ניתוח
תוכנית ההנחות בדיור גוועת לאיטה ולממשלה אין פתרון
דירה בהנחה, גלגולה האחרון של מחיר למשתכן, הסתיימה בסוף 2024. למרות בעיותיה, היא סיפקה פתרון מסוים למעמד הביניים. באוצר דוחפים לבטלה כליל, אך ייתכן שהיא תישאר בפריפריה בלבד. הפקידים יקבעו, כי את השרים זה פחות מעניין
תוכנית ההגרלות דירה בהנחה צפויה לשנות את פניה, בפעם החמישית מאז הושקה לפני עשור. מסתמן כי רוב ההגרלות יתקיימו באזור הפריפריה ובאזורי עדיפות לאומית, ואילו באזורי הביקוש במרכז יצטמצמו ההגרלות ואולי אף יבוטלו. השינויים האלה נרקמים כעת בדיונים בין משרדי האוצר והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, מכיוון שעל פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל תוקפה של התוכנית פקע בסוף שנת 2024.
משרד האוצר מנסה לנצל את ההזדמנות הזו ולהיפטר מהתוכנית או לכל הפחות למזער נזקים מנקודת המבט שלו. הנזק הוא כמובן אובדן ההכנסות העצום שנגרם מההנחה במחירי המגרשים שרוכשים היזמים ושעליהם נבנות הדירות המוזלות. אלא שמנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט ומנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן מתנגדים לעמדת האוצר ופועלים להשארת התוכנית. עמדתם היא כי התוכנית צריכה להישאר מכיוון שאין בארגז הכלים הממשלתי תוכנית אחרת שמאפשרת לזוגות צעירים להגיע לקורת גג במחיר בר־השגה.
קוינט רוצה להשאיר את התוכנית גם באזור המרכז מכיוון שהיא משמשת תמריץ שמשכנע ראשי ערים לאפשר בנייה של אלפי דירות. התמריץ נובע מכך שהתוכנית מקנה קדימות בהגרלות לבני המקום ולחיילי מילואים. באופן רשמי הכהונה של קוינט בראשות רמ"י תסתיים בדצמבר השנה, אך הוא עשוי לפנות את מקומו קודם לכן אם יימצא לו תפקיד אחר. כך שלמשרד האוצר יש אינטרס לעכב את הדיונים עד עזיבתו, בתקווה כי יחליף אותו מועמד שיקבל את עמדת המשרד.
לאוצר יש נימוקים טובים לביטול התוכנית, ובהם עלותה הגבוהה, העובדה שהיא לא הצליחה להשפיע במאקרו על שוק הדיור, והפכה צעירים למשקיעי נדל"ן.
אך עם עמדת האוצר יש רק בעיה קטנה אחת - לממשלה אין תוכנית דיור חלופית. לא קיימת מדיניות אחרת שתאפשר לזוגות צעירים ממעמד הביניים לרכוש דירה. פתרון אחר לקורת גג במחיר שפוי הוא דיור להשכרה. אך זו תוכנית מקרטעת מכיוון שעד עתה הממשלה לא הקצתה לה משאבים ולא התמודדה עם האתגרים שנובעים מהתייקרות הריבית.
יפגעו במילואימניקים?
קובעי המדיניות, השרים הנבחרים, לא עוסקים בתוכנית הדיור הממשלתית מחוסר עניין ומשאירים את ההחלטה בידי הפקידים. לכן מסתמן כי המחלוקת בין האוצר למשרד השיכון תסתיים בפשרה - תוכנית ההגרלות תישאר, אך תצטמק. יהיו הגרלות לדירות מוזלות בפריפריה, אך ההגרלות באזורים היקרים במרכז ייעלמו או שיהיו מעט מאוד כאלה. אחר כך כבר יהיה מי שיידע לצבוע זאת כמדיניות ולרצות את קהל הבוחרים שלו. התוכנית מתכתבת עם סיסמאות על יישוב הנגב והגליל, ומתאימה גם לתוכנית לשיקום הצפון שאולי באחד הימים בשנה הקרובה תוצג לממשלה.
בשלב זה נותרו בקנה של משרד השיכון עוד כ־5,000 דירות שאפשר להגריל בין זכאים. אלה דירות שייבנו בעקבות מכרזים שנסגרו לפני סוף שנת 2024. אבל אם משרדי הממשלה לא יגיעו להסכמות ביניהם והתוכנית לא תחודש, לא יהיו עוד הגרלות. לא סביר שהממשלה תאפשר את התממשותו של תסריט כזה אשר יגרום לה לנזק פוליטי מכיוון שחלק גדול מהדירות המוזלות מיועדות לחיילי מילואים. לאחר שפרצה המלחמה נקבע כי 20% מהדירות המוזלות בכל פרויקט יוקצו לטובת אנשי המילואים. זאת כאשר משרד הביטחון קבע כי ההטבה הזו תינתן לחיילים ששירתו בחרבות ברזל יותר מ־45 ימים. יש כ־26 אלף חיילים שעומדים בקריטריון הזה ואין בבעלותם דירה. מתוכם 5,000 כבר זכו בהגרלה. קשה להאמין שהממשלה תאפשר לבטל את ההטבה הזו בשעה שהיא מקדמת חוק השתמטות לחרדים שגם ככה מרגיז רבים ממצביעיה.
באוצר לא רוצים לממן
תוכנית ההגרלות החלה ביוני 2015 עם מחיר למשתכן שקידם שר האוצר דאז משה כחלון. מאז ועד סוף שנת 2023 היא עלתה למדינה 30 מיליארד שקל - כ־27 מיליארד שקל אובדן הכנסות שנרשם בגלל ההפרש בין השווי האמיתי של המגרשים לבין השווי שבו הם נמכרו ליזמים עם הנחה. בנוסף, כ־3 מיליארד שקל הם עלות המענקים ששולמו לקבלנים ורוכשי דירות כדי לשפר את סיכויי ההצלחה של התוכנית בפריפריה הרחוקה. כלומר, אובדן ההכנסות השנתי של התוכנית הוא בממוצע כ־3.3 מיליארד שקל. באוצר טוענים במידה רבה של צדק כי בשנה שבה התקציב כולל קיצוצים חדים שיפגעו במעמד הביניים ובשכבות הנמוכות, צריך גם לקצץ בתוכנית הזו. תוספת ההכנסה מביטול ההנחות על הקרקע אינה נרשמת באופן ישיר בתקציב המדינה, אך משפיעה עליו לטובה בעקיפין מכיוון שהכנסות רשות מקרקעי ישראל משמשות את האוצר לתשלום החוב הלאומי.
כנראה שבמשרד השיכון היו מסכימים לבטל את התוכנית, אם משרד האוצר היה מאפשר להשתמש במשאבים האלה לטובת תוכנית דיור חלופית, טובה יותר. מורגנשטרן אמר בכמה דיונים כי צריך ליצור תוכנית ארוכת טווח שהיעדים בה לא יהיו רק מספר הדירות שישווקו וגובה ההנחה אלא יעד המבוסס על מדד הנגישות - כלומר היכולת של משק בית לקנות או לשכור דירה. מנקודת המבט הזו גובה ההנחה רלבנטי פחות, יותר רלבנטי לבחון האם מחיר הדירה או גובה שכר הדירה מאפשרים למשק בית לחיות ברווחה. אלא שבהיעדר מנהיגות וחזון ארוך טווח הפקידים שוב משחקים עם המספרים, מורידים מכאן ומוסיפים לשם, אך התוכנית עם תחלואיה תישאר.
עד עתה עברה התוכנית ארבעה שינויים, אך תמיד העיקרון נשמר - המדינה מעניקה ליזמים הנחה מסוימת בשווי הקרקע, והם מצדם מוכרים חלק מהדירות בהנחה לזכאים שזכו בהגרלה. עד עתה כ־125 אלף איש הגרילו דירה, וזו ככל הנראה התועלת היחידה של התוכנית. השפעתה במאקרו על שוק הדיור אפסית, ואולי אף שלילית. קצב העלייה של מחירי הדיור לא השתנה, ומחקר של בנק ישראל מצא כי התוכנית אפילו גורמת לעליית מחירים. היא מעניקה לצעירים תמריץ להיכנס לשוק הדיור, ובכך מעלה את הביקוש לקניית דירות. העובדה שבכל פרויקט יש תמהיל של דירות מוזלות שנמכרות לזכאים, ודירות רגילות שנמכרות בשוק החופשי, היא תמריץ ליזמים להעלות את מחיר הדירות שמופנות לשוק החופשי. פשוט כי ההכנסות ממכירת הדירות האלו מממנות את ההנחה שמקבלים הזכאים. התוצאה היא בניינים שבהם דירות זהות נמכרות בפער מחיר של מאות אלפי שקלים. השיטה גם מעוותת את הביקוש בשוק, המדינה משווקת קרקעות בכל מקום פנוי, זכאי מחיר למשתכן משתתפים בהגרלות על פי סיכויי הזכייה, הרווח וההפסד, ופעמים רבות נאלצים לקנות דירה בערים שמעולם לא חשבו לגור בהן.
הבעיות האלה יישארו גם השנה, וגם מסיבת העיתונאים שאולי יכנסו שרי האוצר והשיכון בעוד כמה שבועות להצגת תוכנית הדיור החדשה שלהם לא תשנה את העובדה הזו.
