פרשנות
איך ייתכן שמחירי הדירות עולים כשמשרדי המכירות מדשדשים? תשאלו את הקבלנים
אתמול דיווחה הלמ"ס לראשונה אחרי שמונה חודשים על עליית מחירי הדיור בשיעור של 0.7%, אך אנשי מקצוע מטילים ספק בנתונים: כשמלאי הדירות הלא מכורות בשיא היסטורי, קצב המכירות איטי והריבית עדיין גבוהה – איך ייתכן שהמחירים עלו? התשובה: דיווחים מוטים של הקבלנים. הלמ"ס מפרסמת את המדד בלי לנתח לעומק ובלי לנטרל משתנים חריגים – והקבלנים מנצלים זאת
מדד מחירי הדירות שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה אתמול (ה') הכה בתדהמה את אנשי המקצוע בממשלה. הערכה היא כי דיווחים מוטים של הקבלנים הובילו לכך שבחישובי הלמ"ס נמצאה עליית מחירים שאינה משקפת נאמנה את המצב במשרדי המכירות.
הלמ"ס דיווח על עליית מחירים בשיעור של 0.7% בעסקאות שבוצעו באוקטובר נובמבר 2025 לעומת עסקאות שבוצעו בספטמבר אוקטובר 2025. פעם ראשונה אחרי שמונה חודשים רצופים בהם דווח על ירידה מצטברת של 2.8% במחיר הדירות.
ההפתעה היא משום שהמספרים האלה לא משקפים שום דבר שקרה בשטח על פי דיווחים אחרים של הלמ"ס וסקירות תקופתיות של משרד האוצר. מלאי הדירות הלא מכורות עדיין הגבוה בהיסטוריה, קצב המכירות איטי, ובתקופה הנסקרת הריבית הייתה גבוהה. ההחלטה הראשונה על הורדת הריבית התקבלה על ידי בנק ישראל ב-24 בנובמבר, וההחלטה האחרונה התקבלה בתחילת ינואר השנה כך שהן לא הספיקו להשפיע על השיקול של רוב הקונים. וגם לאחר שתי ההודעות האלה הריבית ירדה בחצי אחוז ועוד רחוקה מהריבית האפסית שהייתה בתחילת העשור.
עליית מחירים רק בדיווחים לרשות המיסים
הערכות הן כי עליית המחירים בהודעות הלמ"ס היא בחלקה הגדול ביטוי של דיווחים מוטים של חברות הבנייה לרשות המיסים, שאינם משקפים את המחיר האמיתי של הדירות. דוגמה בולטת במיוחד שנחשפה בכלכליסט הוא המבצע של קבוצת חג'ג' בפרויקט בשדה דב בצפון תל אביב, שבו דיווחה החברה לרשות המיסים על מחיר הגבוה במיליון שקלים מהמחיר האמיתי שישלמו קונים. בשלב ראשון קונים חותמים על אופציה לרכישת הדירה במחיר מחירון, אך מובטח להם הפחתה של מיליון שקלים עם קבלת ההיתר ובתנאי שיקדימו את מועדי התשלום. ההטיה כאן כפולה, המחיר המדווח לא משקף את המחיר שבסופו של דבר ישלמו רוב או כל הקונים, ובנוסף בדרך כלל הלמ"ס מכניסה לחישובי המדד רק דירות בפרויקטים שבהם התקבל היתר בנייה. אולי אם אנשי הלמ"ס היו צוללים לחוזים הם היו מוציאים את הדיווחים האלה מהחישובים.
האבסורד הוא שאת מאות הדירות שחברת גינדי החזקות מכרה במתחם שדה דב עדיין לא הכניסו לחישובי המדד, משום שגם הגינדים לא קיבלו היתר בנייה ובניגוד למתחרים הם דיווחו רק על התשלום הראשון עבור האופציה לקנות את הדירה, אופציה שתמומש רק עם קבלת היתר הבנייה.
בפרויקט של גינדי המחירים נמוכים משמעותית מאלה שעליהם מדווחים בקבוצת חג'ג'- המחיר הממוצע למ"ר אצל גינדי החזקות היה 56 אלף שקלים למ"ר, בעוד חג'ג' מדווחים על 70 אלף שקלים למ"ר, שיהפכו בפועל עם קבלת ההיתר לכ-64 אלף שקל למ"ר.
הטיה נוספת אפשר למצוא במבצע של חברת אזורים שמציעה בו הלוואת בלון של מיליון שקלים ל-10 שנים ללא ריבית. הלקוח מקבל מיליון שקלים אותם יצטרך להחזיר רק בעוד עשור ובלי ריבית. בהערכה שמרנית מאוד זו הטבה ששווה 500 אלף שקלים אך אין לה שום ביטוי במדד המחירים.
והנה דוגמא נוספת, קבוצת אאורה הבטיחה לקונים במסגרת מבצע "דירה בביטחון" בכל אחד מ-25 הפרויקטים אפשרות לבטל את העסקה ולקבל את כספם חזרה אם עד שישה חודשים מקבלת המפתח תהיה ירידת מחירים, כך שקיים סיכוי שגם מחיר הדירות בדיווחים של אאורה ישתנה בעתיד. אלה דוגמאות מתוך מקרים שמוכרים לנו משום שהם דווחו לבורסה לניירות ערך כדין, אך לא בטוח שהם המקרים היחידים.
מבצעי הקבלנים לא רק מטים את הנתונים, עצם קיומם מלמד על המצוקה שבה הם מצויים ומחזק את ההערכה כי המחירים לא באמת עלו
לתופעה הזו עלולה להיות השפעה דרמטית על מדד המחירים, משתי סיבות - כמת העסקאות נמוכה יחסית לשנים קודמות כך שהמשקל של כל עסקה גבוה. שנית המבצעים האלה, ובמיוחד המבצע של חג'ג', הם למכירת דירות יקרות במיוחד, ב-6 מילון שקלים ויותר.
כאמור, עליית המחירים הממוצעת ברחבי הארץ בתקופה שבין ספטמבר לנובמבר הייתה בשיעור של 0.7%. מי שהוביל את עלייה המחירים היה מחוז תל אביב שבו נרשמה בתקופה הנסקרת עלייה של 1.2%. במקביל במחוז ירושלים נרשמה עלייה של 1.5%. השינוי הדרמטי במחיר היה בדירות חדשות שהמחיר הממוצע שלהן בכל הארץ עלה ב-1%. במחוז ירושלים נמכרו בנובמבר רק 175 דירות, ובמחוז תל אביב 634. כך שלדיווח מוטה על עשרות עסקאות עלולה להיות השפעה לא קטנה על התוצאה הסופית של חישובי הלמ"ס. חג'ג' למשל מכרו 33 דירות באוקטובר נובמבר בשדה דב.
מבצעי הקבלנים לא רק מטים את הנתונים, עצם קיומם מלמד על המצוקה שבה הם מצויים ומחזק את ההערכה כי המחירים לא באמת עלו. נתון אחר שגם אותו מפרסמת הלמ"ס מבהיר היטב את ההפתעה בממשלה. בנובמבר 2025 היו יותר מ-83 אלף דירות לא מכורות, רק בעיר תל אביב היו על פי הלמ"ס כמעט 10,000 דירות לא מכורות. על פי קצב המכירות כיום, המלאי הזה יימכר תוך 30 חודשים. אבל החישוב הזה כולל גם דירות מחיר למשתכן ומחיר מטרה שנמכרות מיד עם קבלת היתר בנייה. כך שקצב מכירת הדירות החדשות במחיר שוק חופשי איטי בהרבה. אם כל כך קשה למכור דירות, אך יתכן שהמחירים עלו.
מדד מחירי הדירות זוכה להרבה תשומת לב בתקשורת והוא משפיע על התנהגות הקונים. בעשור האחרון התחושה כי המחירים עולים כל הזמן דחפה אנשים לקנות דירות כדי להספיק לתפוס את העגלה. הלמ"ס משחקת לידי חברות הבנייה כאשר היא מפרסמת את המדד בלי לנתח לעומק את הסיבות לו וללא נטרול משתנים חריגים. הבעיה היא שהקבלנים מבינים זאת היטב ומנצלים זאת לטובתם.
