בלעדי
גינדי החזקות תשקיע מיליארד שקל ברכישת דירות מקבלנים בקשיים
הסכום יושקע באמצעות החברה־הבת גינדי בליב, שפועלת בתחום ההשכרה לטווח ארוך. החברה דורשת הנחה של כ־15% על הדירות בניסיון לשפר את הכדאיות, שנפגעה בשל הארכת התקופה המחייבת של ההשכרה ועליית הריבית. המטרה: דירות שאפשר יהיה למכור ברווח
גינדי החזקות תשקיע מיליארד שקל ברכישת דירות באזור המרכז מחברות בנייה שנקלעו לקשיים — כך נודע לכלכליסט. החברה תעשה זאת באמצעות החברה־הבת גינדי בליב (Live־Gindi Be) שפועלת בתחום ההשכרה לטווח ארוך. הכניסה של החברה מלמדת כי היא מזהה הזדמנות בשוק הדיור, שבו חברות רבות מתקשות למכור דירות, והיא תוכל לקנות מלאי של דירות בהנחה ולחזור ולפתח את תחום ההשכרה ארוכת הטווח.
החברה־הבת בליב פעלה עד לפני כשנתיים בעיקר בתחום ההשכרה. החברה קנתה מקבלנים מקבצים של כ־50 דירות בהנחה, השכירה אותם למשך חמש שנים ובתום התקופה מכרה חלק מהדירות. כך היא נהנתה גם מעליית השווי של הדירות, וגם מהטבות מס שהיו קיימות עד תחילת 2024 במסלול לעידוד השקעות הון. ההטבה העיקרית היתה מס בשיעור של 11% על השבח הריאלי במקום מס חברות בשיעור 23%. בנוסף, רשות המסים הכירה בפחת מואץ בשיעור של 20% מדי שנה. ההכרה הזו מאפשרת לחברות המשכירות להקטין את ההכנסה החייבת במס. המסלול הזה בוטל בסוף 2024, ובמקומו נותר מסלול מחמיר יותר שנכנס לתוקף בשלהי 2021. לפי המסלול הזה, כדי ליהנות מהטבות המס, חברות צריכות להעמיד את הדירות להשכרה למשך 15 שנה. אפשר למכור דירות מוקדם יותר, אך רק אם הקונה נכנס לנעלי המוכר וממשיך להשכיר את הדירות. המודל הזה מצמצם את הרווחים מדירות הנמכרות בתקופת השכירות – המחיר הנגבה עליהן הוא נמוך מאשר היה אילו היו ניתנות למכירה מיידית.
שכר הדירה נמוך ב־20% מבאזור
בנוסף, כדי ליהנות מההטבות במסלול הוותיק שפקע הספיקו ארבע דירות בבניין, ואילו במסלול החדש ההטבות ניתנות רק אם הושכרו הגבוה מבין השניים: עשר דירות או 66% מהדירות בבניין. בפריפריה, שבה המחירים נמוכים יותר, התנאים מקלים ואפשר לקבל את ההטבות אם הושכרו שש דירות או 30% מהדירות בבניין. תנאי נוסף וחשוב לשוכרים, שמכביד על החברות, הוא מגבלה על שכר הדירה: הוא חייב להיות כ־20% פחות משכר הדירה באזור, עם חוזה מובטח לחמש שנים.
מעבר לשינויים אלה בתחום הדירות להשכרה, באפריל 2022 ריבית בנק ישראל החלה לעלות וטלטלה את שוק השכירות המוסדית, כמו גם את שוק המכירה. בשוק השכירות המוסדי, חברות מממנות את הבנייה או את רכישת הדירות באמצעות הלוואה. כדי שהמודל יהיה מוצלח התשואה משכר הדירה צריכה להיות גבוהה יותר מהריבית על ההלוואה. אבל ריבית הפריים זינקה בתוך חודשים מ־1.6% ל־6.2%, ולאחרונה התייצבה על 5.25%. בישראל התשואה מהשכרה היא בדרך כלל כ־3%, כך שעלות המימון יקרה יותר מההכנסות מדמי השכירות. השילוב של התייקרות המימון ודחיית מועד מכירת הדירות ומימוש הרווחים בעשור הוביל לקיפאון בתחום.
לפי נתונים של הרשות להשקעות במשרד הכלכלה והתעשייה, בשנת 2021 הוגשו 331 בקשות לקבלת הטבות במסגרת המסלול להשכרה ארוכת טווח, כשכל בקשה מכילה כמה דירות בודדות, ולעתים עשרות. בגלל החמרת התנאים ועליית הריבית בשנת 2025 הוגשו בה רק 15 בקשות כאלה, ובשנת 2026 התקבלו עד עתה תשע בקשות בלבד. גינדי בליב קנתה במהלך השנים כ־900 דירות ברחבי הארץ, בתל אביב, בני ברק, לוד, בית שמש, חדרה, חיפה, ועוד. כעת נותרו לחברה כ־400 דירות לאחר שמימשה את היתר. העסקה האחרונה שהחברה ביצעה היתה בינואר 2024 לרכישת כ־40 דירות קטנות ששטחן כ־70 מ"ר עם חניה בפרויקט של קבוצת חג'ג' ברחוב איינשטיין בתל אביב. החברה שילמה עליהן כ־55 אלף שקל למ"ר. מחיר של פחות מ־4 מיליון שקלים לדירה נחשב אטרקטיבי יחסית לצפון תל אביב. מאז הפסיקה לרכוש דירות, והיא עוסקת בניהול המלאי הקיים.
המטרה: להגדיל מלאי בלי להפסיד
ההחלטה של גינדי לנער את האבק מהחברה־הבת ולחזור לשוק מלמדת כי היא מזהה כעת הזדמנות בתחום. הריבית לא השתנתה, וגם התנאים לקבלת הטבות המס נותרו בעינם – מה שהשתנה הוא הקושי של חברות הבנייה למכור דירות. אנשים שמכירים את המגעים של גינדי עם חברות הבנייה מספרים כי היא מנסה להשיג הנחה של כ־15% ויותר, בתנאי שהפרויקט במיקום טוב עם פוטנציאל השבחה. הנחה עמוקה כזו במחיר הדירה יכולה לפצות על התייקרות המימון לרכישת הדירות, ולהפוך את מודל השכירות להגיוני יותר. אולי גינדי לא תרוויח מהשכרת הדירות, אבל לפחות לא תפסיד, ותוכל למכור אותן ברווח נאה.
גם עבור הקבלנים שתקועים עם מלאי דירות, ההצעה של גינדי עשויה להיות חבל הצלה. עליית הריבית הובילה להתייקרות המשכנתאות, לירידה חדה בביקוש לדירות, לגידול במלאי הדירות החדשות שלא נמכרו ולירידת מחירים. לפי סקירה של הכלכלן הראשי באוצר, באפריל נמכרו 5,081 דירות חדשות ויד שנייה. זה אחד מחודשי אפריל החלשים ב־20 השנים האחרונות. מלאי הדירות החדשות הלא מכורות נסק מכ־65 אלף באפריל 2024 ל־84 אלף באפריל 2026. כתוצאה מכך, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחיר הדירות החדשות ירד בתוך שנה ב־3.9%.
הבעיה של הקבלנים אינה רק האטה במכירות, אלא גם הלוואות של מאות מיליוני שקלים שנטלו למימון הבנייה. המצוקה הזו היא בדיוק ההזדמנות שמזהים בגינדי החזקות. אולי הם הסנונית הראשונה בתהליך שבו קבלנים חזקים יבלעו את מתחריהם הנתונים בקשיים.
מגינדי החזקות נמסר בתגובה: "החברה בוחנת באופן שוטף הזדמנויות עסקיות במגוון תחומי פעילות הנדל"ן. פעילותה של גינדי Live־Be מתמקדת באיתור עסקאות בעלות פוטנציאל השבחה משמעותי ובאזורי ביקוש והתפתחות. במסגרת המשך הרחבת הפעילות ובהתאם להחלטת דירקטוריון החברה, הועמד תקציב בהיקף של כמיליארד שקל לטובת רכישת מקבצי דירות. החברה מנהלת בימים אלה משא ומתן עם כמה יזמים וחברות נדל"ן בנוגע לרכישת יחידות דיור במרכז הארץ. החברה ממשיכה לבחון הזדמנויות שיאפשרו את הרחבת פעילותה ואת הגדלת היקף נכסיה בשנים הקרובות".
