בלעדי
ליאור סושרד עושה קסמים בשדה דב: יצטרף לחן ואיתי גינדי במגרש על קו החוף
אמן החושים ליאור סושרד והיהלומן עופר מזרחי מצטרפים כשותפים לחן ואיתי גינדי בזכייה באחד המגרשים היוקרתיים במתחם הצפוני של שדה דב, על קו החוף של תל ברוך. הקבוצה תשלם כ-224 מיליון שקל עבור הקרקע, שעליה ייבנו 82 דירות שיימכרו בשוק החופשי. לפי הערכות, הפער בין עלות הבנייה לשווי המכירה עשוי להגיע לכפול ואף יותר
המכרז למתחם הצפוני ברובע שדה דב נסגר היום (ה'), והמרוויחים הגדולים נחשפים. ארבעת המגרשים האטרקטיביים במתחם ממוקמים בקו הראשון לים, מאחורי חוף תל ברוך בצפון תל אביב, ובהם זכו חן ואיתי גינדי עם שותפים, יצחק תשובה, עמוס לוזון וקבוצת הרוכשים שהוביל נחשון קיויתי. לכלכליסט נודע כי השותפים של חן ואיתי גינדי הם כמה אנשי עסקים, בהם היהלומן עופר מזרחי ואמן החושים ליאור סושרד. רוב הדירות הן של חן ואיתי, והן יימכרו בעתיד בשוק החופשי.
בין ארבעת המגרשים לים שעליהם ייבנו בעתיד הבניינים מפרידים כ-250 מטר, שטח שבו יש כבר טיילת ועליו תבנה עיריית תל אביב פארק חופי. קשה לדמיין מיקום נדל"ני אטרקטיבי יותר בישראל. במידה מסוימת הוא עדיף על המגדלים בטיילת הרברט סמואל, משום שבמקרה הזה לא מתוכנן כביש שיחצוץ בין הבניינים לחוף הים.
כשמכניסים את התיאור הזה לנוסחה שעל פיה היזמים הגישו הצעות, אפשר להבין מדוע הסכימו לשלם יותר מאשר עבור מגרשים אחרים בשדה דב. הפער בין עלות הבנייה החזויה של הדירות לבין השווי החזוי שלהן כפול ואולי אף יותר. ההערכות הן כי עלות הבנייה של דירה כולל מחיר הקרקע היא כ-60-50 אלף שקל למ"ר, בעוד שניתן יהיה למכור אותן ב-100 אלף שקל למ"ר לפחות. ראיה לכך שהמגרשים מאוד אטרקטיביים אפשר למצוא בעובדה כי לכל אחד מהמגרשים הוגשו כ-30 הצעות מחיר.
חן ואיתי גינדי זכו במגרש לבניית 82 דירות עליו ישלמו כולל הוצאות פיתוח כ-224 מיליון שקל. בבניינים יש שטח מסחרי, שאם מפחיתים את השווי שלו, שווי קרקע ליחידת מגורים הוא כ-2.5 מיליון שקל. לוזון ושותף יקנו מגרש לבניית 76 דירות ב-196 מיליון שקל, שמייצגים ללא שטחי המסחר שווי של 2.3 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור. קבוצת הרוכשים שהוביל קיויתי (שבה גם לו יש זכות לדירה) תקנה מגרש לבניית 62 דירת לפי שווי של 2.9 מיליון שקל ליחידה. גם חברת תשלוז של תשובה תשלם עבור 177 הדירות שבמגרש שבו זכתה כ-2.9 מיליון שקל ליחידה.
המרכז למתחם הצפוני כלל 2,750 דירות, מהן כ-1,700 שייבנו על עשרה מגרשים ויימכרו בשוק החופשי, שני מתחמים לבניית 713 דירות להשכרה בסך הכל, וכן מגרש לבניית דיור מוגן ובו 300 יחידות. במתחמים האחרים, המערביים יותר, נסגרו המכרזים על פי שווי של כ-2-1.9 מיליון שקל קרקע ליחידה - רף מחירים כמעט זהה לרף שנקבע במכרז שנסגר לפי כחודש בשדה דב.
כמה יעלה לבנות את הדירות?
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ושני אהרון, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, מסבירים כי גודלה של דירה ממוצעת במתחם הוא כ-90 מטר רבוע. להערכתם, בנייה במפרט יוקרתי תעלה 20 אלף שקל למ"ר ובסך הכל בנייה של דירה ממוצעת תעלה כ-1.84 מיליון שקל. בתוספת מס רכישה, עלות בניית הדירות תגיע לכ-2 מיליון שקל. כאמור, הזוכים במתחמים שבקו הראשון לים שילמו 2.3 עד 2.9 מיליון שקל עבור קרקע ליחידת דיור מגורים, כך שלפי החישוב של טרשנסקי ואהרון עלות הדירות כולל הקרקע תהיה כ-5 מיליון שקל, או כ-53 אלף שקל למ"ר, ללא התייחסות לנושא המע"מ, משום שאותו ישלמו רק על חלק ממרכיבי הדירה.
נחשון קיויתי, שהוביל את אחת הקבוצות, מעריך כי דירה בפרויקט שלו כולל הקרקע תעלה כ-64 אלף שקל. הסיבה לכך לדבריו היא כי בבניין יהיה "מפרט מאוד יוקרתי, כולל בריכת שחייה, קירות מסך כדי שהדיירים יוכלו לראות את הים מכל הכיוונים, אפילו רמת הגימור של השטחים הציבוריים תהיה גבוה מאוד". גם על פי החישוב של קיויתי דירה ממוצעת בגודל 93 מ"ר תעלה כ-6 מיליון שקל.
אבל טרשנסקי ואהרון אומרים כי אלה מגרשי פרימיום - אין מגרשים יותר קרובים מאלה לים בתל אביב. בפרויקטים אחרים בשדה דב נמכרו דירות ב-80 אלף שקל למ"ר, כך שבקלות יהיה אפשר למכור שם דירות ב-100 אלף שקל למ"ר ויותר.
קיויתי אומר על הזכייה "אלה בנייני בוטיק עם תשע קומות בלבד, מהם מהלובי תוכל לראות את הים. לא יסללו שם כביש, תצא מהבית ותרד ישר למים".
הזכייה של חן ואיתי גינדי מתוקה במיוחד משום שהצעת המחיר שלהם דורגה רק רביעית. המזל שיחק להם, אולי בזכות השותפות עם סושרד. הם זכו במגרש משום שבמכרז היזמים יכולים להגיש הצעות על כמה מגרשים, אך עליהם לציין בכמה מגרשים הם רוצים לזכות בסופו של דבר. כך, הצעתו של יזם שזכה במגרש מסוים ואינו רוצה לשלם עבור עוד מגרש נמחקת מהרשימה. באופן הזה נוספו שלוש הצעות והגינדים הפכו לזוכים.
