בלעדי
כ-17 אלף דירות מחכות שהממשלה תחליט על עתיד תוכנית "דירה בהנחה"
המחלוקת בין משרד האוצר למשרד הבינוי והשיכון על עתיד תוכנית "דירה בהנחה" מעכבת שיווק קרקעות לבניית אלפי דירות. מדובר ב-11 אלף דירות במכרזים שמוכנים לפרסום ועוד 6,800 דירות במכרזים שכבר נסגרו אך תקועים. במקביל, קבינט הדיור צפוי לאשר תוכנית דיור ממשלתית בתקציב של 3-2 מיליארד שקל, שהיקפה הסופי ייקבע בהתאם להסכמות על מודל ההנחות
מכרזים לבניית 17 אלף דירות תקועים בגלל מחלוקת בין משרד האוצר למשרד הבינוי והשיכון על המתכונת לחידוש תוכנית ההגרלות "דירה בהנחה". באוצר רוצים שההנחות יינתנו רק כתמריצים לרוכשי דירות בפריפריה, ואילו במשרד השיכון מבקשים לשמור על המתכונת הקיימת של ההגרלות שהתקיימו גם באזור המרכז. המחלוקת היא גם על כמות הדירות וגם על גובה ההנחה, שני היבטים שבאוצר רוצים לצמצם.
התוקף של תוכנית ההגרלות פקע בדצמבר 2024 ומאז לא הוארך. הגוף שאמור לחדש את תוקף התוכנית הוא מועצת מקרקעי ישראל, אבל בדיון שהתקיים לפני שבועיים בעקבות לחץ משרד האוצר ובהתערבות ראש הממשלה, הצעת ההחלטה שגיבש משרד השיכון הורדה מסדר היום. היום (ג') קיימה המועצה דיון נוסף, וגם בו אין על סדר היום הצעת החלטה שתשחרר את הפקק.
עיכוב בשחרור הקרקעות לבנייה הוא משקולת נוספת על שוק הדיור, שמאז פרוץ המלחמה נאלץ להתמודד עם מחסור היסטורי בידיים עובדות. את המחלוקות בין בכירי המשרדים אפשר היה לפתור לו השרים וראש הממשלה היו מתערבים ומתווים מדיניות.
מכרזים לבניית 11 אלף דירות הוקפאו
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כבר ערוכה לשחרור מאות מגרשים לשוק, ורק ההחלטה על מתכונת ההגרלות מונעת זאת. לכלכליסט נודע כי על מדף השיווקים של רשות מקרקעי ישראל מוכנים לפרסום מכרזים לבניית עוד כ-11 אלף דירות, 6,000 מהן אמורות להימכר בהנחה לזכאים שיזכו בהגרלה. בין היתר מוכנים מכרזים לבנייה בבית שמש, רעננה, נתניה, כפר סבא, ירושלים, אשקלון, אריאל ואילת.
אולם, במשרד השיכון וברמ"י חוששים שאי אפשר לשחרר את המכרזים האלה לשוק בלי שתאושר מדיניות ההנחות וההגרלות. אמנם אפשר לאמץ את עמדת משרד האוצר ולצמצם את מספר הדירות בהנחה ואף לבטל לגמרי את התוכנית, אלא שמדיניות חדשה כזו סותרת הסכמות עם ראשי הערים שבהן אמורים להתקיים המכרזים. בתגובה, ראשי הערים עלולים לשבש את המכרזים או לא לספק היתרי בנייה.
המודל הקיים של תוכנית "דירה בהנחה" מקנה בהגרלות עדיפות לתושבי העיר. בדרך כלל לפחות 20% מהדירות בהנחה מיועדות לבני מקום, ולעיתים שיעור הדירות לבני מקום גדול אף יותר. זה אחד התמריצים שבגינו ראשי הערים משתפים פעולה עם התוכנית ומאפשרים שיווק של אלפי דירות. בנוסף, שינוי מהותי שאליו מכוונים במשרד האוצר יאלץ לתקן את כללי המכרזים ויוביל לדחייה של שבועות ארוכים בעיתוי הפרסום שלהם.
יהודה מורגנשטרן מנכ"ל משרד השיכון אומר "שוק הדיור נמצא עכשיו במומנטום שלא היה עשור. הרבעון האחרון של 2024 היה הטוב בחמש השנים האחרונות בהתחלות הבנייה. אם נפסיק את תוכנית דירה בהנחה ונרים את הרגל מהגז בנקודת הזמן הזו, נכניס את השוק לשיתוק. אלה שינויים טקטוניים שהכי לא נכון לעשות כעת".
משרד האוצר דחה את הטענות הללו. מועד פקיעת התוכנית בסוף שנת 2024 היה ידוע מראש, ולכן לדעת אנשיו לא הייתה שום סיבה להבטיח לראשי הערים הנחות לבני מקום. כמו כן, לטענת האוצר לראשי הערים אין סמכות באשר למדניות המכרזים של רמ"י, ואינם יכולים למנוע פרסום של מכרזים.
בנוסף לכך תקועים כעת מכרזים שכבר נסגרו ונקבע בהם מי יהיו הקבלנים. במכרזים האלה מגרשים לבניית 6,800 דירות, מתוכן כ-5,000 יימכרו לזכאים שיזכו בהגרלה. אולם אם אין הגרלה, לא ידועה זהות רוכשי הדירות בהנחה, הקבלנים לא יכולים למכור דירות, ומשום שלא יקבלו כסף הם גם לא יתחילו לבנות.
עד שלושה מיליארד שקל לתוכנית הדיור
הוויכוח בין האוצר למשרד השיכון על ההגרלות הוא חלק ממחלוקת רחבה יותר על תוכנית הדיור הממשלתית, שאותה אמור קבינט הדיור לאשר בישיבה שעתידה להתקיים ב-11 במאי. לכלכליסט נודע כי התקציב שלה יהיה 3-2 מיליארד שקל, כשההיקף הכספי הסופי שלה ייקבע בהתאם להסכמות על מודל ההנחות וההגרלות: פחות דירות בהנחה יאפשרו להגדיל את התקציב, ולהיפך.
שליש מהסכום מיועד למודל חדש שייושם בפעם הראשונה ונועד להעניק תמריצים לרשויות מקומיות שיאשרו כמות גדולה של היתרי בנייה. למשל, רשות שתפיק 3,000 היתרי בנייה תוכל לקבל עשרות מיליוני שקלים מדי שנה לתקציב השוטף שלה. שליש נוסף מהתוכנית מיועד לסבסוד פיתוח של מגרשים לבניה למגורים בפריפריה. בעוד שבמרכז המדינה מחיר הדירות גבוה והרווחים ממכירתן מאפשרים לחברות הבנייה לממן גם את פיתוח התשתיות, בפריפריה הרווחים נמוכים, ואם יוטל על הקבלנים לממן את התשתיות - מכרזים עלולים להיכשל פשוט כי קבלנים לא ימצאו בהם עניין.
החלק השלישי בתוכנית מיועד לעניינים נוספים, ביניהם 150 מיליון שקל להוזלת עלות הבאת עובדים זרים; כמה מאות מיליוני שקלים לתשתיות כגון מחלפים וכבישים, שהקמתם תאפשר להוציא לשוק מגרשים לבניית עוד כ-16 אלף דירות. כמו כן, אמור להיות תקציב גם לסבסוד חלקי של פרויקטים להתחדשות עירונית בפריפריה הרחוקה במקרים שבהם הפרויקטים האלה לא רווחיים.
יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, אמר לכלכליסט על התוכנית" "זו השעה הכי קריטית בנדל"ן בעשור האחרון. אנחנו רואים שמה שעשינו עובד, הסבסוד גורם למכרזים לא להיכשל, מחירי הקרקעות בירידה, התחלות הבנייה בעלייה. באמצעות התקציב נוכל לחולל את השינוי שכולנו מייחלים לו ולהגדיל ב-15% את כמות הדירות על מגרשים שרמ"י תמכור, ובשיעור דומה גם את התחלות הבנייה".
