא המדיניות הממשלתית אלא הדיירים עצמם", כך אומר עו"ד אברהם בבג'נוב, המתמחה בהתחדשות עירונית. שנים של ניסיון בשטח הביאו אותו למסקנה הזו, והיא עומדת בבסיס כל עצה שהוא נותן לדיירים הפונים אליו. לדבריו, "הצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית תלויה קודם כל ובעיקר בהתנהלות הדיירים עצמם וביכולתם לאפשר לרצון הרוב להוביל את התהליך".
בשנים האחרונות, וביתר שאת מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, הפכה ההתחדשות העירונית מנושא של תכנון ושיפור איכות חיים לצורך בטחוני ממשי. אלפי בניינים ברחבי הארץ, רובם ישנים ולא ממוגנים, חשפו את דייריהם לסכנה מוחשית. הביקוש למידע על תמ"א 38 ועל פינוי-בינוי זינק, ויחד עמו גם מספר האנשים שמגיעים להתייעצות ראשונה עם עורכי דין בתחום. אך עו"ד בבג'נוב מזהיר כי הדחיפות לא צריכה לגרום לדיירים לוותר על ההיגיון ועל ההבנה שפרויקטים מסוג זה שונים בתכלית מכל עסקת נדל"ן אחרת.
"מדובר בהליך משפטי, תכנוני וכלכלי מורכב", הוא מסביר. "זהו הליך שונה במהותו מעסקאות מקרקעין רגילות, שכן אין מדובר בעסקה של בעל נכס יחיד אלא במהלך קולקטיבי המחייב שיתוף פעולה בין כלל בעלי הדירות". לדבריו, כאשר דיירים לא מפנימים את ההבדל הזה, הם נוטים להתנהל כל אחד מול היזם בנפרד, ליצור ציפיות שונות, ולבסוף להגיע למצב שבו הפרויקט נתקע לא מסיבה חיצונית אלא בגלל מחלוקות פנימיות בין השכנים.
מסגרת ברורה לקבלת החלטות
השלב הראשון בכל פרויקט התחדשות עירונית הוא בחירת נציגות דיירים מוסמכת. נציגות זו אינה גוף סמלי ולפי עו"ד בבג'נוב, היא מהווה את עמוד השדרה של כל ההליך. "לנציגות הדיירים תפקיד מרכזי בהובלת ההליך, בריכוז המידע ובהצגת חלופות באופן שקוף ומסודר", הוא מדגיש. "קיומה של נציגות מתפקדת מאפשר ניהול יעיל של ההתקשרות, מונע ריבוי קולות סותרים ומייצר מסגרת ברורה לקבלת החלטות משותפות על בסיס רצון הרוב".
הנציגות אמורה לעבוד לצד עורך דין המתמחה בתחום, שילווה את הדיירים מהשלב הראשוני ועד להשלמת הבנייה. עו"ד בבג'נוב מסביר שתפקידו של עורך הדין רחב בהרבה ממה שדיירים רבים מדמיינים. "תפקידו של עורך הדין אינו מתמצה בניסוח הסכמים בלבד, אלא כולל ניהול הפרויקט בכלל, תוך בחינת כלל הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, ניהול משא ומתן משפטי מול היזם, הבטחת מערך בטוחות הולם ויצירת מנגנונים חוזיים המגנים על כלל בעלי הדירות".
אם תשאלו את עו"ד בבג'נוב, היכן נמצא אתגר מרכזי של נציגות הדיירים, הוא ישיב כי מדובר בשלב בחירת היזם. "זהו", הוא אומר, "השלב שבו עקרון דעת הרוב בא לידי ביטוי בצורה החדה ביותר".
כיצד הנציגות בוחרת את היזם?
עו"ד בבג'נוב: "הנציגות בוחנת הצעות יזמיות, מצמצמת אותן לשתיים או שלוש הטובות ביותר, ואז מציגה אותן בפני כלל בעלי הדירות להכרעה. ההצבעה מתקיימת על פי רוב קולות, והכרעת הרוב מחייבת את כולם, לרבות מי שהצביע נגד. מדובר בהחלטה מהותית בעלת השלכות כלכליות ומשפטיות ארוכות טווח, ולכן יש לה חשיבות מיוחדת לכך שתתקבל בדרך דמוקרטית ושקופה".
לאחר שנבחר יזם כדין, ממליץ עו"ד בבג'נוב שכל בעלי הדירות יתקשרו עמו, גם אם חלקם לא תמכו בבחירה. ההמלצה אינה עניין של נימוס. היא נובעת מתוך הכרה מעשית שפרויקט משותף אינו יכול להתקדם כאשר חלק מהדיירים מסרבים להכיר בהכרעה.
כשהמיעוט מסרב לקבל את הכרעת הרוב
חוק המקרקעין וחקיקת ההתחדשות העירונית בישראל אינם מותירים את הפרויקט כבן ערובה בידי דייר בודד שמסרב לשתף פעולה. הדין מכיר בכך שהתחדשות עירונית מחייבת איזון בין זכות הקניין של היחיד לבין האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים ושיפור תנאי המחייה. לכן נקבעו הסדרים משפטיים המאפשרים לקדם פרויקטים גם בהיעדר הסכמה מלאה, ובלבד שהתקבל רוב נדרש וההליך מתנהל בתום לב ובשקיפות.
לדברי עו"ד בבג'נוב, מנגנונים אלו נועדו למנוע מצב שבו מיעוט קטן מסכל פרויקט רחב היקף הפועל לטובת הכלל. "עם זאת", הוא מוסיף, "מדובר בכלי אחרון, ולא ראשון. ניסיון מיצוי ההליך המשפטי מול דיירים סרבנים כרוך בזמן, עלויות וסיכונים שניתן ורצוי להימנע מהם באמצעות תקשורת פתוחה ונכונות לכבד את עקרון הרוב מראש".
מדוע פרויקטים נכשלים גם כשיש רוב?
עו"ד בבג'נוב: "זה נכון שלא כל פרויקט שבו הרוב תומך אכן מגיע לכדי מימוש. מהניסיון שצברתי, נראה כי ה'רוב' הפורמלי לא תמיד מספיק, בעיקר אם הוא לא מלווה בתרבות של קבלת הכרעות וכבוד הדדי. פרויקטים שבהם הדיירים פועלים באחדות, מכבדים את החלטות הרוב ונעזרים בליווי משפטי מקצועי, מתקדמים בצורה המהירה והבטוחה יותר ומניבים תוצאה מיטבית לכלל בעלי הדירות".
הוא מציין עוד, כי בניגוד לכך, פרויקטים המאופיינים בחוסר אמון, בפיצול פנימי ובאי קבלת עקרון הרוב, נתקלים בקשיים משמעותיים, בעיכובים ובהתנגחויות, ולעיתים אינם מגיעים לכדי מימוש כלל. הנזק אינו מופשט. מדובר בשנים שאובדות, בהצעות יזמיות שמתבטלות, ולפעמים בבניין שנותר ישן, לא ממוגן ולא מחוזק, בעוד דיירים בבניינים סמוכים כבר נהנים מדירה חדשה עם ממ"ד.
הכוח האמיתי של הדיירים
בשיחות עם דיירים הפונים לייעוץ ראשוני, עו"ד בבג'נוב מציין כי הטעות הנפוצה ביותר היא האמונה שכוחו של הדייר טמון בסירוב לחתום. "כוחם האמיתי של הדיירים בהתחדשות עירונית אינו טמון בהתנגדות או במאבקים פנימיים, אלא ביכולת לפעול במסגרת משפטית מסודרת, לבחור נציגות מקצועית, להסתייע בליווי משפטי ראוי ולקבל החלטות על פי עקרון דעת הרוב", הוא אומר.
לפי עו"ד בבג'נוב, דייר שמסרב לחתום כדי ל"להרוויח יותר" לרוב אינו משיג תוצאה טובה יותר מאחרים. הוא רק מאט את התהליך ומסכן את מימוש הפרויקט כולו. לאורך שנים נוצר מיתוס שהאחזקה באי חתימה היא כוח. בפועל, מסביר בבג'נוב, הכוח האמיתי של הדייר מתבטא בשלב המוקדם, בבחירת הנציגות, בהשפעה על תנאי ההצעות ובהשתתפות פעילה בתהליך הבחירה של היזם.
במציאות של היום, כאשר מאות אלפי ישראלים גרים בבניינים ישנים שנבנו לפני שנות השבעים, ללא ממ"ד וללא חיזוק מספק, שאלת ההתחדשות העירונית אינה עוד נוחות עתידית. היא שאלה של ביטחון. כל עיכוב שנגרם בגלל מחלוקות פנימיות בין דיירים הוא עיכוב במיגון הבניין, בחיזוקו ובהגנה על כל מי שגר בו.
"עקרון דעת הרוב הוא אבן יסוד בהצלחת הפרויקט", אומר עו"ד בבג'נוב, "והוא זה שמאפשר להפוך רעיון של התחדשות עירונית למציאות משפטית, תכנונית וכלכלית המיטיבה עם כלל בעלי הדירות". למי ששוקל להתחיל בהליך, המסר ברור של עו"ד בבג'נוב ברור: ההתארגנות הנכונה בשלב הראשון היא שתקבע אם הפרויקט יצא לפועל, ומתי.
