עיריית פ"ת פסלה פרויקט תמ"א 38 ש"לא מתאים לאופי השכונה" - ועדת הערר הפכה את ההחלטה
הפרויקט כולל הריסת שני מבנים משנות ה-70 ובנייה של 128 דירות חדשות עם ממ"דים במקום 44 דירות קיימות. הוועדה המקומית טענה כי הפרויקט אינו הולם את המרקם העירוני של השכונה ויחריף את מצוקת החנייה והתנועה באזור. ועדת הערר דחתה את הטענות וקבעה: "המציאות הוכיחה כי תוספת ממ"ד לכל דירה אינה בגדר שדרוג מבני בלבד"
ועדת הערר המחוזית מרכז הפכה בשבוע שעבר את החלטת הוועדה המקומית פתח תקווה - ואישרה פרויקט תמ"א 38 בשכונת כפר גנים. הוועדה המקומית דחתה את הפרויקט בטענה ש"הוא לא מתאים לאופי השכונה", אך ועדת הערר קבעה כי "קשה להבין את החלטת ועדת המשנה שלפיה יש להעדיף את סיכולו, תוך הותרת בעלי הזכויות בחלקות ללא מענה בהיבטי חיזוק ומיגון".
התוכנית, ביוזמת חברת קטה, מציעה להרוס שני מבנים ברחוב גליצנשטיין שנבנו בשנות ה-70 של המאה הקודמת, ובהם 44 דירות - ולבנות במקומם שני מבנים עם 128 דירות חדשות, כולל ממ"דים.
הוועדה המקומית פתח תקווה, שהחליטה לקבל את התנגדויות השכנים ולדחות את התוכנית, הצביעה על מצוקת חנייה ותנועה קיימת באזור, שנמצא בצמידות למוסדות ציבור רבים, כולל בתי כנסת וגני ילדים. לשיטתה, הוספת מאות דירות תחריף מצוקות אלו ותיצור עומס תחבורתי כבד, העולה על יכולתן של התשתיות המקומיות. עוד היא טענה כי קיים חשש לפגיעה ברמת השירותים הציבוריים עקב גידול האוכלוסייה ועומס יתר. הוועדה המקומית סברה כי הפרויקט המקודם, שהיא אישרה את הפקדתו, אינטנסיבי מדי ואינו הולם את מיקומו ואת המרקם העירוני של השכונה, ונוגד את שיקולי התכנון הראויים.
הוועדה המקומית טענה גם כי הדו"ח הכלכלי שדרשה מהיזם הראה שניתן להגשים את הפרויקט גם בהיקף מצומצם יותר של דירות. עוד טענה הוועדה כי יש בעיר פתח תקווה מדיניות כוללת בתחום ההתחדשות העירונית שלפיה יש לתעדף אזורים אחרים שבהם מצויים מבנים רעועים במיוחד הזקוקים לחיזוק. הוועדה טענה כי אין הצדקה לחרוג ממדיניות זו דווקא במקרה זה, בשעה שקיימים בעיר אזורים שבהם הצורך מובהק יותר.
מנגד, חברת קטה, שיוצגה ע"י עורכי הדין איל תאודור שרון וצבי אודם ממשרד הרצוג פוקס נאמן, גרסה כי החלטת הוועדה המקומית התקבלה שלא על יסוד תשתית עובדתית מספקת, בניגוד לעמדות הגורמים המקצועיים כמו מהנדס העיר וללא אחיזה בתוכניות התקפות. לטענתה, חברי הוועדה פעלו משיקולים זרים, תוך התעלמות שיטתית מחוות הדעת המקצועיות ומהדו"ח הכלכלי, אשר אושר אף על ידי שמאי הוועדה עצמה.
ועדת הערר המחוזית בראשותו של עו"ד דביר סגלוביץ' הפכה את החלטת הוועדה המקומית: "בהינתן שלפנינו מיזם מגובש, קשה להבין את החלטת ועדת המשנה שלפיה יש להעדיף את סיכולו, תוך הותרת בעלי הזכויות בחלקות ללא מענה בהיבטי חיזוק ומיגון אך מהטעם שהתחדשות בתא שטח אחר, שלא הוגדר באופן ברור, היא לכאורה עדיפה".
"לטעמנו, השיקול בדבר ייחודיות האזור אינו תומך בתוצאה שאליה הגיעה הוועדה המקומית, והוא אף מנוגד למדיניות תוכנית להתחדשות עירונית שקודמה על ידי הוועדה מקומית לשכונה זו, ושכאמור ראתה לנכון להעצים את הבינוי לאורך הרחוב ואת זכויות הבנייה פי שניים לערך ביחס להיתר שניתן", קבעה ועדת הערר.
ועדת הערר ביקרה את טענת הוועדה המקומית לפיה פרויקט ההתחדשות, הכולל הקמת בריכות, חדרי חוגים, חדר קולנוע וחדרי הרצאות בקומת הקרקע, אינו קשור לאזור זה בשכונה. "האם מדובר בבנייה חריגה ומרכיבים יוקרתיים? תשובתנו לכך שלילית. עיון בתצלומי אוויר שהופקו באמצעות אתר Govmap מעלה כי בסביבת החלקות קיימות בריכות שחייה רבות".
עוד טענה ועדת הערר כי "נוצר הרושם כי עמדת ועדת המשנה באשר לשטחים המשותפים המוצעים לא התגבשה על יסוד שיקולים תכנוניים. למעשה, התייחסותה לשטחים אלה מעוררת אי־נוחות לאורך כל הדרך. כך, למשל, הבנייה המוצעת הוגדרה כ'לונה-גל שכונתי', בעוד שבפועל מדובר בשטחים פרטיים, מצומצמים למדי, שאינם פתוחים לציבור הרחב".
ועדת הערר קבעה בצורה נחרצת כי "תוספת ממ"ד לכל דירה אינה בגדר שדרוג מבני בלבד, אלא אמצעי חיוני והכרחי להגנה על חיי אדם. ואם היה מקום לספק בכך, הרי שהמציאות הסירה כל ספק, בקול זעקה חדה ובאופן מוחשי וכואב, אך לאחרונה. אין זה ראוי להותיר 44 משפחות ללא חיזוק ומיגון, גם אם נודעת לכך השלכה מסוימת על דיירי החלקות הגובלות. בסופו של דבר, מדובר באיזון מתחייב וטבעי במרחבים עירוניים המאופיינים בבנייה רוויה צפופה".
