מרכז הנדל"ן
14 שנים אחרי: קונה דירה בת"א נדרש להוסיף חצי מיליון שקל כדי למנוע ביטול העסקה
בית המשפט המחוזי בלוד קיבל את טענת הנאמנת שמונתה לבני זוג שנקלעו לחובות, לפיה בשנת 2011 מכרו בני הזוג נכס שבבעלותם במחיר נמוך משמעותית משוויו האמיתי. זאת, כיוון שהקונה היה מודע למצבם הכלכלי הקשה וניצל את מצוקתם. לפיכך, קבע בית המשפט כי על הקונה להעביר את ההפרש בין מחיר המכירה לשווי האמיתי של הנכס לקופת הכינוס
שופטת בית המשפט המחוזי בלוד, יסכה רוטנברג, קיבלה בחודש מרץ בקשה של הנאמנת עו"ד יפעת טוראל לבטל עסקת מכר של פושטי רגל בנכס ברחוב האצ"ל בשכונת התקווה בתל אביב. זאת בטענה שהתמורה עבור הנכס הייתה נמוכה משמעותית משוויו בעת ביצוע העסקה. מאחר שהעסקה נעשתה ב-2011, מדובר בהחלטה שהתקבלה כ-14 שנה לאחר מכן. לחלופין, אפשרה השופטת לקונה להשלים סכום נוסף, בצירוף ריבית והצמדה, שיועבר לקופת הכינוס.
בני הזוג יוסף ולילך כהן, הנושים, והחייבים – בני הזוג יוסף (ז"ל) ובילי יום טוב – היו שותפים בעבר במסעדת "יוסי ויוסי" שפעלה בנכס. בשנת 2018, לבקשת משפחת כהן, הוצאו צווי כינוס נגד בני הזוג יום טוב, שהוכרזו כפושטי רגל ב-2019, תוך מינוי הנאמנת.
הנכס כולל שתי קומות, מרתף וקומת גג – קומה מסחרית ותשתית מגורים מעליה. ב-2008, במסגרת הליכים משפטיים, מכרו בני הזוג כהן את חלקם בנכס לחייבים ולבנם המנוח. ב-2010 הוגשה על ידם תביעה לביטול העסקה שנדחתה ב-2011.
כחודשיים טרם פסק הדין בבקשת הביטול, מכרו החייבים את זכויותיהם (כולל חלקו של הבן) לאדם אחר. ב-2012 הסכום הכולל עמד על 1.65 מיליון שקל. מאחר שההליך מול בני הזוג כהן היה תלוי ועומד, ההסכם כלל תנאי שתוקפו כפוף לפסק דין סופי המאשר את תקפות ההסכם. אף שחתימת ההסכם הייתה ב-2011, הרישום לא הושלם, ורק ב-01.08.2018 הוצא צו איסור דיספוזיציה.
הנאמנת טענה שהנכס היה שווה הרבה יותר בעת המכירה, ולכן יש לבטל את העסקה בשל הענקה אסורה. לטענתה, שומת שמאי המקרקעין אלון יומטוביאן העלתה שהחלק המסחרי שווה 1,590,000 שקל בתוספת מע"מ, וחלק המגורים שווה 1,230,000 שקל – שווי כולל של 2.82 מיליון שקל, פער של כ-70% מהתמורה ששולמה.
מנגד, הקונה טען ששווי הנכס באותה עת היה נמוך בהרבה, והציג חוות דעת נגדית של השמאי אבי עטיה, שלפיה שווי הנכס במועד עמד על 1,650,000 שקל, זהה לתמורה ששולמה.
הנאמנת טענה שהקונה היה מודע למצב הכלכלי של המוכרים, ולכן מדובר בעסקה שאינה רגילה, שבה הקונה ידע כי התמורה נמוכה משמעותית מערך הנכס. הקונה טען מנגד שהנכס היה במצב ירוד, בין היתר עקב שריפה, ובאותה עת החייבים לא הוכרזו כפושטי רגל, ולכן העסקה הייתה סבירה ונעשתה בתום לב. החייבים הצטרפו לעמדת הקונה, אך הכונס הרשמי הצטרף לעמדת הנאמנת. יחד עם זאת, לא התנגדו להשלמת התמורה לסכום המלא לפי הערכתם.
השופטת פסקה כי מאחר שהמכר בוצע בין שנתיים לעשר שנים לפני פשיטת הרגל, הרי שכאשר התמורה מופחתת – הענקת הנכס בטלה כלפי הנאמן, אלא אם יוכח שהחייב היה יכול לפרוע את חובותיו גם ללא הנכס.
השופטת קבעה שהקונה ידע על חובות המוכרים ועל כך שהתמורה אינה תואמת את שווי הנכס. עם זאת, הפחיתה את שווי הקומה המסחרית בעקבות השריפה, וקבעה שעל הקונה להשלים סכום של 549,156 שקל בתוספת מע"מ לצורך השלמת העסקה. צו להוצאות לא ניתן.
