מבצע "שאגת הארי" בעיצומו – האם הפנמנו את הלקחים להתחדשות עירונית מהסבבים הקודמים?
כבר שנתיים וחצי שמדינת ישראל נתונה למתקפות טילים לפרקים ממושכים. הירי שהתחיל עם מלחמת "חרבות ברזל" והמשיך ל"עם כלביא" התחדש השבוע עם פרוץ המתקפה על איראן ותגובת הנגד שלה. עו"ד אברהם בבג'נוב, המתמחה בהליכי התחדשות עירונית, קורא, דווקא ברגעים הללו, לייצר מדיניות מכילה לפרויקטים של התחדשות עירונית, גם ליזם וגם לדיירים
"אחת הבעיות המרכזיות שלנו היא שאנחנו לא מפיקים את הלקחים מאירועים קודמים ולא יודעים למנף ולייצר את המדיניות הנכונה כדי לשקם את הערים והשכונות", כך אומר עו"ד אברהם בבג'נוב, המתמחה בהליכי התחדשות עירונית. עו"ד בבג'נוב מתייחס למתקפת הטילים הנוכחית מאיראן, במסגרת מבצע "שאגת הארי" שהחלה לפני מספר ימים. לדבריו, מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" ישראל נתונה פעם אחר פעם תחת מתקפות טילים, סופגת פגיעה בנפש, לצד נזק משמעותי למבנים. "אנחנו רואים שחדרים ממוגנים – ממד"ים ומקלטים – הם מצילי חיים במרבית המקרים", הוא אומר. "לצד הצורך בשיקום מה שנהרס עלינו לדאוג שלכל אזרח במדינה תהיה אפשרות להגיע לממ"ד במקרה הצורך".
עו"ד בבג'נוב מלווה הליכי התחדשות עירונית כבר לא מעט שנים. אבל שום דבר לא הכין אותו לתקופה הנוכחית, שבה לצד הצורך במיגון האזרחים יש צורך קריטי בשיקום מבנים שנהרסו או ניזוקו. הוא קורא להפיק לקחים מהסבבים הקודמים, ובכלל מהשנים האחרונות ולייצר מדיניות מכילה ומקלה על מנת לייצר תמריצים ליזמים, ובעיקר לדיירים, להצטרף לפרויקטים של התחדשות עירונית. לשיטתו, במרבית המקרים הגורם המכריע בין פרויקט התחדשות עירונית שמגיע לכדי מימוש לבין כזה שנתקע בדרך הוא לא היזם, לא הרשות המקומית ולא המדיניות הממשלתית אלא הדיירים עצמם. "הצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית תלויה קודם כל ובעיקר בהתנהלות הדיירים עצמם וביכולתם לאפשר לרצון הרוב להוביל את התהליך", הוא אומר.
מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, הפכה ההתחדשות העירונית מנושא של תכנון ושיפור איכות חיים לצורך בטחוני ממשי. אלפי בניינים ברחבי הארץ, רובם ישנים ולא ממוגנים, חשפו את דייריהם לסכנה מוחשית. הביקוש למידע על תמ"א 38 ועל פינוי-בינוי זינק, ויחד עמו גם מספר האנשים שמגיעים להתייעצות ראשונה עם עורכי דין בתחום. אך עו"ד בבג'נוב מזהיר כי הדחיפות לא צריכה לגרום לדיירים לוותר על ההיגיון ועל ההבנה שפרויקטים מסוג זה שונים בתכלית מכל עסקת נדל"ן אחרת.
"מדובר בהליך משפטי, תכנוני וכלכלי מורכב", הוא מסביר. "זהו הליך שונה במהותו מעסקאות מקרקעין רגילות, שכן אין מדובר בעסקה של בעל נכס יחיד אלא במהלך קולקטיבי המחייב שיתוף פעולה בין כלל בעלי הדירות". לדבריו, כאשר דיירים לא מפנימים את ההבדל הזה, הם נוטים להתנהל כל אחד מול היזם בנפרד, ליצור ציפיות שונות, ולבסוף להגיע למצב שבו הפרויקט נתקע לא מסיבה חיצונית אלא בגלל מחלוקות פנימיות בין השכנים.
מסגרת ברורה לקבלת החלטות
השלב הראשון בכל פרויקט התחדשות עירונית הוא בחירת נציגות דיירים מוסמכת. נציגות זו אינה גוף סמלי ולפי עו"ד בבג'נוב, היא מהווה את עמוד השדרה של כל ההליך. "לנציגות הדיירים תפקיד מרכזי בהובלת ההליך, בריכוז המידע ובהצגת חלופות באופן שקוף ומסודר", הוא מדגיש. "קיומה של נציגות מתפקדת מאפשר ניהול יעיל של ההתקשרות, מונע ריבוי קולות סותרים ומייצר מסגרת ברורה לקבלת החלטות משותפות על בסיס רצון הרוב".
הנציגות אמורה לעבוד לצד עורך דין המתמחה בתחום, שילווה את הדיירים מהשלב הראשוני ועד להשלמת הבנייה. עו"ד בבג'נוב מסביר שתפקידו של עורך הדין רחב בהרבה ממה שדיירים רבים מדמיינים. "תפקידו של עורך הדין אינו מתמצה בניסוח הסכמים בלבד, אלא כולל ניהול הפרויקט בכלל, תוך בחינת כלל הזכויות הקנייניות של בעלי הדירות, ניהול משא ומתן משפטי מול היזם, הבטחת מערך בטוחות הולם ויצירת מנגנונים חוזיים המגנים על כלל בעלי הדירות".
אם תשאלו את עו"ד בבג'נוב, היכן נמצא אתגר מרכזי של נציגות הדיירים, הוא ישיב כי מדובר בשלב בחירת היזם. "זהו", הוא אומר, "השלב שבו עקרון דעת הרוב בא לידי ביטוי בצורה החדה ביותר".
כיצד הנציגות בוחרת את היזם?
עו"ד בבג'נוב: "הנציגות בוחנת הצעות יזמיות, מצמצמת אותן לשתיים או שלוש הטובות ביותר, ואז מציגה אותן בפני כלל בעלי הדירות להכרעה. ההצבעה מתקיימת על פי רוב קולות, והכרעת הרוב מחייבת את כולם, לרבות מי שהצביע נגד. מדובר בהחלטה מהותית בעלת השלכות כלכליות ומשפטיות ארוכות טווח, ולכן יש לה חשיבות מיוחדת לכך שתתקבל בדרך דמוקרטית ושקופה".
לאחר שנבחר יזם כדין, ממליץ עו"ד בבג'נוב שכל בעלי הדירות יתקשרו עמו, גם אם חלקם לא תמכו בבחירה. ההמלצה אינה עניין של נימוס. היא נובעת מתוך הכרה מעשית שפרויקט משותף אינו יכול להתקדם כאשר חלק מהדיירים מסרבים להכיר בהכרעה.
כשהמיעוט מסרב לקבל את הכרעת הרוב
חוק המקרקעין וחקיקת ההתחדשות העירונית בישראל אינם מותירים את הפרויקט כבן ערובה בידי דייר בודד שמסרב לשתף פעולה. הדין מכיר בכך שהתחדשות עירונית מחייבת איזון בין זכות הקניין של היחיד לבין האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים ושיפור תנאי המחייה. לכן נקבעו הסדרים משפטיים המאפשרים לקדם פרויקטים גם בהיעדר הסכמה מלאה, ובלבד שהתקבל רוב נדרש וההליך מתנהל בתום לב ובשקיפות.
לדברי עו"ד בבג'נוב, מנגנונים אלו נועדו למנוע מצב שבו מיעוט קטן מסכל פרויקט רחב היקף הפועל לטובת הכלל. "עם זאת", הוא מוסיף, "מדובר בכלי אחרון, ולא ראשון. ניסיון מיצוי ההליך המשפטי מול דיירים סרבנים כרוך בזמן, עלויות וסיכונים שניתן ורצוי להימנע מהם באמצעות תקשורת פתוחה ונכונות לכבד את עקרון הרוב מראש".
מדוע פרויקטים נכשלים גם כשיש רוב?
עו"ד בבג'נוב: "זה נכון שלא כל פרויקט שבו הרוב תומך אכן מגיע לכדי מימוש. מהניסיון שצברתי, נראה כי ה'רוב' הפורמלי לא תמיד מספיק, בעיקר אם הוא לא מלווה בתרבות של קבלת הכרעות וכבוד הדדי. פרויקטים שבהם הדיירים פועלים באחדות, מכבדים את החלטות הרוב ונעזרים בליווי משפטי מקצועי, מתקדמים בצורה המהירה והבטוחה יותר ומניבים תוצאה מיטבית לכלל בעלי הדירות".
הוא מציין עוד, כי בניגוד לכך, פרויקטים המאופיינים בחוסר אמון, בפיצול פנימי ובאי קבלת עקרון הרוב, נתקלים בקשיים משמעותיים, בעיכובים ובהתנגחויות, ולעיתים אינם מגיעים לכדי מימוש כלל. הנזק אינו מופשט. מדובר בשנים שאובדות, בהצעות יזמיות שמתבטלות, ולפעמים בבניין שנותר ישן, לא ממוגן ולא מחוזק, בעוד דיירים בבניינים סמוכים כבר נהנים מדירה חדשה עם ממ"ד.
הכוח האמיתי של הדיירים
בשיחות עם דיירים הפונים לייעוץ ראשוני, עו"ד בבג'נוב מציין כי הטעות הנפוצה ביותר היא האמונה שכוחו של הדייר טמון בסירוב לחתום. "כוחם האמיתי של הדיירים בהתחדשות עירונית אינו טמון בהתנגדות או במאבקים פנימיים, אלא ביכולת לפעול במסגרת משפטית מסודרת, לבחור נציגות מקצועית, להסתייע בליווי משפטי ראוי ולקבל החלטות על פי עקרון דעת הרוב", הוא אומר.
לפי עו"ד בבג'נוב, דייר שמסרב לחתום כדי ל"להרוויח יותר" לרוב אינו משיג תוצאה טובה יותר מאחרים. הוא רק מאט את התהליך ומסכן את מימוש הפרויקט כולו. לאורך שנים נוצר מיתוס שהאחזקה באי חתימה היא כוח. בפועל, מסביר בבג'נוב, הכוח האמיתי של הדייר מתבטא בשלב המוקדם, בבחירת הנציגות, בהשפעה על תנאי ההצעות ובהשתתפות פעילה בתהליך הבחירה של היזם.
"עקרון דעת הרוב הוא אבן יסוד בהצלחת הפרויקט", אומר עו"ד בבג'נוב, "והוא זה שמאפשר להפוך רעיון של התחדשות עירונית למציאות משפטית, תכנונית וכלכלית המיטיבה עם כלל בעלי הדירות". למי ששוקל להתחיל בהליך, המסר ברור של עו"ד בבג'נוב ברור: ההתארגנות הנכונה בשלב הראשון היא שתקבע אם הפרויקט יצא לפועל, ומתי.
במציאות של היום, כאשר מאות אלפי ישראלים גרים בבניינים ישנים, כשיש צורך דחוף למיגון הדיירים ולחזיוק המבנה, שאלת ההתחדשות העירונית אינה עוד נוחות עתידית. היא שאלה של ביטחון. "כל עיכוב שנגרם בגלל מחלוקות פנימיות בין דיירים הוא עיכוב במיגון הבניין, בחיזוקו ובהגנה על כל מי שגר בו", מבהיר עו"ד בבג'נוב. "משכך, יש צורך בשינוי סדר העדיפויות, הן מבחינת המדינה והן מבחינת הדיירים. כולם צריכים להבין שזהו צו השעה".
