מרכז הנדל"ן
פינוי שדה התעופה בהרצליה בדרך לדחייה: יזמים שוקלים לתבוע את המדינה
שופטי בג"ץ הציעו לדחות בחצי שנה לפחות את פינוי השדה, שנקבע לאוגוסט 2027, לאחר שהמדינה הודתה כי טרם נמצאה חלופה מלאה לפעילות התעופתית במקום. למרכז הנדל"ן נודע כי כמה מהחברות שזכו במכרזי רמ"י כבר פנו לייעוץ משפטי ובוחנות דרישת פיצויים בגין עיכובים במסירת הקרקעות. אלא שסעיף בהסכמי המכרזים, לצד עיכובים בתכנון המתחם, עלולים להקשות עליהן לקבל פיצוי
המאבק המתמשך סביב פינוי שדה התעופה בהרצליה עשוי להוביל לחזית משפטית וכלכלית נוספת, הפעם בין המדינה לבין יזמי הנדל"ן שרכשו קרקעות במתחם ביותר מ-1.5 מיליארד שקל. בעקבות הדיון שהתקיים השבוע בבג"ץ בעתירת אגודת התעופה הכללית בישראל וחברות התעופה הפועלות בשדה, גוברת אי-הוודאות בנוגע למועד הפינוי, שנקבע ל-31 באוגוסט 2027. זאת לאחר שהמדינה עצמה הודתה בהודעה שהגישה לבית המשפט כי החלופות שנבחנו אינן מאפשרות להעתיק את מלוא הפעילות התעופתית המתבצעת כיום בהרצליה.
במהלך הדיון העלו שופטי בית המשפט העליון הצעה לדחות את פינוי השדה בחצי שנה לפחות, מעבר למועד שנקבע. אם ההצעה תתקבל, הפינוי עשוי להידחות לכל המוקדם לסוף פברואר 2028. בשלב זה טרם התקבלה החלטה סופית בעניין.
האפשרות לדחייה נוספת מעוררת חשש בקרב חברות הנדל"ן שזכו בדצמבר 2025 במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במתחם, בהיקף מצטבר של כ-1.52 מיליארד שקל, כולל הוצאות פיתוח. החברות נערכות כעת לאפשרות של עיכובים נוספים במסירת הקרקעות ובקידום הפרויקטים המתוכננים עליהן.
למרכז הנדל"ן נודע כי כמה מהחברות הזוכות כבר פנו לעו"ד יובל גלאון, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עמית פולק מטלון, כדי לבחון את המשמעויות המשפטיות והכלכליות של דחייה נוספת. בין האפשרויות הנשקלות נמצאות נקיטת הליכים משפטיים נגד רמ"י והמדינה ודרישת פיצויים בגין עיכובים במסירת הקרקעות והנזקים הכלכליים שעלולים להיגרם בעקבותיהם.
גורם באחת מחברות הנדל"ן שזכו במכרזים במתחם אומר: "החברות השקיעו סכומים משמעותיים ברכישת הקרקעות. אם רמ"י לא תעמוד בהתחייבויותיה ובמועדים שנקבעו במכרזים, בהחלט עשויה לעלות דרישה לפיצויים בגין הנזקים. רמ"י פרסמה את המכרזים, והיא מחויבת לתנאים שנקבעו בהם. אם תהיה הפרה של ההסכמים, תהיה לכך משמעות כלכלית. עו"ד מטעמנו כבר עשה פניות לכל הרשויות - לרמ"י, לעיריית הרצליה ולגורמים נוספים, אבל עד היום לא קיבלנו תשובות".
2,300 יח"ד ועשרות אלפי מ"ר לתעסוקה
ברקע המחלוקת ניצבת עתירה שהוגשה לבג"ץ באפריל 2025 על ידי אגודת התעופה הכללית בישראל וחברות המפעילות שירותי תעופה בשדה בהרצליה, ובהן ב. סקאי שירותי תעופה, מונאייר תעופה, פ.נ תעופה ואילן ארד תעופה. העתירה, שהוגשה נגד ממשלת ישראל, משרד התחבורה, רמ"י, רשות שדות התעופה וגורמים נוספים, מבקשת למנוע את הפסקת פעילות השדה כל עוד לא הוכשרה חלופה מתאימה.
לטענת העותרים, סגירת השדה ללא פתרון חלופי תפגע בענף התעופה הכללית בישראל, ובכלל זה בבתי הספר לטיסה ובשירותי התחזוקה. מנגד, המדינה מבקשת לקדם את הפינוי כדי לאפשר את מימוש תוכניות הבנייה למגורים במתחם. במהלך הדיון האחרון הציעו השופטים לדחות את הפינוי בחצי שנה לפחות, אך טרם התקבלה הכרעה בנושא.
לדחייה אפשרית עשויות להיות השלכות על קידום תוכניות המגורים, על מימוש הקרקעות שכבר שווקו ועל ההכנסות הצפויות מהן. בכך עשויה הכרעת בג"ץ להשפיע לא רק על עתיד התעופה הכללית בישראל, אלא גם על אחת מעתודות הקרקע המשמעותיות לבנייה במרכז הארץ.
הדמיית רובע צפוני הרצליה מפגש השדרות
(הדמיה: פרחי צפריר אדריכלים)
תוכנית "קריית מסלול" (תמ"ל 1083), שאושרה בשנת 2021, משתרעת על פני כ-176 דונם בשטח שדה התעופה בהרצליה. היא כוללת הקמת 1,940 יחידות דיור ו-350 יחידות דיור מוגן, לצד כ-33 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שטחי ציבור ופארק עירוני שישמר את תוואי מסלול ההמראה ההיסטורי. התוכנית מצטרפת לשתי תוכניות נוספות, "שכונת המטרו" ו"שכונת הפארק", שאושרו לאחרונה להפקדה בוותמ"ל. שלוש התוכניות יחד מרכיבות את הרובע הצפוני החדש של הרצליה, שבו מתוכננות כ-17 אלף יחידות דיור.
במוקד המחלוקת נמצאות קרקעות שכבר שווקו על ידי רמ"י לחברות נדל"ן, ובהן קבוצת אביב, אפריקה מגורים, רמי שבירו, אביסרור משה, רייסדור, צמח המרמן וגיא ודורון לוי. החברות זכו בסוף 2025 במכרזים להקמת פרויקטים למגורים במתחם, בתמורה כוללת של כ-1.35 מיליארד שקל, בתוספת הוצאות פיתוח של כ-170 מיליון שקל. היקף הזכיות הכולל מסתכם בכ-1.52 מיליארד שקל.
בין הזכיות הבולטות נמצאת זו של חברת רמי שבירו, שרכשה זכויות במגרש בשטח של כ-3.6 דונם, המיועד להקמת 141 דירות, תמורת כ-173 מיליון שקל, בתוספת כ-14 מיליון שקל הוצאות פיתוח. קבוצת אביב ושותפיה זכו במגרש המיועד להקמת 326 דירות להשכרה, תמורת כ-146 מיליון שקל ועוד כ-33 מיליון שקל הוצאות פיתוח.
כעת חוששות החברות כי דחייה בפינוי השדה תותיר אותן עם זכויות בקרקעות שלא ניתן יהיה לממש במועד המתוכנן. המשמעות האפשרית היא עיכוב בקידום הפרויקטים, התארכות תקופת המימון ופגיעה בתחשיבים הכלכליים שעל בסיסם הוגשו ההצעות למכרזים.
"אף אחד לא חשב לצרף להליך את מי שעלולים להיפגע מההחלטה - היזמים", אומרת גורמת באחת מחברות הנדל"ן שזכו במכרזים. "המדינה ידעה כבר לפני שבע שנים שעליה למצוא חלופה לפעילות התעופתית. הרי בית המשפט התבקש בעבר למנוע את שיווק הקרקעות, אבל המכרזים פורסמו, היזמים זכו ושילמו סכומים משמעותיים. אנחנו כבר מקדמים את תכנון הבניינים בהתאם לתב"ע המאושרת, מתוך הנחה שנקבל את הקרקעות במהלך 2027. בינתיים אנחנו נושאים בעלויות מימון ובריביות, בלי לדעת מתי נוכל להתחיל לבנות. כל דחייה נוספת עלולה לגרום לנו נזקים כלכליים, ולא ייתכן שהיזמים הם שיישאו במחיר של היעדר פתרון מצד המדינה. אם הפינוי יידחה, המדינה תצטרך לתת על כך את הדעת".
המדינה מודה: אין חלופה מלאה לשדה התעופה
בהודעה מעדכנת שהגישה המדינה לבג"ץ ב-24 בספטמבר, לקראת הדיון שנקבע ל-26 באוקטובר, הובהר כי למרות בחינתן של כמה חלופות להעברת הפעילות משדה התעופה בהרצליה, לא נמצא פתרון שיאפשר את העתקתה במלואה.
לפי עמדת משרד התחבורה, ניתן יהיה לספק מענה זמני וחלקי בשדה התעופה בחיפה, לצד העברת פעילויות נוספות לשדות תעופה אחרים, בהם ראש פינה, רמון ומגידו, וכן למנחתים פרטיים. אלא שהמדינה הודתה כי פתרונות אלה אינם מאפשרים להעתיק את מלוא פעילות מכוני הבדק ובתי הספר לטיסה הפועלים בהרצליה. למרות זאת, המדינה ממשיכה לעמוד על עמדתה שלפיה יש לפנות את השדה עד 31 באוגוסט 2027, בהתאם להסכמות ולהחלטות שהתקבלו בהליכים הקודמים.
הקושי מתחדד לנוכח הודעת רשות שדות התעופה, שלפיה העבודות להקמת מתקנים לקליטת חלק מהפעילות בשדה התעופה בחיפה צפויות להסתיים רק ברבעון הראשון של 2028, חודשים לאחר המועד שנקבע לפינוי הרצליה. המשמעות היא שגם במועד הפינוי המתוכנן, החלופות התעופתיות לא צפויות להיות מוכנות במלואן.
רשות שדות התעופה הבהירה עוד כי גם לאחר השלמת העבודות, נמל התעופה בחיפה לא יוכל לשמש חלופה מלאה לשדה בהרצליה, בין היתר בשל התרחבות פעילותה של חברת אייר חיפה. במקביל, התוכנית להקמת שדה תעופה חלופי בחדרה מזרח ממתינה לדיון במוסדות התכנון כבר כחמש שנים, וטרם נקבע מועד לקידומה.
על רקע הקשיים ביקשה רשות שדות התעופה לדחות את פינוי השדה בהרצליה לפחות עד להשלמת הקמת מכוני הבדק בחיפה, אולם לדבריה הבקשה נענתה באופן חלקי בלבד. בהודעתה ציינה הרשות כי "רש"ת התריעה במהלך כל השנים על כך שיש חשיבות רבה לשמר את הרציפות התפקודית, ואולם בסופו של דבר הוחלט על ידי גורמי המדינה כי הדחיפות במימוש אינטרס הדיור בשטח שדה התעופה הקיים בהרצליה גדולה יותר מאינטרס שימור רציפות פעילות ענף התעופה הכללית במדינה".
האם היזמים יוכלו לתבוע פיצויים?
פינוי שדה התעופה בהרצליה הוא אחד המהלכים המרכזיים שנועדו לאפשר את הרחבת הבנייה למגורים באזורי הביקוש. בנובמבר 2025 נחתם בין עיריית הרצליה לרמ"י הסכם גג בהיקף של כ-5.5 מיליארד שקל, המיועד לפיתוח תשתיות תחבורה וניקוז, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, כחלק מהרחבת הבנייה בעיר.
אלא שגם אם היזמים יחליטו להגיש תביעות פיצויים בעקבות דחייה נוספת, הם עשויים להיתקל במכשול משפטי משמעותי. בהודעת הבהרה שפרסמה רמ"י למשתתפים במכרזים צוין במפורש כי מתנהלת עתירה בבג"ץ בנוגע להמשך פעילות שדה התעופה בהרצליה, וכי מועד הפינוי נדחה לסוף אוגוסט 2027. עוד נקבע בהודעה כי "הזוכה מתחייב כי לא יבוא בכל טענה, דרישה או תביעה כלפי הרשות בעניין זה".
עם זאת, ההבהרה אינה מתייחסת במפורש לאפשרות של דחייה נוספת מעבר למועד שנקבע. מכאן עשויה להתעורר מחלוקת משפטית בשאלה האם התחייבות היזמים חלה גם על נזקים שייגרמו כתוצאה מדחייה עתידית, שלא הייתה ידועה בעת הזכייה במכרזים.
גם המצב התכנוני של הקרקעות עשוי להשפיע על המחלוקת. אחת הטענות שהמדינה עשויה להעלות היא כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בהרצליה טרם השלימה את תוכנית הפיתוח של המתחם. על פי לוחות הזמנים שנמסרו על ידי הוועדה, כפי שנודע למרכז הנדל"ן, השלמת התוכנית צפויה רק בסוף 2028.
משמעות הדבר היא שבשלב הנוכחי ממילא לא ניתן לקבל היתרי בנייה, גם ללא קשר להמשך פעילות שדה התעופה. לכן המדינה עשויה לטעון כי דחייה נוספת בפינוי אינה גורמת בשלב זה נזק ישיר ליזמים, שכן גם אילו פונה השדה במועד, לא ניתן היה להתחיל בבנייה.
מנגד, היזמים עשויים לטעון כי העיכוב במסירת הקרקעות והמשך הנשיאה בעלויות המימון גורמים להם נזקים כלכליים כבר כעת, ללא קשר למועד שבו ניתן יהיה לקבל היתרי בנייה. אם מועד הפינוי אכן יידחה, המחלוקת הזו עשויה להפוך מהיערכות משפטית לתביעות של ממש נגד המדינה ורמ"י.
