מרפסות שירות, עליות גג וחנייה: תקן חדש יקבע מה נכלל בשטח הדירה
ההגדרה הקובעת את חישוב שטח הדירה הוסדרה בעבר, אך נותרו בה נושאים בלתי סגורים שטרם נפתרו והובילו למחלוקות ואף לתביעות משפטיות; תקן חדש שמקודם כעת צפוי לכלול שינויים בחישוב שטח הדירה; המחסן הדירתי, מרפסת מקורה והחלל שמתחת למדרגות צפויים להיכנס לתחשיב
החישוב של שטח הדירה שלנו צפוי להשתנות בקרוב, כך עולה מתקן חדש שפרסם משרד המשפטים להערות הציבור. התקן החדש (9.1) הוא למעשה תוספת לקיים (תקן 9.0) שנכנס לתוקף בשנת 2008, וצפוי להרחיבו כאשר יאושר. התקן מרחיב את הגדרות שטח הדירה בחלקים שנותרו פתוחים עד כה ועוררו מחלוקות, כמו: שטחי מרפסות, מחסנים חניות ומדרגות.
החישוב לשטח הדירה הוא נושא צרכני קריטי, היות ולפי הגדרות השטח שקובע התקן - הנכס נרשם בטאבו. כצרכנים אנו נתקלים בשאלת שטח הדירה כבר במעמד הרכישה, בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, תקן שמספק ודאות מחייב את הקבלנים ליישר קו ולדווח באופן שווה על כל דירה, כך נמנעות הטעיות של הצרכנים. בעבר, לפני כניסתו לתוקף של תקן 9.0, כל קבלן חישב את שטח הדירה באופן שונה, חלקם הכניסו אליו שטחים ציבוריים בבניין, והיה קושי ממשי להשוות בין דירה לדירה ולקבוע את שווי הדירות. גם בדירות יד שנייה, ודאות בשטח הדירה מאפשרת לרוכשים להשוות בין דירות ולמנוע הטעיות. שטח הדירה קובע גם את שווי הנכס, מרכיב עיקרי כאשר הרוכש מגיע לקחת משכנתא. ויש לכך משמעות רבה גם ברמת המאקרו, וביכולת של המדינה לעקוב אחר נתוני ענף הנדל"ן באופן מדויק שניתן להגיע אליה רק מדיווחים אחידים. אגב, תשלום הארנונה אינו מושפע מהרישום בטאבו ומתקן שטח הדירה, ובפועל עדיין יתכנו מצבים שבהם דירה שבטאבו שטחה הוא 100 מ"ר תשלם ארנונה לפי שטח של 120 מ"ר, בשל חישובים שונים של העירייה.
עד לשנת 2006 נעשה שימוש בהגדרות רבות ושונות למונח "שטח דירה" על ידי רשויות שונות, עד שהגיע למצבים אבסורדיים שבהם השטח של אותה הדירה יכל להשתנות בהפרש משמעותי של עשרות אחוזים כאשר מדדו אותו על פי שיטות שונות. הדבר הוביל לכך שקבלנים עשו שימוש מגמתי בשיטות מדידה שהתאימו להם, והוביל למחלוקות רבות שרבות מהן אף הגיעו לערכאות משפטיות. בשנת 2006 אישרה הוועדה לתקינה שמאית את תקן 9.0 שנועד לקבוע הגדרה אחידה לשטח הדירה והיא נכנסה לתוקף במאי 2008. תקן 9.0 סיפק מענה למרבית הסוגיות וצמצם משמעותית את חוסר האחידות בשוק, אך עם השנים עדיין התגלו סוגיות מקצועיות פתוחות ביחס למדידה של חלקי מבנה שונים והכללתם בשטח הדירה. ביחס לסוגיות אלה נותר פתח לפרשנות שיצר הבדלים קטנים בין מדידות שונות של אותה הדירה גם לאחר אישור התקן. הסוגיות שנותרו פתוחות הן בין היתר, אופן המדידה של קירות משותפים בין הדירה לבין השטח המשותף (כגון חדר המדרגות), אופן המדידה של עליות הגג, אופן המדידה של קיר תומך בדירת מדרון אשר ממוקם מתחת לקרקע ועוד.
בשורה התחתונה, שיטת חישוב שטח הדירה לא השתנתה, בישראל נהוג לחשב את שטח הדירה בהתאם לקירות החיצוניים, אך כאמור השינויים נקודתיים יותר. התקן החדש קבע שלושה תנאים להכללתו או אי הכללתו של שטח כחלק מהדירה. א. השטחים יהיו מקורים וסגורים בקירות. ב. קיימת אליהם כניסה ישירה וקבועה של המשתמשים בדירה. ג. אין אליהם כניסה חופשית מיחידות אחרות או משטח משותף בבניין.
השטחים שיכללו בשטח הדירה הם: מרחב מוגן דירתי, שייכלל בשטח הדירה גם כאשר הוא מסווג כשטח שירות, מרפסת שירות כאשר היא צמודה למטבח/חדר רחצה/חדר מגורים גם אם הקיר החיצוני יהיה סגור במעקה בלבד, עליית גג - תיכלל בשטח הדירה במידה ויש אליה מדרגות וגישה, ולא תיכלל במידה ולא ניתן להגיע אליה. מחסן דירתי ייחשב בשטח הדירה במידה ויש אליו גישה מהדירה בלבד, בדירה עם שני מפלסים יחשב השטח שמתחת למדרגות במפלס התחתון, ובאשר לחנייה, שטח החנייה עצמו לא ייחשב -רק אם היא מקורה ויש רווח בין מקום החנייה ועד לקיר. שטחים שלא ייכללו בשטח הדירה: מרפסת שמש מאחר והיא לא תחומה בקירות. יחד עם זאת במקרים בהם כל צידי המרפסת תחומים בקירות היא עשויה להיכלל בשטח הדירה בדומה למרפסת שירות. מסתור כביסה, ממ"ק, חצר אנגלית ופרגולה לא ייכללו בשטח. בנוסף, התקן מחדד את ההתייחסות לשטח שמתחת לקירות שמפרידים בין הדירה לבין השטחים המשותפים במבנה כגון חדרי מדרגות, ממ"קים, ופירי תשתיות, וקובע כי חצי מהשטח שמתחת לקיר המשותף ייכלל בשטח הדירה והמחצית האחרת, המרוחקת מהדירה, תיכלל בשטח המשותף. התקן הסופי צפוי להיות מאושר בעוד כחודשיים לאחר השלמת הדיונים בהערות שיתקבלו מהציבור.
